设为首页|收藏本站|
发帖
登录 注册
西兔生活网 › 华人生活 › 都市圈 › 北浦东的进击，下一场板块对决在哪？
回复 发帖
返回列表 发新帖
开启左侧

[房产] 北浦东的进击，下一场板块对决在哪？

[复制链接]
30813 0
立聪堂助听器巢湖人民路店 发表于 2024-2-11 09:30:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
浦东一直是上海楼市兵家必争之地。
偌大的浦东，以龙阳路及其延伸线为界，大致分为两块：南浦东和北浦东。
如果谈起近年两个区域的“后起之秀”
南浦东必然是前滩、三林滨江、新杨思
北浦东又是哪里？
01
北浦东：继陆家嘴后

“小透明”板块稳居新房二把交椅



相较于南浦东近五年新房整体供销两旺，北浦东的表现，则显得有一种后劲乏力的感觉。
热门板块中，除了陆家嘴仍持续供应外，碧云、联洋两大定位高改的国际社区板块，几乎已经退出了人们的视线（二手房除外）。
反而是此前的“小透明”板块，曹路、森兰、金桥崭露头角，虽然仍然比不上南浦东第二梯队的周康、川沙、惠南，但就北浦东范围来说，三个板块已是当下继陆家嘴后，新房供应的主力军。
那么，三大板块有哪些看点？先来盘点一下各自的上新楼盘：
 
曹路



2019年至今，曹路板块共有7个楼盘上新。
当年创下“千人摇”记录的浦开仁恒金桥世纪，入围分达到75.60（裸分72），首开均价约7.03万/㎡。几年过去了，二手房成交参考价年均涨幅约14%，仍然是曹路板块新房天花板的存在。
横跨曹路、森兰两个板块的金鼎天地项目同样备受关注，二、三期住宅即金鼎睿府、金鼎阅府于去年面世，均价8万/㎡左右，今年预计还将继续加推。
单从套均面积来看，曹路板块整体还是以百平小户型为主，偏刚需，上车的门槛还是相对较低的。
 
森兰



近五年，森兰新房供应实力有目共睹，共有9个楼盘上新。
森兰的成功，离不开外高桥集团的助推。
最初，森兰只是外高桥集团对东沟楔形绿地改造项目的命名，而后演变成为房地产开发时案名前缀，最后变成脱离外高桥板块的一个独立的“高端”板块。
回顾近几年板块的代表性楼盘，森兰星河湾首开均价7.95万元/m²，以82.42分创下了2021年上海实行新房积分制后的最高分纪录，如今的二手房交易均价来到了13.7万/㎡。
2022年开盘的森兰名苑，均价7.2万元/m²，入围分再次刷新板块记录，高达88.86。
虽然从去年开始，新盘拼积分的热潮逐渐退却。但市场回归理性的同时，是否也意味着更好的上车时机？
 
金桥



金桥近五年有4个楼盘上新，户型来看，更偏改善。
去年板块内甚至浦东楼市，备受关注的“当红炸子鸡”浦开云璟，主力户型78-144㎡，均价9.05万/㎡。
即使是在市场行情普遍低迷的情况下，浦开云璟的两次开盘均稳拿高分：去年首开入围分达到了79.35，二批次入围分也达到了69.6分。
捂了4年之久才姗姗来迟的嘉泷汇，2021年一开盘就吸引了众多改善群体，首开入围分数线为69.6分，虽然开盘均价达到了8.3万/㎡（当时板块均价也才6.5万/㎡），但丝毫不影响最终的认购。
从嘉泷汇和浦开云璟认购情况（前者整体偏改善，后者大户型开盘认购率更高，小户型存在弃号现象），就能看出，在未来的一段时间，板块内部急需解渴的，仍然还是相当部分的改善需求。
02
纯住区or产业中心

三大板块更看好谁的发展潜力？



再来看看板块的产业和配套。
曹路、森兰、金桥三个板块虽然是邻居，但自身的“定位”却十分清晰。
 
曹路


先说曹路，光看上海城市地图边缘化的位置，不免让人将它联想成“乡野村夫”的模样。
更何况作为外环六大动迁基地之一、地铁建成通车时间较晚，以及此前发展模式带来的连锁反应，一谈到未来，曹路总是让人捏一把汗。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第1张图片


不过，当你带着耐心深入了解后，近几年的曹路一改“边缘人”的状态，表现还算比较亮眼。
第一，  联动周边三镇建设核心城镇圈，实现设施共享。
根据2035规划，将打造“唐镇-曹路-合庆城镇圈的核心城镇”，形成城镇圈公共服务集聚区。这一政策最重要的三个节点（曹路新市镇中心、唐镇新市镇中心及申江地区中心），有两个处于曹路境内。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第2张图片


第二，  发挥自身特色产业的同时，承接来自金桥、张江的两大城市副中心的外溢需求。
曹路本身的特色产业比较突出，以东部湾产业园为例，这里聚集了一众上海本土实力企业，主要集中在集成电路、生物医药和智能制造三大领域，如台达电子、上海上药、中达电通。
在自身优势基础上，如果能够叠加张江、金桥的外溢需求，未来的产业发展想必会更加出色。再加上本身待开发地块较多，当下更加集中、成片的开发模式，对于板块开发而言，也将更加有利。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第3张图片


最后来看看曹路的生活配套。
轨交方面，板块内地铁9号线在曹路设3站，快速连接金桥、世纪大道等浦东核心地区；商业方面，有宝龙城市广场、恒越荣欣广场，能够满足日常生活所需；教育方面比较缺乏优质学校，目前有顾路中心小学、龚路中心小学、顾路中学等；医疗方面比较欠缺，有上海中医药大学附属曙光医院曹路分院、上海尚德医院。
与其他醇熟区域相比，曹路生活配套的整体水平仍然有一定的差距，但如果是日常生活，肯定是足够了。
随着越来越多实力开发商入驻曹路，持续给这片土地带来更多优质产品。
有开发商作为开路人，相信大家对于曹路的预判，大概率会越来越好。一房一万之前也专门出过曹路板块文章，感兴趣的朋友可以查看：
 
森兰


与具有一定产业优势的曹路相比，森兰的居住属性则更胜一筹。
森兰一致对外的名片，是上海继古北、碧云、联洋、新江湾城后的第四代国际社区。
这一切，全都得益于板块优秀的先天禀赋——森兰绿地。 
根据控规，区域内的居住用地面积约136公顷，占比达到42.8%；绿地面积约68.3公顷，占比达到21.7%；水域面积约2.0公顷，占比达到8.51%。区域内规划人口约8.7万人，细化到人均绿地面积约7.8㎡/人。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第4张图片


规划数据毕竟是前置的，后续还要看森兰板块内规划的真实落地情况。
就森兰绿地而言，在去年上半年，北块绿地已率先对外开放。另据去年9月官方口径，绿地项目整体建设已完成95%，相信不日就能与大家见面。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第5张图片


作为高能级的纯住板块，森兰板块虽然目前的配套差点气候，也在持续补齐中。
商业方面有森兰商都、花园城、阳光天地，后续还有森兰印象城（预计2025年开业）。
教育配套方面表现不错，有明珠森兰小学、六师附小、高行小学、浦东模范实验中学、进才森兰实验中学等。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第6张图片


轨交也比较发达，目前在运行的有地铁6号线、地铁12号线两条轨交线，在建的有地铁21号线，规划中有地铁20号线。
唯一的短板在于医疗，板块内只有几所社区卫生服务中心，缺乏三甲综合性医院。
作为纯住区，森兰板块本身是缺乏产业支撑的。但周边就是三大产业中心：高桥港南片区、外高桥自贸区、金桥城市副中心，或多或少会受到产业中心的辐射影响。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第7张图片


 
金桥



三个板块中，大家对于金桥这一城市副中心的期望应该是最高的。
首先，在北浦东的2个城市副中心中，花木面积较小，整体开发已接近饱和，而金桥占地面积较大，可利用土地资源更多，更具开发潜力。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第8张图片


其次，金桥能够同时满足“居住+产业”的置业需求，尤其是产业方面，近年来的发展很有亮点。
此前，金桥原本的优势产业在于出口加工和制造业，尤其是汽车制造业，年产能约280万台，占据了整个上海汽车制造业的一半。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第9张图片


众所周知，出口加工和制造业本身的毛利率是较低的，产业本身对于资金、人才的吸纳能力也是相对羸弱的。
近年来，针对产业发展痛点，金桥走上了追求“智造”的转型之路，以谋求破局。
2020年，金桥5G产业生态园正式授牌，是上海首个基于5G技术在全方位、全领域开放应用，实现5G全覆盖，提供完整5G产研条件的创新园。
值得注意的是，金桥不是单一去发展5G信息产业，而是将它与自身优势产业汽车制造业相结合，走出了一条专属之路——5G+未来车。
目前园区内已经引入了华为上海5G创新中心、中移动上海产业研究院5G应用创新中心、中国信通院5G标准开放实验室、聚焦5G+未来车领域发展的上汽联创智能网联创新中心、阿里云创新中心—宝马初创车库联合创新基地等。
金桥产业发展持续走强的同时，回到板块的居住属性——金桥本身就是浦东刚需的聚集地。
这尤其表现在二手房方面，据一房一万统计，截止2月5日，目前二手房挂牌数量为3344套，总价600万以下挂牌数量达到了2425套。
配套来看，金桥的轨交优势非常明显，已有地铁6、9、12、14号线、在建中有地铁21号线和崇明线。教育资源方面，在浦东可以归为第二梯队，竹园小学（沪东校区）、建平实验小学（金业校区）、模范中学等等。
商业配套方面，目前整体能级较低，如文峰广场、融创精彩天地、金桥国际商业广场等。
好在未来还有即将面世的3大综合体项目，金桥元中心的美亚、春宇项目，金桥经济技术开发区的金海路站TOD综合体浦发上城项目，缺乏大型商业的短板补齐指日可待。
03结语
回顾过去五年，北浦东在新房方面表现最为优秀的当属曹路、森兰、金桥（除陆家嘴外）。
然而2024开篇，三个板块中，金桥的领跑已初现端倪。
位于张家浜楔形绿地的4个待入市地块，也将以赋予板块更宜居的属性。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第10张图片


另外，曹路板块的“TOD大盘”浦发上城未开先火。
作为浦东新区“金色中环发展带”上首个三轨交交汇的TOD项目（地铁9号线、12号线金海路站、14号线桂桥路站），浦发上城的体量达到了63万方，总户数预计在700户左右，值得持续关注。
与此同时，森兰正悄悄酝酿一个纯墅产品——森兰岛项目，低至0.4的容积率，在限墅令颁布以来，几乎是绝版的存在。从已曝光的规划来看，项目整体由9幅地块组成，中心为社区商业用地，产品预计都是联排，共271套。
北浦东的进击，下一场板块对决在哪？ 第11张图片


由此可见，未来一段时间，不止金桥，曹路、森兰均有值得深挖的拿手戏。
看到这里，那么，问题来了！北浦东的三个板块，你最看好哪一个？


上一篇：中产的幻灭，山姆的不安
下一篇：比特币突破48000美元/枚
@
免
责
声
明
1.西兔生活网 CTLIVES 内容全部来自网络;
2.版权归原网站或原作者所有;
3.内容与本站立场无关;
4.若涉及侵权或有疑义，请点击“举报”按钮，其他联系方式或无法及时处理。
举报
回复

使用道具 举报

 
返回列表
高级模式
B Color Image Link Quote Code Smilies
您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

立聪堂助听器巢湖人民路店高级会员

0关注

1粉丝

52帖子

热门图文
热门帖子
排行榜
  • 日
  • 周
  • 月
活跃网友
返回顶部快速回复上一主题下一主题返回列表APP下载手机访问
Copyright © 2016-2028 CTLIVES.COM All Rights Reserved.  西兔生活网  小黑屋| GMT+8, 2024-9-8 08:31