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[房产] 他们，都不玩房地产了

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爱喝酒的猫 发表于 2024-7-16 07:29:59 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
斑马消费 杨柘
上周，格力地产、冠城大通先后官宣剥离房地产业务，股价应声大涨，似乎在为这些企业的“识实务”而击掌。
尽早降杠杆、甩掉包袱，主动适应新趋势，是他们逃离房地产行业的重要动机。
今年以来，至少已有5家上市房企毅然“退房”。躲过房企暴雷潮之后，他们着急斩断潜在的风险。行业深度调整期里，房地产业务已成各大公司的业绩拖累。
2023年，沪深、内地在港上市房企净利润均值同比分别下降38.2%和29.6%，沪深上市房企有4成以上亏损、港股房企亏损比例更是超过6成。
今年以来，行业仍未复苏。前5个月，全国房地产开发投资同比下降10.1%、开发房屋施工面积同比下降11.6%，唯商品房待售面积同比增长15.8%。
在漫长的季节里，上市房企们犹如踩着钢丝绳跳舞。已陷入雷区的难以自拔，在岸边的幸运儿，亦要安全脱身。毕竟，盛宴过后，笙歌归院落，灯火下楼台。
他们，都不玩房地产了 第1张图片


 
退房潮起
在2023年克而瑞房企销售百强榜单上，美的置业（03990.HK）以658.5亿元销售额位列第22位。
背靠家电巨头美的资本系及何氏家族，又在大湾区占据主场优势，美的置业成为民营房企中，为数不多的稳健派。
但，公司仍提出“退房”的想法。6月23日，美的置业剥离房地产业务摆上台面，由控股股东美的发展（BVI）全面接手。
截至去年底，公司拥有土储建筑面积约2650万平方米、319个物业开发项目，分别位于大湾区、长三角等五大区域。
在今年3月举行的业绩会上，公司总裁郝恒乐就对外表示，今年是公司非常关键的一个起点，将聚焦业务结构优化。没想到，房地产主业这么快便成为弃子。
不是美的置业不努力，而是房子确实不太好卖了。2024年上半年，公司实现合同销售金额202.1亿元、合约建筑面积177.3万平方米，同比分别下降50.17%和44.70%。
美的置业官宣“退房”后的一周里，格力地产、冠城大通（600067.SH）跟进，先后宣布剥离房地产业务。
格力地产（600185.SH）重组4年，至今没有完成，公司房地产主业近年只是消耗剩余土储。此次拟置出的上海、重庆及三亚等三地业务规模相对较小。截至2023年末，三地合计可供出售面积约22.59万平方米。
自2014年起，格力地产涉足房地产业务，规模始终不大，公司更多的精力放在多元化转型上。7月8日，剥离地产业务进入议事日程。
冠城大通近乎一样，港商韩国龙2002年入主后，主导电磁线和房地产双主业格局，但房地产业务规模停滞不前，扩张相对保守。最近几年，基本在消耗库存，去年末，可供出售面积约33.23万平方米。7月10日晚，公司“退房”摆上台面。
在此之前，从破产重整走出的山子高科（原银亿股份）、国资背景的华远地产，均宣告剥离地产业务，转而寻求更好的发展。
这些企业剥离地产业务，接盘方都是控股股东。
 
断臂求生
多年前，王健林就嗅到了房地产行业的风险。2017年，他与融创孙宏斌、富力张力的世纪交易，就是帮助万达卖资产、降负债，淡化地产。
后万通时代，万通发展（600246.SH）在2017前后尝试金融服务、泛海控股发力金融业务，已退市的中天金融，7年前就在盘算去地产化。
以往傲娇的地产业务，为何纷纷成为企业弃子？
原因很简单，房地产行业资金密集型特征、房住不炒的政策定位，以及一波接一波的行业调整，楼市由卖方市场进入买方市场。
在这个周期里，曾连续3年跻身千亿房企的美的置业，尽可能维持健康的财务状况，并设法完成“三道红线”的考验，但付出了极大代价。公司公告中称，在保障财务健康的同时，仍必须承担沉重负担，以支持房地产开发业务。
2023年，公司合约销售规模较上年减少134亿元；实现营业收入735.65亿元，同比下降0.09%，归母净利润为9.14亿元，同比大降47.08%。
从长远来看，房地产市场未明显好转，如果不及时作出战略性选择，风险难以预料。
在这一点上，国企的敏锐感或许稍强一点。
4月底，老牌地产商华远地产（600743.SH）宣布剥离地产业务，令人唏嘘。它曾在业内叱咤风云，亦在地产黄金时代原地踏步。近3年，公司陷入泥潭，归母净利润合计亏损约60.52亿元。2023年末，公司1年内到期非流动负债84.19亿元，同期，在手货币资金仅22.57亿元。
住宅大开发时代渐渐远去，房地产业务渐渐成了包袱。断臂之后，非地产业务能否撑起公司业绩？
 
谁是下一家？
上市房企去地产化，无非两大原因，一是业务结构由“重”转“轻”，借以实现企业转型；另一方面通过转让房地产业务，降低负债和减轻偿债压力。
轻舟，就能驶过万重山？
首先，要面对的是企业收入规模大幅缩水。格力地产、美的置业等，2023年地产业务收入所占比重在89.45%和超过97%，非地产业务收入比重甚小。
如果不追求规模，物管、代建等业务，倒是可以为公司保障稳定的现金流，但是，也有行业竞争的风险。
以代建业务为例，很多上市房企早有布局，金地、龙湖、融创、建业等龙盘虎踞，声称聚焦代建业务的华远地产，又有何优势？
“掏空”房地产主业之后，美的置业保留了物管、商业、产业园等五大业务，现在能打的只有物管业务。2023年底，物管服务合约面积9032万平方米，营业收入15.22亿元。这是企业转型轻资产运营后最大的业绩支撑。
山子高科（000981.SZ）前身为银亿股份，早年为宁波地产一哥。公司流动性危机爆发于2018年，在经历破产重整之后，跨界新能源业务，房地产成为必须甩掉的包袱。
6月29日，山子高科将子公司银亿地产100%股权挂牌出售，尽管最终成交价较首次挂牌价降幅3成以上，总算告别耕耘30年的房地产业务。
2024年一季度，公司实现营收11.80亿元、归母净利润4.58亿元，这是历经连亏6年、 累计亏损近150亿元后，再次扭亏为盈。
不过，房企转型并不是一件容易的事。1年多前，荣丰控股（000668.SZ）官宣，曾斥资3.17亿元向医疗器械行业的转型失败，不得不回归房地产老本行。
随着行业洗牌加剧，上市房企销售下滑和债务高企，可以预想得到会有更多的房企甩掉房地产拖累。
下一家，会是谁呢？


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