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[房产] 动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代

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山间溪水 发表于 2024-3-7 11:30:28 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
01 / 前言

方向：人口将是今后我国造房的重要抓手！
我的看法：我国大面积造房的时代已经结束，越来越多的城市都会进入“存量房时期”！
注意看两份数据，一是从2003年到2023年的二十年里，虽然我国住宅新开工面积从5.43亿平飙到了8.38亿平，但是巅峰却是2020年的22.4亿平，整体走势明显是“先上后下”。
二是非常奇怪，2020年前我国城镇化率年均涨幅已经超过了1.4%，可是从2021年开始，直接跌破了1%，直到去年还是如此。
这么来看就完全对上了，当城镇没有了“人口血液”的输入，楼市就会失去需求支撑，房子肯定就难卖，而在预售制度下，房企造房又离不开购房定金/首付，手上没钱就不敢走老路，那就只能减轻压力，也就是降低开工面积。
再加上我国城镇化率已经突破65%，今后很难出现大规模进城的现象，因此大面积造房时代也就结束了。
在这种情况下，我认为越来越多的城市都会进入“存量房时代”，也就是二手房占比高于新房，尤其是房龄小于5年的次新房会更吃香。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第1张图片


02 / 关于我国楼市发展，已经动真格了！

如果你认为上面的观点只是个人猜测，那你就真的错了。
就在2024年2月27日，国家部门住建部明确发文- -《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》。乍一看，我们并不能从标题中看到什么重要信息，但是我认为内容中的这句话非常关键：
根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应，引导配置金融资源。促进房地产供需平衡。
这难道还不清楚吗？
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第2张图片


说白了就是以后造不造房，造多少房的主导因素就是人口，或者说供需关系。
其实这就已经间接告诉我们，房价很难再次暴涨甚至上涨。原因非常简单，过去楼市火爆的核心原因，我认为就是9个字：大量造、抢着买、不难卖。
仔细想想，是不是这个情况？
据统计，光是2012年到2023年间，我国就共计卖掉了商品住宅143亿平，这可是上一个十年的2倍多。
而这段时间正是不少城市房价“鲤鱼跳龙门”的关键时期。
如果说过去为了提高民众的生活品质，或者说推动城镇化，大规模造房是发展所需，那么当下和今后“以人定房”就是时代走势，国家动真格也是情理之中。其实我一直都没有搞明白一点。
可是现在呢？情况还和过去一样吗？当然不是！
要知道光是截止到2020年底，我国家庭住房建筑面积就超过了500亿平，我们还缺房子吗？根本就不缺？这就失去了造房的基础！
再反过来说，没人接盘就卖不出去，没有流通性就失去了价值。
所以说情况完全不同了。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第3张图片


03 / 二手房价格可能还会小幅度回暖！

实际上，虽然说在以人定房的环境下，越来越多的城市进入“存量房时期”是时代走势，但其实我认为还有一个重要原因也不能忽视。
就是二手房库存积压问题也必须要解决！
国统局公布数据，光是截止到2023年6月初，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、重庆、西安、成都、沈阳、合肥、杭州这13个城市的二手房挂牌量就达到了199万套，相比2023年初足足增加了40万套。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第4张图片


很显然，挂牌量大幅度增加就可能导致一个后果：不管换房也好，纯脱困也罢，价格战或在所难免。
正如我之前所说，二手房相比新房有一个很大的特殊性，就是定价权在业主手上。
说的再直白点，只要业主着急卖房，别说打8折，就连“腰斩”也不是没可能。
从这点来看，新房就复杂太多了，很难做到。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第5张图片


再加上不可能出现烂尾的加持，近期二手房吃香可以说就是情理之中。而按照经济思路来看，如果二手房成交量持续增加，我就有一个猜想：
畅销区域/小区的二手房价还会提高，这点基本是没错的！
不过要注意了，我专门强调了“畅销”这两字，你有没有想过为什么呢？
原因非常简单，就是因为成交量依然是今后房价涨跌的关键。
因为只要楼市进入自住时代，我们就会更加关注区域和小区，尤其是购买二手房基本都得找中介，而他们为了加快成交，也会把“销量”作为重要的营销手段之一。
当然，虽然这样做确实有好处，但是坏处也很明显，就是可能抬高房价。
毕竟二手房业主原本就不想降价卖，一旦看到不愁卖，议价权就又回到他们手上了。对于这点，我必须要警示大家。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第6张图片


04 / 文章核心！

有人曾经这样问我，既然过去20年新房销量翻倍涨能够带动二手房销量，为什么现在不能反过来，通过二手房来带动新房呢？
理论上说当然可行，但其实这里犯了一个大错误。
正如我刚刚提到的那样，可能只有畅销的区域/小区房价才会上涨！说白了，既然只是一部分二手房价格上涨，就很难形成规模。
而过去是全国性，至少也是大多数城市的新房销量都在增加，房价都在上涨，意义完全不同，更何况楼市的主导方已经从卖方变成了买方。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第7张图片


这难道还不清楚吗？
房价上涨符合卖方的利益，而房价下跌才符合买方的利益。
因此，在这些综合因素的影响下，新房遇冷可以说是市场发展特点。我们在结合国家动真格式的定调：以人定房。其实就等于手动给新房市场降温，而既然想保障楼市健康发展，二手房也不会大规模保障，所以不能一概而论。
不过，我还有一个猜想：在2025年，最多延长到2026年，新房市场可能还会迎来一波小高潮，幅度不会太大。
而时间的长短，关键就取决于保交楼的速度，以及房企行业的整顿情况。
动真格了！关于我国房地产，正在进入“增量转存量”时代 第8张图片


对此，你怎么看呢？
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