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[新闻] 复苏艰难？2021泰国房产市场展望

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辰静 发表于 2021-2-27 12:40:19 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
导语

新冠疫情对于人们预期的影响逐渐减弱，那么，泰国的房地产市场什么时候复苏？安e居发布《泰国房产市场展望》，通过对泰国经济、房产细分市场、资本市场的详细分析来解答这一问题。

经济面临复苏的风险

不确定性高

经历了2020年经济风暴之后，泰国的经济活动将在2021年缓慢恢复。

泰国央行预计2021年、2022年的实际GDP增长率分别为3.2%、4.8%。

旅游业和出口业是推动泰国经济发展的两个主要产业。而两者都来自于国际旅行和商业的恢复，因此泰国经济的恢复取决于疫苗效果以及国际游客重返的速度。

考虑到新冠疫情的不确定性很高，包括疫苗的副作用，而且情况可能在一夜之间发生变化，因此需要定期修订预测。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第1张图片


旅游和出口是重中之重

由于新冠疫情的不确定性、游客数量有限以及贸易伙伴经济体的经济复苏，旅游和出口部门将继续放缓。

预计未来一段时间内，泰国经济将是内向型的，依赖国内需求和公共支出的增长。而随着新冠疫情的影响持续，高失业率和家庭债务、私人消费将以较慢的速度增长。

我们已经看到政府的经济刺激计划，其重点是促进国内旅游业和增加当地人的消费。预计这些计划将至少延长到2021年上半年。

利率稳定，而家庭债务上升

利率可能会保持在0.5%，这是有记录以来最低的利率。然而，最糟糕的时期已经过去。企业已经适应了这种情况，进一步降低利率不会对经济产生重大影响。

由于许多人失去工作或收入来源而导致的家庭债务上升，这将对房地产市场产生直接影响。

总的来说，我们预计泰国经济将在两年内恢复到疫情前的水平，但各经济部门之间的复苏将不均衡。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第2张图片


住宅：调整价格

新推出的产品

由于经济增长缓慢和复苏的不确定性，国内外买家的购买力都受到了压力，曼谷住宅市场受到了新冠肺炎疫情的负面影响。

2020年，中城/郊区的共管公寓市场在新开工项目数量上仍然比市中心的高价格区域活跃得多。

到2021年，整个住宅市场将保持低迷。由于开发商专注于手头上剩余的已建但未售出的库存，因此2021年启动的新项目数量将受到限制。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第3张图片


价格更加真实

自2017年以来，曼谷公寓的价格一直在不断攀升。到2020年，由于土地价格上涨和外国购买力的推动，曼谷市中心新型高端公寓开发项目的每平方米平均价格超过270,000泰铢。中高收入的当地人无法负担在市区购买高端公寓。

在2019新冠疫情期间，开发商将已完工未售出项目的折扣从15%提高到30%，以清理库存并获得收入。

对于新项目，以实际价格5%-10%的折扣，得到了客户良好的反馈，他们仍然有购买需求，但购买力较低。

由于开发商意识到目标价格可能无法在这种市场情况下实现，因此必须对执行价格进行下调，以更实际地反映出当地人负担得起的价格。虽然这会损害利润率，但对于吸引具有有限购买力的买家至关重要。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第4张图片


关注低层住宅和小型开发项目

买家对低层住宅的需求没有变化。为了降低风险，开发商将更多地进入低层住宅，因为它可以分阶段开发，并且只需要处理当地的实际需求，降低了无法出售项目的风险。

今年表现良好的低层住宅项目，在靠近新公共交通线路的地方，每套房屋价格不超过500万。

高端住宅市场表现

根据2020年交易数量来看，豪华住宅市场的需求仍然很高。 定价切合实际的品牌住宅和高档公寓项目取得了不错的销量，但决策时间变长。所有市场对现实定价和促销的态度都是相似的。过去销售缓慢的大型公寓，包括住房、市中心公寓和度假屋，现在来看高净值人士的购买活动反而更加活跃。

吸引外国买家将是关键

外国投资者对泰国房地产的兴趣依然浓厚，然而由于旅游的限制，销售交易有所减少。

与2019年相比，各国抗击新冠疫情使每个人的财务状况变得更加糟糕。但是人们的投资意愿仍然存在，特别是针对低端房产市场。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第5张图片


酒店：游客和租户重新聚集

这是旅游业向内看的一年

随着旅游限制措施的实施，前往泰国的游客数量从2019年的4000万降至2020年的不足700万，曼谷酒店市场发生了历史上最重大的转变。

由于复苏前景不明，酒店业主和运营商被迫将国内需求视为唯一收入来源。推出促销活动和新的运营方式，例如非酒店客人的健身会员计划和酒店工作套餐，将是弥补客房收入下降的关键。

对于酒店行业来说，2021年可能仍将是充满挑战的一年，因为大多数业主和运营商在一年多的时间里一直在采取新冠肺炎预防措施，收入有限。至少在2022年前，泰国旅游业不太可能将回到2019年的水平。这取决于疫苗全球注射 后新冠疫情控制的稳定性，以及泰国的经济复苏情况。

酒店开业延误

截至去年，至少有15家酒店计划于2021年在曼谷开业，客房总数超过3000间。由于新一波新冠疫情正好在新年假期前爆发，以及对疫苗注射成功率的质疑，许多项目可能会推迟到情况好转时。一些酒店可能会选择部分开业或只开设餐饮酒店，利用低客流量时间作为启动期，同时保持最低的运营成本。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第6张图片


竞争日益激烈，外籍人士越来越少:这对酒店式公寓来说是一个巨大的挑战

日本外派人员是曼谷酒店式服务公寓长期租赁市场的主要客户来源。由于许多公司削减成本的政策，日本外派人员继续减少。与此同时，2021年新移民的数量将受到限制。

酒店式公寓市场是一个受到新冠疫情直接影响的领域。截至2020年第三季度，曼谷酒 店式公寓的平均入住率同比下降了27个百分点，降至53.1%。

在酒店式公寓市场供应持续增长的同时，由于曼谷的酒店式公寓也提供日租服务，并直接与酒店竞争，酒店行业的压力与日倍增。

然而，在2019新冠疫情爆发之前，中国和菲律宾侨民在曼谷数量大大增加。我们有理由相信，当新冠疫情好转时，这一趋势将继续下去，这将是有利于酒店式公寓发展的好机会。
以折扣和灵活性留住租户


酒店式公寓的租金折扣将持续到2021年，较新的开发项目提供5-10%的折扣，而未进行重大改造的老项目将提供10-20%的折扣，以保持入住率。

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资本市场：重新审视投资组合和投资策略

资产管理

正确的资产管理概念在许多泰国房东中并未得到广泛探讨，因为在过去十多年中，一直是房东的市场，因此，房东无需积极评估其物业表现和增值潜力 。

而新冠疫情后，房东将需要积极确保他们的收入和管理他们的成本，同时改善他们的资产组合， 以实现价值最大化。

房东需要在一个更有活力的市场中采取积极主动的方式，为他们的资产创造更大的利润。现在比以往任何时候都更重要的是了解竞争对手的威胁、客户需求是如何变化的，以及现在是投资旧资产还是择机退出。

更多的房产将被出售

新冠疫情导致酒店资产出现现金流短缺，公寓和办公楼入住率下降，成本上升。

日益激烈的竞争给业主带来了压力，尤其是那些还没有经过翻新或升级的老建筑。长期的经济低迷和市场复苏的不确定性，将促使一些业主考虑将资产出售，以获得现金。

这可能为寻找低价房产的投资者提供了一个很好的机会。虽然价格的商谈可能比较艰难 2020年更容易，但卖家和买家之间的预期差距仍将是关键问题。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第8张图片


土地价格变得更加真实

在过去10年土地价格近乎持续上涨之后，黄金地段的整体土地价格将保持相对平稳，甚至会因经济放缓而下降，不会出现新的创纪录的交易。

豪华公寓的开发成为市中心永久产权土地开发在经济上有意义的唯一用途，而长期来看这是不可持续的。

在中城和郊区，随着新的公共交通和道路的扩建，一些地区的价格将会上涨。然而，随着开发商对购买新地块的价格越来越敏感，希望价格上涨的投机性土地收购者需要更加勇敢。

只选最好的地点

在2020年，开发商在购买新土地时十分谨慎，并着手处理在这段时间内不再适合发展的现有土地储备。

2021年，尽管大多数开发商调整他们的收入目标和新项目启动的数量，但如果中等收入市场，特别是中城区的房屋和联排别墅的价格可行，他们将在2021年继续收购新的开发用地。然而尽管投资者和开发商仍热衷于进行投资，但决策时间将比平时更长。

曼谷仍存在需求，而开发商正在重新评估市场的供求水平，并等待新的时机，这将减少几个地区的开发限制，尤其是在地铁沿线的市中心和郊区。

复苏艰难？2021泰国房产市场展望 第9张图片


削减土地储备

在资金稳定和流动性成为焦点的情况下，许多拥有大型土地储备的开发商将一些地块挂牌出售，因为它们的开发潜力较低。

开发商将继续专注于减少未售出的库存，释放土地储备中的资本，并减轻税收负担。

一些开发商决定保留的地块将在短期内开发或出租，以产生收入，如市场或停车场，直到市场恢复。

减少投资风险

随着开发商寻求降低投资风险，当地开发商或已经进入曼谷市场并将与外国合作伙伴建立新的合资企业。开发规模也会缩小，以减少投资规模。今年价值低于5亿泰铢的项目将更加普遍。


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