2024
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]-少谈主义，多解决具体问题-
本文转自长江证券
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]周期的本质是轮回，市场规律不可逆。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前我国房地产市场面临[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三大矛盾：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]供需关系发生重大变化、需求中枢下台阶、房价结构性压力仍存。[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]根据全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件。
1、当前行业的三个核心矛盾
1）供求关系发生重大变化：官方在去年中政治局会议明确表态，行业供求关系已发生重大变化，真正的拐点可能更早，全国租金在2019年开始就脱离CPI不再上涨，行业供需关系已悄然发生逆转，只是房价在宏观流动性释放下继续上涨，一定程度上脱离市场基本面。
2）需求中枢下台阶：2011-2015年，城镇新增人口、人均面积提升幅度、适龄购房人口占比、主力购房人群等中长期因子逐步见顶，对应需求中枢的历史顶部区间，而2015年后销售持续创新高，与流动性大尺度宽松、棚改货币化刺激、房价上涨预期驱动居民端储蓄搬家等因素有关，一定程度对需求有所透支。理论上未来总需求中枢应该低于2011-2015年中枢水平。
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3）房价结构性压力仍存：中国全局房价累计的超涨成分并不大，且在过去2-3年内通过房价回调已有部分消化，当前压力主要在于结构而非全局。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我国当前一线城市平均租售比在1.6%左右，与10年期国债收益率2.3%尚有一定差距。参考美国/日本/中国香港等发达国家或地区的经验，伴随经济逐步进入成熟阶段，租售比将大多会高于无风险收益率，即从资产角度看，住房是风险资产。
参考：美国纽约、洛杉矶、旧金山的租金收益率在5%~7%左右，芝加哥的租金收益率可高达12%~15%；英国伦敦、曼彻斯特、伯明翰的租金收益率在4%~6%左右。
2、走出底部区间的两个条件
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]参考全球经验，地产大周期从底部走出来，至少需要两个必要条件：
1）市场本身在时间和空间上调整相对到位，过往累积的风险需要基本出清，量至少要到均衡区间；当前我国量价周期可能仍有调整压力，量并未显著超跌，而价仍有结构性压力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]海外经验：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在市场快速调整周期中，销量平均跌幅约40%，下跌时间约3年，随后在波动中逐步修复；实际房价平均下跌幅度超30%，持续时间约6年，会经历从急跌到缓跌的过程。
2）政策要从常规区间迈入超常规区间。当前我国超常规政策只是初露头角，未来空间还比较大，只是相机抉择问题，时机的关键也取决于过往累积矛盾是否充分消化。当前我政策目标指向的还是防风险和双轨制，所以刺激需求和房价显然不是中长期最优解，控制供给、消化存量、居民减负可能是更合意的选择。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]海外经验：[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]走出房地产危机需要积极的货币政策和扩张性的财政政策，在常规政策充分使用的情况下，“零利率+量化宽松+财政扩张”等超常规政策是走出危机的核心政策组合拳。
3、市场调整进入下半场
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前宏观层面居民加杠杆空间有限，微观层面居民加杠杆意愿不足，因此常规产业政策的效果可能相对有限。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在当前内生趋势保持惯性的背景下，预计2024年全年商品房销售面积同比下降16.1%至9.4亿平，从单月销售同比来看，随着下半年基数降低，预计销售降幅有望逐步收敛，如果后续更多政策推出，政策效果阶段性释放，不排除今年某个月份销售出现单月同比转正的可能性。
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