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[房产] 重磅炸弹扔向龙华楼市

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惢意作坊 发表于 2024-7-17 16:28:41 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
重磅炸弹扔向龙华楼市 第1张图片

photo by Tatsuro Kiuchi
很多人没有发现，今年的2月份，深圳龙华新拍了一块地。而这块地的到来，可能将彻底改变接下来的龙华楼市。
我们先来看这块地的属性
梅林关、容积率5.0、纯住宅、无人才房、无安居房，无保障，纯粹住宅大盘，近2000多户，得房率预计超95%，纯新规设计。
这样的产品是不是很优秀？别急，最重要的来了，因为它的楼面地价只有2.39万/平。按照综合成本来测算，这块地成本价约4.1万/㎡。
重磅炸弹扔向龙华楼市 第2张图片


而在最近，关于这块地的最新消息也出来了，楼盘命名为中建·鹏宸云筑，而且户型都出来了，首推368套建面约79-142㎡3-4房。
最炸裂的来了：楼盘吹风价5万+/平。5万+放在梅林关是一个什么样的水平？可以说是又一击穿地块价的价格。
我们以这块地周边的新盘价格为例
龙岸君粼，均价约8.06万/㎡；溪山君樾均价约7.89万/㎡、天湖岛花园，备案均价约6.75万/㎡。
这里面的天湖岛花园已爆雷、人去楼空，连项目交接都没有做。而龙岸这个项目，截止发文据官方网站数据：该项目464套房，已经完成签约78套，销售率仅为17%。

凡是读过小学的人都知道：
中建新盘卖5万+，旁边的新盘卖8万+，这里面的价差高达3万/平。接下来龙岸的新房，不可能卖得动。
我们再次视角拉长一些，北侧有两个在售项目中海明德理以及恒壹四季华府，两个楼盘目前已经是准现房状态。
中海明德里2021年开盘，均价7.1万/㎡，面积82-115㎡三至四房；恒壹四季华府2021年入市，均价7.04万/㎡，户型80-118㎡三至四房。
重磅炸弹扔向龙华楼市 第3张图片


这也意味着前期买了这两个项目的业主，也在高高的山岗上
二手房方面，项目周边的春华四季园近期成交价在5.3-6.2万/平左右，万科四季花城近期成交价约在5万/平，伤害也有但没那么大。
伤害在哪里呢？执行的是新规。据网传信息显示：79㎡做了三房两厅双卫，而89㎡做了3+1房两厅双卫，据说得房率超95%。
旧不如新，得房率不如新。这绝对是神一样的存在，而且不要忘了，这个盘有2000多套房可以选，说是重磅炸弹一点都不为过。
重磅炸弹扔向龙华楼市 第4张图片


为了将伤害拉长更长一些，我们以板块视角再重新拉一刀：如果龙华第一梯队梅林关的价格直接干到5万+，其他片区的新盘呢？
我们来好好算算价格
我们以均价5.5万/㎡来计算，79㎡三房双卫总价预计370万起步，首付74万，89㎡4房双卫总价预计410万起步。
410多万的4房双卫这样的价格爽不爽？
同样的价格，我们要么只能看龙华上塘的卓越珺奕府，80平三房一卫，折前均价5.63万；
要么只能看星河星悦云邸、龙华老城区的尚云82平3房2卫；要么只能看龙华的清湖宏发，即将要开盘的塘城都要7万+了，怎么玩？
要知道，梅林关这个地方可是龙华的第一梯队，最高峰时期曾经干到过89平的四房卖1200万的高价，成交单价突破了13万/平。
即使现在笋盘报价只要680万，单价只要7.64万/平，那也比这个新盘的价格要高很多。虽然学位不如龙光，但架不住价格香啊。
2000多套房子可以卖多久？至少要卖3年。这也意味3年内龙华楼市即将更卷。3年内龙华的价格又将重新被定义。而新的板块轮动也将重新开启。

颤抖吧，深圳刚需宝子们。房子果然越来越便宜。他们已经不管之前买房的中产了。老韭菜已经不配叫韭菜了，新韭菜才叫韭菜。


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精彩评论11

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沙发
午夜幽蓝 发表于 2024-7-17 16:51:14 | 只看该作者
 
降吧降吧，我等着
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板凳
鲁勇鞍 发表于 2024-7-17 17:53:35 | 只看该作者
 
卷也没用，有组织不让降！
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地板
不惑十年 发表于 2024-7-17 18:21:37 | 只看该作者
 
每平米5万，对大部分人来说也是天文数字，
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5#
外观方案提供商一黄超强 发表于 2024-7-17 18:35:46 | 只看该作者
 
春华四季怎么能比四季花城高？[哭笑]
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6#
裴建 发表于 2024-7-17 18:37:47 | 只看该作者
 
这文章抄袭的
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7#
天沐卫浴工厂店扬子卫浴 发表于 2024-7-17 18:59:51 | 只看该作者
 
等我发财了就买[哭笑]
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8#
用户无烦 发表于 2024-7-17 19:02:24 | 只看该作者
 
有钱人买房还是追求低容积率，公共空间满地都是人很压抑的[点赞]
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9#
属你最棒 发表于 2024-7-17 19:09:23 | 只看该作者
 
龙华堵车能把人逼疯[哭]
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10#
手机平板数码批发 发表于 2024-7-17 19:33:49 | 只看该作者
 
全建房吧，企业有几家？
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