作者：余飞
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北京，终于出招了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]等了一个月，北京终于出招了。自此一线城市全部放松，北京算是给一线城市这一轮放松画上了句点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]6月26日傍晚，北京市住建局终于公布落实了“517新政”细则，这比上海、广州、深圳，足足晚了一个月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京的细则，在降首付和降利率方面基本上模拟了上海。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上海在5月27日公布的新政中要求，首套房首付20%，二套房中心城区不低于35%[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]。自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区二套房首付调整为不低于30%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京的动作是，首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不过，北京有一点没有跟进上海，那就是对非户籍限购的社保年限要求。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上海在5月27日，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而北京，依旧岿然不动，仍要连续五年社保。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]自此来看，四大一线城市的限购力度。
限购范围对比：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]京沪深仍全域限购，广州放开了外围区，保留了核心四区（越秀、荔湾、天河、海珠）以及南沙。
非户籍限购门槛对比：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京仍要五年社保。上海分区域下调，有1年、2年、3年。深圳[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。广州限购区社保只需6个月。
首付对比：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京首套房首付20%，二套房五环内35%，五环外30%。上海首套房20%，二套房首付中心城区35%，外围区30%。深圳首套房20%，二套房30%。广州首套房15%，二套房25%。
利率对比：
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]首套房最低利率，京沪深均为3.5%。二套房最低利率，京沪深均为3.9%。广州则全面取消了利率下限。
以此总结四大一线城市在经历了多轮放松之后，力度大小排序为，北京力度依旧最大，其次是上海，其次是深圳，广州最松。
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北京为何出招这么晚
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以往，上海与北京基本是同步出招，相差基本不会超过一天。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但这一次北京的新政足足比上海晚到了一个月。这是为何？难道北京的楼市比上海表现更好。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]非也。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]主要是北京的特殊性。作为大国的决策中心，北京相比于其他城市，需要在政策透明和神秘两端寻找到平衡点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]换句话说，可以让市场猜测政策会出台，甚至会出什么政策。但让你猜不准时间节点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们都知道北京会跟进上海，但猜不中时间节点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]炒股的人都知道，相比于利好或利空政策的内容，节点才是最关键。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]6月26日，北京新政的到来，的确是出其不意，大家都似乎已经忘记了一线城市中，原来还有北京没有跟进。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不过，从北京楼市的现状分析，一切就顺理成章了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近日，北京一楼盘大幅降价的消息，成为了市场焦点，折射出北京楼市的现状。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]项目是位于北京丰台区的中建壹品·花香壹号。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在2024年北京的首场土拍中，中建壹品以底价22.3亿元摘得丰台区羊坊村棚户区改造土地开发项目YF-041地块，土地面积约2.58万平方米，规划建筑面积约5.67万平方米，容积率2.2。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]成交楼面价为3.93万元/平方米，销售指导价7.2万元/平方米，浮动比例8%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而6月中旬该项目开盘，根据不同户型面积，单价最低只卖4.9万元／平方米。相比于销售指导价，打了6.8折。
界面新闻对此的评论是：被认为捅破了北京新房价格。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据国家统计局最新公布的5月份房价数据来看，北京新房价格环比下跌1.1%，同比下跌1.8%。二手房环比下跌1.2%，同比下跌8.6%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]价格下降，是销量不济的结果。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京统计局披露的数据显示：
今年前五个月，北京新建商品房销售面积373.8万平方米，同比下降13.5%。其中，住宅销售面积262.7万平方米，下降16.3%；办公楼26.8万平方米，下降11.5%；商业营业用房19.7万平方米，下降27.5%。
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来源：北京统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此外，房地产开发企业到位资金增速进入2024年后，也开启了大跳水模式。一二月份到位资金下降22.5%，前五个月跌幅扩大至30.4%。
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来源：北京统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从智本社公布的数据来看，北京算是四大一线城市中，房价转向最晚的城市。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]深圳最早，启动于2021年2月。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去三年半的时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]乐有家数据显示，2023年年末深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌了22%，比2022年跌12%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]进入2024年，深圳的房价仍在一路下行。乐有家最新公布的数据显示，深圳的二手房成交价已经跌破6.3万，为6.27万元/平方米。
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照此预测，2024年，深圳的房价很有可能穿破“6”字，进入“5”字打头时代。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价整体已经回到了2017年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]微信公众号“广州房产”根据贝壳找房公布的成交价，梳理出了广州11个区历年成交均价情况。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]11个区中，天河、越秀、海珠、荔湾四大核心区以及广州副中心南沙，房价回到了2018年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化，房价回到了2017年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从相比于房价高点的跌幅大小来看：
增城，今年成交均价1.1万/平，从高位的2.1万/平回撤47%；从化，0.7万/平，从高位1.2万/平回撤41%；黄埔，2.2万/平，从高位3.2万/平回撤31%；南沙，1.6万/平，从高位2.2万/平回撤27%；番禺，2.1万/平，从高位2.8万/平回撤25%；天河，4.6万/平，从高位的6万/平回撤23%；白云，2.3万/平，从高位3万/平回撤23%；荔湾，3万/平，从高位3.7万/平回撤19%；越秀，4.4万/平，从高位的5.4万/平回撤18%；海珠，3.5万/平，从高位4.2万/平回撤16%；花都，1.2万/平，从高位1.4万/平回撤14%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于上海和北京。最近一张图流传甚广。
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挡不住的大势
不久前我写过一篇深度分析深圳楼市涨跌逻辑的文章，其逻辑同样适用于北京。
尽管全国房价已经进入了调整深水区，一线城市的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。
从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。北京上海也好不到哪儿去。
一线城市房价，早就透支了这座城市本身的承受力。
有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。
这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。
正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念，叫“需求断档”。简单理解，就是高房价形成了一个天堑，让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是：
第一，宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性，让有钱人没有信心和预期买房投资。而且，之前炒房投资收获的人，正在寻求离场，落袋为安。
第二，当下的收入和失业，让相当一部分买不起房的人，更加买不起房。
第三，中间一小撮有首付能力的人群，在调整的环境中，选择持续观望，既怕追高，又怕踏空。
一句话概括就是，富人不买，中产不敢买，普通人买不起。
需求萎缩之下，调整大势根本挡不住。仅靠这些降首付、降利率的措施，根本起不了多大作用。
中心城市的楼市何时能回暖？取决于经济预期和信心复苏。
我之前说过，经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则是虚假繁荣。
换句话说，只有经济、产业、就业、出口复苏了，楼市才会复苏。
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