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更新租赁合同上诉案
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xapl
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xapl
发表于 2009-12-9 10:54:56
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来自中国的陈先生于1999年9月在拍卖会中以401000法郎的价格取得了B公司位于10区一间餐馆的商业资产。2000年3月,陈先生通过法庭执达员向B公司提出更新租赁合同的要求。为了使餐馆的布局符合法律规定,陈先生决定将属于B公司的房产进行
装修
。B公司接到通知后,于2001年5月拒绝了陈先生更新租赁合同的要求,并向其发出了解除租约的通知。2001年11月7日,陈先生的律师向B公司转交了书信和装修施工说明书,在信中陈先生强调:"如果在2001年11月14日之前,B公司没有任何答复,就会被默认为B公司接受了陈先生的要求。 然而,B公司再次拒绝了陈先生将租赁房屋进行装修的要求,并于2001年11月9日将其告上了法庭。 理由是: 1)陈先生没有按照法律规定向巴黎工商会进行注册; 2)陈先生无权更新租赁合同; 3)B公司于2001年3月至6月之间向陈先生发出开始营业的通告,但没有得到任何答复。 最后,B公司请求法院勒令陈先生连同其公司所有员工全部迁出租赁地。 2002年9月,陈先生委托律师向巴黎大事法院提出上诉,在信中律师写道: 1)向工商局注册的必要性: B公司认为,陈先生到租约解除之日为止都没有在租赁地实行经营活动,也没有在工商局进行注册,因此不欲同陈先生续约。实际上,陈先生买下B公司的商业资产是希望可以立刻将其转卖,可由于找不到买主而且时间紧迫,陈先生只得将租赁地重新装修,希望在2001年底开始经营。根据1989年11月18日
法国
高等法院判例,就算承租人在租约到期之时还没有从事经营活动,他也并无任何义务向工商局注册。 2)在暂时停止营业的情况下,更新租约的权利: 根据法律规定,除非向承租人发送重新营业的通告,否则只有永久的停止营业才会失去更新租约的权利。根据商业法典第145-8条,只有在租约到期之前三年都未从事商业活动,才能免去向承租人发送通告,使承租人失去权利。在此案中,陈先生的情况并不符合这条法典的规定,因此他还拥有更新租约的权利。 3) 解除租约的不可受理性: B公司于2001年5月31日向陈先生发送的解除租约的要求是不能被接受的。根据规定,在要求送达三个月之内,出租人还没有做出任何答复,就会被认定其默认了更新租约的要求。实际上,陈先生于2000年5月通过执达员向B公司发出更新租赁合同的要求,B公司在规定时间内并无任何反应,因此陈先生不能接受解除租约的要求。 4)常规催告(miseendemeurerégulière)的缺失 根据商业法典145-7条,出租人在拒绝更新租约之前,必须向承租人发送催告。此案中,B公司并未向陈先生发出催告,由于催告的缺失,B公司向陈先生提出解除租约是不符合规定的。 5)暂时停止营业 暂时停止营业并不能构成解除租约的理由,根据上诉法院的裁决,租赁合约都存在着商业特质,暂时的停止营业并不会使租约失去这一特质,而且陈先生已经在租赁B公司的房产之后,投入了2百万法郎的资金,如果失去了更新租约的机会,对陈先生将是极不公平的。 法国大事法院于2003年7月1日做出了裁决,同意B公司拒绝陈先生更新房屋租赁合同的要求,但是根据法国商法典第145-14条,陈先生有权获得补偿金,金额由法庭指派的专家估算后决定。(石宛林编译) 读者来函请寄:[em
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