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[问答] 这个女人，让楼市彻底变局！

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揉熊熊 发表于 2022-8-22 21:50:25 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
这个女人，让楼市彻底变局！ 第1张图片
2022年，楼市最大的黑天鹅可能是她。
没错，是佩洛西。这个82岁的美国老太太，狡黠在宝岛停驻了一晚，却推翻一副多米诺骨牌，引起楼市变局。
下面，我给大家分析这中间逻辑关系，相信对你一定会有启发。

1
楼市等待戈多
佩洛西宣布上岛的前一天，中国指数研究院发布了1-7月房企销售业绩排行榜。在历经上半年救市托底努力下，果然不负众望，依旧下跌了。
咱们先看2组数据：
中国指数研究院数据显示，2022年前7个月，TOP100房企销售额均值为418.9亿元，同比下降47.3%，降幅较上月收窄1.3%；其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少11家；超百亿房企91家，较去年同期减少45家。
TOP100房企权益销售额均值为301.5亿元，权益销售面积均值为198.9万平方米，同比分别下降48.7%和52.2%，房企的造血功能损失一大半。
开发商躺倒一片。
而根据克而瑞地产研究数据显示，2022年7月，中国百强房企中近8成企业单月业绩环比降低28.6%，其中29家企业的环比降幅在30%至50%之间，17家企业环比降幅超过50%。
黄土已埋脖子上！
尽管天气热到房顶可煮熟鸡蛋，但多数城市房地产仍在冰下画圈圈。
要知道，6月份楼市整体还是环比上升的，为何到7月就死火了？
许多砖家分析说是因为7-8月是传统淡季，一方面天太热大家不愿出来看房，另一方面正值暑假档期，家长带孩子度假是重点。其实都没说到点子上，主因是决定楼市的关键群体的信心没衔接上。
比如上海，封城直到5月下旬，积压了数月的需求在6月集中爆发——主要由高档住宅需求，豪宅买家集中入市，外加部分刚改推高楼市成交量。而在广州，涨幅最大的是天河珠江新城和海珠区的豪宅楼盘，而周边区的刚需楼盘一动不动。
但是，金字塔尖的客群数量非常有限，很快就消耗掉殆尽。到7月，占主要比例的改善客和刚需客一看，自己关注的楼盘成交仍凄凄惨惨戚戚，价格也没达到自己满意线，于是信心没法跟上。
当观望情绪一形成，楼市成交就难上去。
2022年楼市，就像剧作家塞缪尔·贝克特的电影《等待戈多》，但戈多迟迟没露面。

2
楼市格局变了
戈多没等到，却来了一个佩洛西。
从8月1日起，我们突然发现，国内几乎所有媒体都被这个美国老太太霸屏了：
爱国网友起床第一件事，便是打开手机看有关她的报道，基本不用刷屏，因为每个平台的头条都是她，妥妥的一号网红啊！

这个女人，让楼市彻底变局！ 第2张图片
相比之下，之前大家最揪心的X大停D烂尾、河南西瓜换房、广西公务员下乡卖房、保交楼等热点，统统抛到九霄云外。
全民的情绪都被调动起来，都在期待着某件事情发生——怕她不来，又怕她不乱来！
最后，结果大家都知道了：佩洛西悄悄地飞来又匆匆地飞走了，也终究没能治愈大家的精神内耗。
为什么最广大的民众对一个美国老太太如此上心？究竟是哪些人最茶饭不思夜不能寐？在网上叫喊得最带劲儿的是谁？
洞察秋豪的高牛探一句话点破：
穷人。
这句话反过来解释，就是富人不希望打仗，也害怕打仗。
手上有千万亿资产的，不希望打！
手上有多套房子等资产的，不愿打！
手上有少量房，正准备买房的，不想打！
事实上，社会的中产阶层，只要稍深入思考一下，都不期待打起来。因为烟花烧的是真金白银，而最终买单的却是普通老百姓。
一旦打起来，直接被毁灭的，轻则是百姓全副身家资产，重则是一条条鲜活的生命。

这个女人，让楼市彻底变局！ 第3张图片
在许多人的心里，佩洛西并没走，她给我们留传着一个美国式眼神：一切不是没有可能！
所以，买房的计划可能还要等一等了…
我问了身边的朋友，他们嘴上虽说没什么，但行动上，明显比之前更惊怯。这种普遍焦躁的情绪，是会传到楼市中去的。

3
楼市耐药性变强了
自年初开始，从上到下展开了一轮大救市。
但半年已过去，只惊起几朵微小的水花——楼市耐药性变得越来越强了。
截至7月底，共有超130个城市摆出调控盛宴，但入席吃大餐的没几个。除了上海、成都和深圳几个城市在低位回暖外，其它城市都当了大半年的吃瓜群众。
比如南京和郑州，就是个最典型的例子。
3月双会后，南京开展轰轰烈烈的自救，将购房门槛一松再松。4月，外地户籍居民的购房条件由“3年内在南京累计缴纳2年及以上的个税或社保”调整为“1年内在南京累计缴纳6个月个税或社保（补缴不算）”。5月，南京预售商品房，由以前“取得《不动产权证》满3年后方可上市交易”，调整为“自合同备案之日起满3年后可上市交易”。6月干脆脱得更光裸：“外地户籍只要补缴6个月社保即可开出购房证明，征缴方式不作区分，个人或单位补缴都可以”。
放松限购对南京一手成交有一小波促进，如6月成交量环比略增，但单月始终没能突破6000套，基本维持在4500套。7月成交量环比下降了26.8%，同比下降了43.3%。
供明显大于求，去库存是重中之重。对于在南京确需购房的来说，当前最佳策略应非常清晰：打新。
而价格上，南京楼市今年的表现满足了许多人期待——已回落到4年前2018年的水平。如果看房价K线趋势，直觉会告诉你还会继续下跌。
相对一手的糟糕表现，南京二手房成交量是有一些爆发的，如7月单月创下今年新高，但同比仍是下跌。显然，松绑限购释放出的需求转向二手了。但这个状况对地方财政收入非常不利。
看南京卖地数字：2022年上半年，南京仅卖出28块地，总收入202亿元，同比去年下跌超8成。
而郑州作为全国首个高调救市的二线城市，3月一口气出台了18条楼市刺激新政，然而成交量却讽刺性连续4个月下降。
其他城市就不说了，没有几个拿得出手的。可以下结论：全国上半年救市远没达到目的。
纵观中国楼市过去20多年的周期，我们可看到明显的规律，就是：鼓励→打压→刺激→打压→鼓励→打压…无限循环。
2-3年一个小周期，8-10年一个中周期（目前我们还没经历大涨到大跌的大周期）。换言之，当楼市冷了，上面出刺激政策拱火；当楼市过热了，上面马上出台调控打压，毫无新意。
但嗑药多了，现在楼市耐药性也越来越强，普通的松绑已激不起楼市的浪花，最后大家都在等待楼市松绑的王炸：
彻底的松绑。

4
救市的王牌：一线全面放松
其实，上层早已摸准了楼市的轨迹。
过去20年楼市走势，每一次复苏都是一线城市先上涨，继而带动二线三线及全国楼市开花。从来没有从三四线开始上涨，自下而上地传递到一线城市的特例。
但当前我们楼市状态是：一线纹丝不动，而二线使劲发狠劲救楼市，三四线及以下熔断，具体见上篇《楼市，进入熔断时间》。
所以我们看到，尽管今年从ZZ局到6部委，从银行到地方，文件如飘雪，招式如放箭，却依然治不好楼市的拉胯。
接下来，是大家该挑开面纱的时候了：单靠救二三线楼市，毛用也没有；只有放开一线，才能挑逗起楼市的G点，继而转导给二三线，全面轮动起来。
但怎么放开？松开的尺度该多大？上面还在摸着市场的石头过河。
近期，我们留意到一些细节。
比如上海，二手房房贷放款时间在缩短，以前磨磨唧唧给你审批个3-6个月也是常态，现在最快的当月就放款。上海对二手房交易评估价也放开，比如之前按市场价的6成放贷，现在可以放开到8成。
又比如北京鼓励老年人购房。在定点项目购房可执行普通住房首付比例35%，非普通住房首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率。比如140平米以下住房，首套房首付比例35%，二套房首付比例60%。在贷款上，还可接受子女接力贷。
在一线城市当中，这比过去突破了一大步。
接下来，如果楼市数据不好看，还会有更大力的刺激牌甩出。比如降息、降准、降LPR，扩大降低首套和二套的首付比例的区域等。
如在广州，把限购范围从增城、从化区扩大到其他9区，对非广州户籍的人购房社保或个税证明由5年缩短到2年以内，甚至干脆取消。
在信贷上，目前对改善型的二套房，如果有房贷未清的按7成，没房贷的按5成。是不是再放开一些？如首套的首付按2成，二套的分别按3成和4成，即改善购房，没房贷按3成，有房贷的按4成。
在房贷利率上，统一按首套房的LPR计。这就是给楼市信心，刺激购房者入市。
简而言之：限购放松，首付降低，利率下调。
对一线城市来说，短期救市的底牌就是限购全面放松，首付下降到2-3成，而二三线及以下城市的底牌是没有底线。只有这样的魄力，楼市才能救起来，否则就是隔靴搔痒白费力气。
当上层权衡到这个问题的重要性后，那么一线的楼市就会马上躁动起来，带动二线三线相继复苏，从而全国楼市恢复。当房地产这个大马达转动起来，整个经济复苏才有动力。

5
对穷人的收割越来越近
假如这次没有佩罗西的窜局，我们楼市的剧情完全可按上面节奏一步步来表演。
但是，现在节奏可能要加快了。
怎么理解呢？
我们在上面分析了，这轮救市的关键点是一线城市，而一线城市只能靠改善需求。这个容易理解，北上深广楼价动辄200-300W起步，靠刚性上车盘是拉不动的（刚需已彻底躺平了），而只能刺激改善客继续向上买——以小换大，以旧换新，郊区换市区等。
然而，时刻准备改善的中产此时犹豫起来。
因为老太婆，外部形势变得更迷离起来，恐怕接下来就会传导中国内部经济：外贸、制造、能源、科技等行业正面交锋，工作和收入变得更不可控…
这时，因为中产谨慎入市，楼市变得更趴耷，于是上面不得不加快放松一线城市尺度。最后各地的底牌纷纷打出来，于是资金涌入楼市，从一线开始上涨，带动二三线投资性购房…
当前，城市间内卷已越来越严重。楼市底牌打出时机把握得越好，城市经济就恢复得越快。只有抢到更多的人口和资金，才能保障城市的发展空间。但是，人口和资金都是有限的，最后注定有的城市可以复苏，而有的将永远软趴下去。
与2016年前全国楼市普涨不同的是，2022年各城市分化更严重了：
不是所有的房子都会大涨，如四五线及县城以下还会继续下跌；
不是所有城市都值得去置换、去投资，只有向上跨界购买，才具价值；
不是所有的人都能买得起，如一二线城市核心房产将成为富人的专享资源；
接下来，我们该怎么办？自然是准备好弹药，梳理好流水，一二线城市等待已久的改善者时刻准备好，三四及以下线投资者提前准备好房票，伺机跨城进入一二线。
当然，由于多项因素叠加，今年房价上涨的幅度不会像过去那样快速翻番，但政策宽松的程度不会低于2009和2015年。
而不管怎样，楼市宽松的程度越大，对穷人的收割也会越快。
都怪佩罗西！

这个女人，让楼市彻底变局！ 第4张图片

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（PS：受平台限制，许多干货文章无法展现，欢迎搜索公众号【高牛探】，与你分享楼市底层逻辑，一起进步。）
高牛探 入地产15年，做过记者，供职过头部房企（TOP50前三），一二三线城市操过盘，亲历多个周期，熟悉底层逻辑。从“道、法、术”3个层面，助你树立稳健的房产框架，独立思考，判断楼市走势。


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精彩评论2

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沙发
河柳树 发表于 2022-8-22 21:50:40 | 只看该作者
 
楼巿变了，有钱的就多买几套房吧
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板凳
hant1367 发表于 2022-8-22 21:51:13 | 只看该作者
 
缺呵！放开一线试试。立马窜稀！
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