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纽约二季度房产交易量下跌7成!为何未来仍“稳”字当头?
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和蔼的乞丐De
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和蔼的乞丐De
发表于 2020-8-1 06:17:38
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【侨报网报道】
纽约
市今年第二季度
房地产
交易量下降,销售额降至23.1亿美元。
根据福布斯报道,
地产
专家介绍,这是十年来最低的交易活动,总交易量比2020年第一季度下跌68%,总美元交易量比2019年第二季度下跌77%。尽管数字因地理位置和物业类型而异,但这种趋势贯穿整个纽约市。
尽管第三季度的交易量可能会保持较低水平,但人们对纽约市持续的长期潜力仍充满信心。有能力承受当前低迷状况下资产所有者相信,纽约房地产最终将复苏并重拾价值。
十年成功路
2010年,谷歌(Google)以19亿美元的价格收购了第八大道111号。这标志着纽约市作为主要技术和创新中心的地位的转折点。随后,诸如Salesforce和IBM之类的许多主要技术公司也纷纷在曼哈顿建立了大型办事处。2018年,谷歌以24亿美元的价格收购了切尔西市场大楼。
在过去的十年中,纽约市加深了其专业人才的队伍,而中城和金融区等社区则多样化了其昔日的形象,不只是律师事务所和投资银行的坚强后盾。许多高层建筑升级了基础设施,并重新定位为新一代公司的战略推动力。现代工作和办公经济创造了更可持续的房地产生态系统,能够应对行业低迷。
金融危机后,纽约市见证了重大的重新分区(rezoning)、公共和私人举措以及低失业率。在2018年,WeWork成为该市第二大办公室租户,而哈德逊广场(Hudson Yards)和高线(Highline)掀起了一股入驻热潮。巴克莱中心(Barclays Center)于2012年开业,标志着布碌仑市中心的崛起。曼哈顿史岱文森镇(Stuyvesant Town)在2015年易手。哥伦比亚大学在2016年往上城扩大了版图,康乃尔科技园在罗斯福岛开业。
十年来,纽约房地产以惊人的增长推动了都市经济的发展,甚至可以承受当前的经济放缓之类的主要逆境。未来发展趋势仍会上升,专家认为,仍“稳”字当头。
短期的痛苦
当前的逆境十分严峻。现在,酒店入住率仅47%,在短期内对该资产类别构成了真正的威胁。零售物业继续面临着低收租问题(约为30%)和高空置率(约8.9%)。写字
楼市
场的收租也较低,预计短期和中期会有更多空缺,这将给写字楼租赁价格带来压力。预计今年办公室租金将下降20%。
多户住宅(multi-family)市场好坏参半。市场定价的空单位缺率更高,据Ariel Property Advisors预测为20%。租金稳定的单位空缺率低,但收租率也低,充其量最高为75%,在某些情况下低至50%。另一方面,可负担住房的表现非常好,因为收租不是问题,是政府保证的。
仓库和工业物业在低迷时期表现良好,因为过去几个月对存储和供应链
物流
的需求基本上没有受到影响,甚至有增加。
市场对房价的总体影响是不可避免的。根据爱丽儿(Ariel)六个月的平均值,多户住宅资产下降了15%至20%,土地价值因地点而异下降了10%至15%。此外,根据喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)创始人巴里·斯特恩利奇(Barry Sternlicht)的说法,办公楼资产损失了40%。
改善的迹象
不过,下半年好转的迹象已经出现。放贷人再次变得越来越活跃,尽管他们仍在寻找合适的资产(产生收入并具有高回收率的资产)以及合适的所有者或资产管理人。商业抵押贷款支持证券(CMBS)贷方又重返市场,而过桥贷方(bridge lenders)非常活跃。与大流行初期相比,纽约市房地产贷方的胃口如今要大得多。
在疫后房价偏低的情况下,纽约市学校将重新开放,这将对房地产市场产生积极影响。9月,许多家庭将部分搬回城市,而高等
教育
的学子回归,也将刺激五大区一系列新的
租房
活动。
总结
流行病可能会在中期持续一段时间,等待疫苗的到来,但是当疫情消退时,纽约市将迅速反弹并得到发展。办公室租金将低得多。居民将搬回纽约,并可能几十年来头一次在黄金地段享受较低的租金。一些酒店和零售收入也将开始恢复,尽管疫情可能意味着许多酒店的用途发生了变化。
短期前景令人沮丧:价格压力,空置率上升和收成下降都是现实。但是,由于纽约市的长期实力,这种低迷(危机)提供了机会(转机)。看看现在资本的流向。投资者和贷方已经在寻找战略位置的优质资产。
但是请注意,许多业主宁愿在来年不出售,除非他们需要这样做。所以,交易量可能很低,尤其是在第三季度,尤其是在优质资产方面。
保守的投资者预测租金将在36个月内恢复。可以肯定的是,利率将保持在较低水平,放贷方将变得更加积极。
编译:V
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穷是富穷(∞)!不是贫穷(0)!0是不存在的!贫富是N少N多,所以贫想富,富想更富,贫富都在力争而战了!如何解决战争问题呢?∞均等!这就没法争,争也白争,争与不争皆大欢喜了。如何将∞公平的分配给N呢?出租∞!如果买卖∞的,一定不公!N如何买的起∞呢?
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