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[头条] 宁波一起典型的房产官司：十几年前买的房子拆迁了，但几百万拆迁款要给房东，买家怎么办？

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飞天的章鱼 发表于 2020-6-23 08:06:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
PART.1

这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司。

2004年，宁海一市镇一村子的村民老叶，到宁海跃龙街道一村子里，以23万元的价格，买下了该村村民小龚祖居的一部分。

后经法院认定，老龚买的这处农房，合法土地面积为119.21平方米，房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要，下面都会介绍到。

大家应该都知道，城里人到农村去买农房、买宅基地，是法律明确禁止的。而相关法规也有明确规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，跨村村民间的买卖也是禁止的。

自然，老叶和小龚的这笔买卖，虽然签订了《房地产转让合同》，但产证没法过户，产权人依然是小龚。

这就为日后的纠纷埋下了伏笔。

PART.2

老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子，一直住了十几年。

前两年，村里拆迁了。

《拆迁补偿安置协议书》，拆迁部门是与作为原房主的小龚签的！

按照协议，包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内，总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下，可以获得拆迁补偿款总计362万余元。

拆迁补偿款详细名目如下：

1、被拆迁房屋评估价值=83255元

2、可安置面积补偿费=（合法土地面积×容积率1.8×7100元/平方米）=2613510元

3、货币安置补助=（可安置面积补偿费费×25%）=674191.25元

4、临时过渡补贴费=（合法房屋建筑面积×15元/月·平方米×6个月）=18683.1元

5、搬家补贴费=（合法房屋建筑面积×200元/平方米）=41518元

6、签约搬迁奖励费=（合法土地面积×容积率1.8×300元/平方米）=110430元

7、提前搬迁奖励费=10000元

8、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款=72322元

合计：3623909元

2018年12月初，老叶把小龚告上法庭，要求按上面这样的拆迁补偿标准，就自己所购的房屋及占地面积，按比例分补偿款。

PART.3

2019年8月20日，宁海县人民法院公开开庭审理，一审判定了此案的几大焦点问题。

第一，房子产权归谁？

一审法院判定：2004年双方签订的房屋买卖合同无效。法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还。

也就是说，房子产权仍归原房主小龚所有。

第二，小龚是否应赔偿老叶的损失？

一审法院认为，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；该损失，应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失。

何为信赖利益损失？根据本案实际情况，法院认定，原告老叶的信赖利益损失，应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益，以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失，并综合原、被告的过错程度等因素，予以确定。

第三，最终怎么赔偿？

一审法院认为，原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有，仍进行买卖，各自均有过错；酌定原告老叶承担20%的责任，被告小龚承担80%的责任。

以拆迁补偿款计算方式为据，法院方面具体核算老叶的各方面损失，如下所示：

1、可安置面积补偿费=（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×7100元/平方米）=1523503.8元；

2、货币安置补助费=（1523503.8元×25%）=380875.95元；

3、临时过渡补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×15元/月·平方米×6个月）=7192.8元；

4、搬家补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×200元/平方米）=15984元；

5、签约奖励费（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×300元/平方米）=64373.4元；

6、提前搬迁奖励=5000元（提前搬迁奖励按户给予，小龚只出售了部分房屋给老叶，故分两户）；

7、地上建筑物的市场价值=（老叶所购房屋评估价93121元-装修费用5703元）=87418元。

合计：2084347.95元

小龚承担80%责任，应当赔偿老叶经济损失=［（2084347.95元-230000元）×80%］=1483478.36元。

另，法院判决小龚返还老叶购房款230000元、添附的装修价值5703元。

即，小龚某应当赔偿老叶合计1719181.36元。

小龚不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。

市中院于今年5月11日下发判决书，终审驳回上诉，维持原判。

案子讲到这里就结束了。

最后只提醒一点：

农村集体土地性质的房屋，以及宅基地，不要乱买！不是同村村民，即便签了买卖合同，房子和地最终也还不是你的！


注：本文封面图为资料图片，与本文内容无关

来源：宁波晚报记者 曾梅

编辑：王元卓

二审：程旭辉

三审：刘雄飞

特别声明

未经授权

切莫转载本号原创稿件

不然找上门拼命

-END-
宁波一起典型的房产官司：十几年前买的房子拆迁了，但几百万拆迁款要给房东，买家怎么办？ 第1张图片


PART.1


这是一起源起于跨村买卖农村房屋、最终因房子拆迁而引发的官司。

2004年，宁海一市镇一村子的村民老叶，到宁海跃龙街道一村子里，以23万元的价格，买下了该村村民小龚祖居的一部分。

后经法院认定，老龚买的这处农房，合法土地面积为119.21平方米，房屋合法建筑面积79.92平方米——这两个数据都很重要，下面都会介绍到。

大家应该都知道，城里人到农村去买农房、买宅基地，是法律明确禁止的。而相关法规也有明确规定，集体土地性质的农村房屋及宅基地，只能卖给符合条件的本村村民，跨村村民间的买卖也是禁止的。

自然，老叶和小龚的这笔买卖，虽然签订了《房地产转让合同》，但产证没法过户，产权人依然是小龚。

这就为日后的纠纷埋下了伏笔。

PART.2


老叶在订立买卖合同后不久就住进了这处房子，一直住了十几年。

前两年，村里拆迁了。

《拆迁补偿安置协议书》，拆迁部门是与作为原房主的小龚签的！

按照协议，包括小龚没卖的那部分房屋和老叶买走的那部分房屋在内，总计土地面积204.5平方米——土地证依然登记在小龚名下，可以获得拆迁补偿款总计362万余元。

拆迁补偿款详细名目如下：

1、被拆迁房屋评估价值=83255元
2、可安置面积补偿费=（合法土地面积×容积率1.8×7100元/平方米）=2613510元
3、货币安置补助=（可安置面积补偿费费×25%）=674191.25元
4、临时过渡补贴费=（合法房屋建筑面积×15元/月·平方米×6个月）=18683.1元
5、搬家补贴费=（合法房屋建筑面积×200元/平方米）=41518元
6、签约搬迁奖励费=（合法土地面积×容积率1.8×300元/平方米）=110430元
7、提前搬迁奖励费=10000元
8、被拆迁房屋装修附属设施及苗木补偿款=72322元
合计：3623909元

2018年12月初，老叶把小龚告上法庭，要求按上面这样的拆迁补偿标准，就自己所购的房屋及占地面积，按比例分补偿款。

PART.3


2019年8月20日，宁海县人民法院公开开庭审理，一审判定了此案的几大焦点问题。

第一，房子产权归谁？

一审法院判定：2004年双方签订的房屋买卖合同无效。法院认为，因无效合同取得的财产应当予以返还。

也就是说，房子产权仍归原房主小龚所有。

第二，小龚是否应赔偿老叶的损失？

一审法院认为，有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失；该损失，应包括因房屋买卖合同产生的信赖利益损失。

何为信赖利益损失？根据本案实际情况，法院认定，原告老叶的信赖利益损失，应考虑土地升值、拆迁补偿产生的可期待利益，以及老叶因房屋现值和原买卖价值差异造成的损失，并综合原、被告的过错程度等因素，予以确定。

第三，最终怎么赔偿？

一审法院认为，原、被告明知涉案房屋的土地性质为集体所有，仍进行买卖，各自均有过错；酌定原告老叶承担20%的责任，被告小龚承担80%的责任。

以拆迁补偿款计算方式为据，法院方面具体核算老叶的各方面损失，如下所示：

1、可安置面积补偿费=（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×7100元/平方米）=1523503.8元；
2、货币安置补助费=（1523503.8元×25%）=380875.95元；
3、临时过渡补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×15元/月·平方米×6个月）=7192.8元；
4、搬家补贴费=（老叶所购房屋合法建筑面积79.92平方米×200元/平方米）=15984元；
5、签约奖励费（老叶所购房屋的合法土地面积119.21平方米×容积率1.8×300元/平方米）=64373.4元；
6、提前搬迁奖励=5000元（提前搬迁奖励按户给予，小龚只出售了部分房屋给老叶，故分两户）；
7、地上建筑物的市场价值=（老叶所购房屋评估价93121元-装修费用5703元）=87418元。
合计：2084347.95元

小龚承担80%责任，应当赔偿老叶经济损失=［（2084347.95元-230000元）×80%］=1483478.36元。

另，法院判决小龚返还老叶购房款230000元、添附的装修价值5703元。

即，小龚某应当赔偿老叶合计1719181.36元。

小龚不服一审判决，向宁波市中级人民法院提起上诉。

市中院于今年5月11日下发判决书，终审驳回上诉，维持原判。



案子讲到这里就结束了。

最后只提醒一点：

农村集体土地性质的房屋，以及宅基地，不要乱买！不是同村村民，即便签了买卖合同，房子和地最终也还不是你的！








注：本文封面图为资料图片，与本文内容无关


来源：宁波晚报记者 曾梅
编辑：王元卓
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沙发
卖房一族 发表于 2020-6-23 08:06:47 | 只看该作者
 
假如这房子的价格是缩水的话，买方能不能要求卖方补差价呢？买方要求了卖方会不会拿合同出来说以合同为准呢。虽然这个假如不成立，但是还是想问下
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板凳
哈哇欢 发表于 2020-6-23 08:07:34 | 只看该作者
 
那不是还赚了嘛，这不等于是鼓励买农村房吗，反正最后还是拿了钱房子不花钱住十几年还退买房款。
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地板
三代戏迷 发表于 2020-6-23 08:08:33 | 只看该作者
 
放开农村房屋，自由买卖对农民才最有利。
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5#
爱韶涵 发表于 2020-6-23 08:08:59 | 只看该作者
 
我也买了农村集体房产的农民公寓，只希望那里不要拆迁
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6#
锋仔k 发表于 2020-6-23 08:09:20 | 只看该作者
 
主要是房东心太黑的缘故，如果不上诉私下处理不至于把23万元购房款给还了。[可爱][可爱][可爱]
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7#
dingding99 发表于 2020-6-23 08:10:00 | 只看该作者
 
虽说是小龚不对，但是也提醒我们这类房子不能买！老叶也不错了能拿到赔偿
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8#
言生错 发表于 2020-6-23 08:10:30 | 只看该作者
 
在宁波农村很常见的，好多卖的人人品都好的，不会去打官司的，浙江整体素质可以的，但是不排除部分白眼狼，想买集体房，要多了解一下原房东的人品！
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9#
偷米鼠 发表于 2020-6-23 08:11:15 | 只看该作者
 
契约精神哪里去了 看到钱眼红了 [打脸][打脸][打脸]
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10#
qwe563477520 发表于 2020-6-23 08:11:43 | 只看该作者
 
住了十多年，还补偿了170多万，算幸运的
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