银行开始密集对接房企透露出什么信号？

北辰中天 · 发表于 2023-12-6 11:21:30

继11月17日人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会后，多家银行为落实会议精神，积极联系国内知名房地产企业，有的开座谈会，有的一对一交流，有的实地走访。
据不完全统计，目前已有工行、建行、中行、交行、邮储等国有大行和浙商、广发等股份制银行开展了针对房地产行业的相关工作。各家银行均表示，将满足房企合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

看到银行方面频频投来“橄榄枝”，一些市场人士喜不自胜地认为银行又要给楼市“大输血”了。
不过，多名专家指出，银行积极对接房企有利于增强房地产市场的信心，但在当前形势下，银行依然会很谨慎地发放房地产贷款，不可能给没有还款能力的房企无原则“输血”；而房企想走出当前的困境，也不能只靠外部输血，关键还是自我造血，要让房地产销售回暖，否则即使银行支持房企合理融资，效果也较为有限。
三金融主管部门此前召开金融机构座谈会
要求一视同仁满足房企合理融资需求
11月17日，央行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会，研究近期房地产金融、信贷投放、融资平台债务风险化解等重点工作。

根据会后央行发布的新闻稿，此次座谈会前，金融部门和行业主管部门已经联合召开代表性房地产企业座谈会，调研了解行业风险化解和高质量发展的主要金融需求。这次座谈会要求，各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持，推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧改革，推动构建房地产发展新模式。
此后，有媒体报道，参与此次座谈会的房企人士证实，会上提出了“三个不低于”的新要求，即各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。此外，还有传言称，监管部门正在拟定一份包含50家房企的“白名单”，名单上企业的正常融资需求都会被银行满足。
不过，央行的新闻稿中并未提及“三个不低于”和“白名单”，截至北青报记者发稿时，也没有权威消息证实“三个不低于”和“白名单”以文件形式下发。
尽管如此，一些房地产企业特别是民营房企的负责人都觉得融资前景会“好很多”。
多家银行采取各种方式积极对接房企
让各大房企感到“未来可期”的不只是监管部门的表态，还有各大银行的热情邀约。
公开信息显示，从11月21日开始，至少已有5家国有大行和2家两股份行与各类型房企积极联系，开展各种形式的沟通。

国有大行中最早行动的是建行。11月27日，建行发布消息称，近日召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会。龙湖集团、万科集团、新城控股、滨江集团、美的置业、大华集团6家房企代表参会。
同在11月27日，交通银行也在上海举办部分房地产企业代表座谈会，邀请15家房企开展“面对面”交流，包括行业头部、区域代表以及各类所有制企业代表。交行与房企代表就行业形势分析、进一步加强银企合作、探索房地产发展新模式、一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求、促进房地产行业平稳健康发展等内容进行了沟通交流。据媒体报道，参与交行座谈的房企有万科集团、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、信达地产、新城控股、美的置业、卓越集团、首开股份、大华集团、仁恒置地、新希望地产、陆家嘴集团、浦发集团、伟星集团
12月1日，工行官方微信公众号也发文《工行加强银企对接助力构建房地产发展新模式》。文章称，近期中国工商银行积极对接多家重点房地产企业，采取一对一等形式深入开展业务交流。这些房地产企业涵盖各类市场主体，既包括全国性房地产企业，也包括区域性房地产企业，既包括国有企业，也包括民营企业及混合所有制企业。银企双方围绕如何落实国家政策要求、适应市场变化、保障企业和居民合理融资需求、做好“保交楼”工作、化解房地产风险等方面深入探讨，加强业务对接，共同推动房地产市场平稳健康发展。
12月4日，中行和邮储银行也在官方渠道发布有关于房地产企业对接联系的消息。
邮储银行通过一对一座谈形式与八家房企深入交流，与会房企涵盖国有企业、混合所有制企业和民营企业。
与其他银行的座谈形式不同，近期中行党委、管理层及相关机构主要负责人积极走访绿城集团、龙湖集团、万科集团、滨江集团、新城控股、美的置业、星河湾集团、大华集团、金辉集团等多家混合所有制及民营房企，围绕深化银企合作、金融助力房地产市场发展进行一对一交流。
北青报记者发现，六大国有银行中只有农行暂时还未在官网或官方微信公众号发布相关信息。但据媒体报道，早在11月21日、22日，农行就与万科集团、龙湖集团、朱孟依家族集团等企业高管进行业务座谈。
除了国有大行，部分股份行也在积极行动。11月22日，浙商银行行长张荣森在总行主持召开浙商银行与代表性房地产企业座谈会。本次座谈会邀请来自浙江省内外20余家代表性房地产企业参加。
12月1日，广发银行召开支持房地产企业合理融资需求银企座谈会。新希望五新实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资6家房企代表参会。
对于银行密集召开房地产企业座谈会，招联首席研究员董希淼认为，座谈会可以起到四个方面的作用：一是贯彻落实金融管理部门要求，为房企提供更好的融资支持；二是传递出金融部门将满足房企合理融资需求、保障房企流动性的积极信号，有利于增强对房地产市场的信心；三是帮助银行更好地了解房企融资需求，帮助暂时遇到流动性困难的企业渡过难关，有利于防范化解房地产金融风险；四是有利于银行自身丰富信贷项目储备。
下一步银行打算干什么？
在这些联系互动中，银行方面充分了解了房企当前急需解决的困难的诉求，并对未来如何满足房企的合理融资需求进行了工作安排。

中行表示，在近期走访会谈中，房企普遍表达了对新增投资项目贷款额度保障的关注。中行保持积极的贷款投放态度，对不同所有制房地产企业一视同仁，在同业中走在前列。今年前10个月，中行房地产公司各类贷款增量超900亿元，增速超12%；个人住房贷款累计投放超5000亿元，较去年同期增长近10%。此外，在走访中，各家房企表示持有各类商业物业，迫切希望能快速、足额地利用此类资产获取资金用于企业日常经营。中行表示，会助力房企盘活存量资产。该行在业内首推经营性物业贷款产品，有效支持房地产企业利用自持物业资产获取资金，截至目前余额达1500余亿元。
在建行的座谈会上，6家房企代表分享了市场形势、困难挑战以及企业的应对策略，并就进一步完善房企融资环境提出了相关建议和诉求。对于这些建议和诉求，建行表示将认真吸收研究、持续优化产品服务。对于正常经营的房地产企业，建设银行坚决不惜贷、不抽贷、不断贷，稳定金融支持，满足其合理融资需求。建行还将持续探索房地产金融服务新模式，支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，赋能房地产企业积极投身保障性住房等“三大工程”建设，促进金融与房地产良性循环发展。
根据会谈情况，邮储银行第一时间下发非国有房企重点支持名单，明确业务策略，确保精准滴灌。重点支持房企公开市场债券融资、优质楼盘项目建设和经营性物业抵押贷款。邮储银行表示，将一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，做好房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、债券承销与投资等全方位综合金融服务，进一步支持保障性住房等“三大工程”建设，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展。
交行相关部门介绍了针对房企的具体支持举措，提出以三专和两重的“3+2”机制做好对公领域房企金融支持服务，并将围绕住房场景做好零售信贷领域合作。其中，“三专”包括建立工作专班、创设专属审批通道、实施资产负债表改善专项计划；“两重”指一视同仁支持不同所有制房地产企业融资和推进保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
工行表示，下一步，将重点围绕刚性和改善性住房、租赁住房等领域，“城中村、保障房、平急两用”等三大工程，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、银团贷款及债券承销与投资等方面加大资源投入，支持房企各周期多维度合理融资需求。同时，对非国有房企，从优化信贷政策、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手，建立完善“敢贷、愿贷、能贷、会贷”的长效机制，持续提升对非国有房企的服务质效及支持力度。
广发银行表示，对于与会房企代表提出的相关建议和诉求，广发银行将认真分析、深入研究，采取加大公私联动、保银协同力度，分层分类制定差异化、个性化综合金融服务方案等举措，持续提升对房企服务质效。
浙商银行表示，将积极配合行业主管部门和地方政府，从房地产市场供需两端综合施策，保持信贷、债券等融资渠道稳定，积极做好“保交楼”工作，不折不扣地落实监管机构关于金融支持房地产市场平稳健康发展工作的相关要求。
天风证券认为，座谈会后针对房企股权融资通道有望拓宽，审批速度将加快，以修复优质房企资产负债表、改善其现金流，引导市场主体回归常态化经营状态。
房企盼望银行支持政策尽快落地
据市场消息，在监管统筹引导下，目前包括座谈会和上门调研等形式的新一轮银企沟通还在推进中，后续会有更多银行加入。不过，多名银行分支机构人士表示，暂时还未收到有关“三个不低于”和所谓“白名单”的正式文件，也没有收到行内有关房地产信贷最新政策的执行细则的。
有银行人士表示，去年以来，监管围绕“三支箭”引导金融机构加强房企融资支持的政策不断。去年11月，各大行就曾高调出手支援房企，但结果并不理想。考虑到现在楼市的实际情况，银行方面肯定会很谨慎。
这轮银企对接之后，各项政策究竟会如何落地，落地效果怎么样，都有待观察。

据了解，去年11月23日和24日两天，六大国有银行相继宣布和17家房企建立战略合作关系，意向授信总额超过1.27万亿元。工行授信额度规模较大，为6550亿元，其次为邮储银行2800亿元，中行2200亿元，交行1200亿元，农行、建行未披露具体授信金额。17家房企分别是：万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉集团、中交建、首开、越秀、合生创展、大华、中海发展、深圳华侨城、华润置地、招商蛇口和保利发展。当时，媒体甚至称银行是给房企“塞钱”，为给房企授信都“卷起来了”。
相比之下，这一轮银企对接要低调和谨慎许多。截至目前，各大银行暂时没有发布向房企提供意向授信的具体数据。有业内人士称，不排除去年的授信额度还没有用足。
不过，“等米下锅”的房企却普遍希望金融支持政策能尽快落地，变成真金白银。一家民营房企高管表示，大家都盼着金融支持能尽快落地，但心里也都明白，具体效果还要看商业银行执行的节奏和力度。
专家：房企走出困境不能只靠银行“输血”
关键看销售是否回升
北青报记者发现，相较市场对房企融资前景的乐观，业内专家普遍更谨慎。

中国社会科学院房地产金融研究中心主任尹中立表示，“三个不低于”应该理解为对前不久召开的中央金融工作会议精神的落实，但市场解读时往往忽略了一些观点。无论是金融界还是房地产界，往往都“善意”地忽视了“健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理”这两句话，进而可能对“三个不低于”产生误读。即使房企被列入白名单，银行在其真正风险解除之前，也还会三思而行，斟酌是否给到贷款。也就是说，列入‘白名单’后，银行也不一定会给企业这种融资便利。
尹中立还认为，房地产市场的症结在于房地产开发企业出现了债务风险，而当前的政策着力点在刺激需求。不解决开发商的债务风险，难以让房地产市场重新复苏。
对于银行密集召集房企召开座谈会对于房企融资的改善效果，中原地产首席分析师张大伟表示，银行需要对贷款的安全性负责，对房企支持合理融资的落地性如何，仍有待观察。
“现在的房地产问题不仅仅是融资问题。如果房地产销售没有好转，银行召集房企开会能起到的作用或较为有限。市场持续调控，银行放发贷款会更加谨慎，即使是对‘白名单’中的房企，也不会因此降低风控要求。因为贷款出了问题，风险是要自己承担的。”张大伟表示。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，近期多家银行召开房企座谈会，会上表态积极，能否转化为贷款，存在很大不确定性。银行是否愿意输血且能否发挥稳定房企资金链的作用，关键还是看房地产销售端能否企稳回升。而销售端要企稳则主要靠居民端购房意愿和能力提升。按银行现有的风控模式，很难明显增加对民企地产的贷款。在销售回款不断走低的情况下，未来销售资金可能都无法覆盖债务偿还。当销售下滑到一定程度，都不能保证“保交楼”时，银行债权只能靠后了。
李宇嘉指出，银行投放信贷、承购债券，属于外部输血。企业风险着陆、持续运营，不能只靠外部输血，关键还是自我造血。当下最迫切、最应该解决的是，先建立基础性制度和信用制度，修复信用、信任和信心的问题。比如，项目的销售资金要完全用于该项目交付和债务偿还，实现资金闭环运行，杜绝出现因其他项目债务、纠纷，导致本项目资产或资金被冻结、被划扣。如果出现类似问题，该企业永久不得进入信用融资市场。有这样的可置信的威胁，倒逼企业规范信息披露、树立有债必偿的规则。
财经分析师刘晓博认为，一方面需要召开银企座谈会来解决房地产商的资金短缺问题，另一方面还是要进一步的放松限购限贷、降低利率，鼓励大家买房。如果是大家仍然不买房，优质房企的资金链依然可能也会面临风险，因此需求端发力可能是更关键。他建议，北上深这种核心城市要进一步的大幅放开，甚至对大部分城区取消限购，此外，五年期的LPR还要大幅降息。
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文/北京青年报记者程婕
编辑/樊宏伟

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