回望过去这一年，二手房市场总算从坑里爬了出来，成交量开始企稳回升，12月终于站上了3500套。
尽管成交量依然处于历史低位，还没有回到5000套的荣枯线， 价格也依然处于下跌通道。
不过，这已经是一个比去年更好的起点。
在新一年的开始，我们依然对深圳楼市抱有信心，对深圳这座城市抱有信心。
悲观者往往正确，乐观者才能成功。
在不确定性成为主题的时代， 我们仍然想尝试，在扑朔迷离中寻求那一点确定性。
展望未来，我们对2024年做出以下5大预测！
预测1
二手房成交量继续回升
相比于2022年徘徊在2000套左右，2023年的二手房成交量已经有了明显回升。
2023全年二手住宅成交量为32768套，平均下来每月成交套数约为2731套。成交量较高的月份，一个是分布在年初的3、4月份，一个是分布在年底的11月、12月。
刚刚过去的12月份，二手住宅共成交3544套，这是继3月份后再次突破3500套。
我们判断， 2024年二手房成交量，会继续爬坡回升，深圳楼市也将会进一步回暖！
年尾成交量的上涨，和最近几个月的政策，是有一定关系的。例如认房不认贷、降低二套房首付等。
从更有实效性的二手房录得量来看，12月已经连续多周保持在1000套左右。
这也就意味着， 接下来的1月份，二手房成交量会继续往上走，有可能会突破4000套。
不过，这一趋势在2月份会被打断，因为2月份会迎来春节假期。
节后的3、4月份，估计会迎来一波小阳春，成交量重新回到上升趋势。
同时， 美联储加息周期已经结束，或在2024年中开始降息。这对深圳这种国内核心城市的楼市，会形成推动作用。
总之，2024年整体上二手房成交量会继续回升，房价也有望止跌回升。预计到2024年底，深圳整体有望出现10%以上的涨幅。
预测2
2024深圳继续出政策：
放松限购、降低社保年限
指导价彻底废除！
2023年，深圳已经出台了5个比较重要的政策，包括架空指导价、双证合一、认房不认贷、降低二套房首付、取消750万豪宅线。
其中，认房不认贷、降低二套房首付、取消750万豪宅线，这三个动作， 都明显是为了释放购房需求，促进楼市成交回升的 。
很大程度上，也都是由高层出面指导的。因为北上深这三个城市，出台的政策内容与时间节点，都非常接近。
接下来，还会按照这个节奏发展。
2024年，深圳还将继续调整楼市政策，逐步放松限购。
可能的方向包括，降低社保年限，深户3年改为1年，或者直接取消；又或者分区域放松，从郊区开始放松或取消限购。
增值税免征年限，5年改为2年，也是大概率事件。
执行了接近3年的指导价政策，已经失去了原本的意义，也将会彻底被废掉，平台也将显示真实价格 。
预测3
2024土地市场规模继续萎缩
新房供应量减少！
2023年，深圳土地市场规模锐减，相比2022年减少了一半。
2023年深圳共挂牌15宗宅地，其中成交13宗，流拍2宗，成交总金额为308.74亿！
这是什么概念？
要知道，就在两年前，2021年宅地成交共39宗，成交金额981.83亿，接近千亿规模。 一年前，2022年宅地共成交34宗，成交金额736.27亿。
2023年的数据，仅仅相当于2022年的41.9%！
原因也很容易理解， 市场处于深度调整期，房企拿地意愿比较低 。除了少数央企国企，大部分民营房企都不敢拿地了。就算有更多土地拿出来卖，估计也会出现更多流拍现象。
另一方面， 官方也在缩减供地规模，回到了之前的水平 。
实际上，2020年到2022年，这三年间，其实是深圳供地大幅增加的时期。对比之下，2019年成交11宗宅地，揽金390亿，2018年也差不多。
供地规模重新回到较低水平，对于深圳楼市的新房市场，有个直接影响， 那就是2024年新房供应量会减少。
2024年的新房供应量，很大程度上要靠旧改来支撑。
2024年的土地市场，大概率会继续回落，比2023年的供应量还要更小 。市场仍然处于调整期，楼市不确定性较大，房企肯定也会继续观望，拿地意愿较低。
实际上，这两年二手房成交量低，除了楼市低迷的原因，也有新房供应量较大的影响。过去这三年，是深圳楼市罕见的新房大规模供应的时期。
结果就是，随着新房供应量减少，也会有更多购房需求回到二手房市场，有利于二手房价格回升，有利于整个深圳楼市的房价反弹。
预测4
土地限价、新房限价有望取消
地王现象回归
最近几个月，许多城市执行7年之久的土地限价政策，已经逐渐取消。
自10月份以来， 22个实行集中供地的城市中，目前调整土地限价、恢复“价高者得”的已有19个，其中也包括一线城市广州 。
就在12月29日，广州琶洲西地块拍卖，成交楼面价7.5万/平，成为广州新地王，就是因为广州取消了土地价格限制，才能创造58.74%的高溢价率。
这也是因为，在楼市下行周期，市场分化明显的阶段，房企会将有限的资金，进一步聚焦在确定性较高的核心城市优质板块。
各地解除对土地的最高限价，特别是核心地段的土地，可以稳地价，提升楼市信心，稳定市场预期。
目前，只有北上深尚未调整土地限价政策。
2024年，北上深也将会跟进。这是整体上的趋势，深圳不是不出台，只是会晚一些。
调整土地限价，也要相应地调整新房限价。
深圳已经在新房限价方面，开始初步尝试了。在2023年最后一批土拍中，龙华地块不再规定最高限价。
在2024年，深圳的土拍现价、新房限价，可能都会被取消。
预测5
市场分化加剧
真正的豪宅出现
老破小进一步受到冲击！
楼市进入新的阶段，改善型需求在市场中的作用会更大。
核心地段的优质房产，价值会进一步提升。
随着“9070”、新房限价等政策逐步取消，真正可称为好房子的豪宅，供应也会增多。
例如，目前中海深超总项目已经不限制户型比例，东角头项目也有望跟进。
禁墅令也有望松动，自然资源部已经有过相关指导。
住建部在定调2024年楼市时也强调过，要试点建一批好房子，房地产已经从有没有，转向好不好。
深圳在2024年就会出现一批具有代表性的好房子，一批真正优质的豪宅。
同时，大部分刚需型住宅，老破小住宅，价值将逐步降低。
将来大量保障房的建设，也会进一步冲击刚需房。
购房者尽量买入核心地段的高品质楼房，逐步置换到更优质的房产。对于老破小，可以想办法置换掉。
总之，从多个不同角度的周期来看，现在几乎都是周期的底部，2024年将会是新一轮周期的开始。经过了深度调整的深圳楼市，也将迎来触底反弹。
来源：深圳淘房志
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