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[房产] 楼市新政来了，重庆真的可以买了！

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听涛观景 发表于 2023-8-9 11:03:01 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
楼市新政来了，重庆真的可以买了！ 第1张图片


这是杨一第 435篇 原创文章
重庆楼市的政策底，终于到来了。
这一两个月市场底已经到了，月去化不到40万方的住宅销量，市场已经差的不能再差了。
市场底和政策底同时都来了，那下一会发生什么？
经历过上一轮房地产周期的应该都清楚，2015-2018年市场是何等的疯狂。
话不多说，来看看重庆这次的楼市新政10条到底有哪些内容，看看能不能有效刺激市场。
楼市新政来了，重庆真的可以买了！ 第2张图片


01
第1-3条是针对土地市场的。
优化购地资金审查方式、完善土地出让合同管理、允许分期办理不动产登记。
1、优化购地资金审查方式
对企业申请购地保证金的审查，可由企业在报名时先行提交属于自有资金的承诺书，待竞得土地后再行提供购地资金来源审计报告。
算是部分程度上降低了开发商拿地的行政阻碍，可以让开发商更快的拿到土地，把原本在前面审查的环节，放到后面去审。
2、完善土地出让合同管理
对已出让土地合同中涉及股权转让限制条款的，如开发企业确有困难，可依程序申请取消股权转让限制，不缴纳相关违约金。新出让土地的开工时限可结合实际设置为交地后3-9个月内开工。
对合同约定的竣工违约金调整为按照未按期竣工建筑体量对应的土地出让价款计征。
各区县可结合实际合理确定监管容忍度。
开发商想退地，不用付违约金了，可以有7天无理由退货了。
如果淘宝没有这个制度，你在买东西时会不会更防备些，万一我买了不喜欢呢？但有了这个制度后，就暂时免除了后顾之忧了。
开发商拿地之后，也可以不用那么着急开工了，等把钱筹的差不多了再开工也行。
3、允许分期办理不动产登记
房地产开发企业按土地出让合同约定，在缴纳完首期土地出让价款后，可将具备单独建设条件的地块，按缴纳土地出让价款比例和规划设计要求，分期、分宗申请办理建设用地使用权登记。
开发商可以先交点首付，然后开工建设、销售，等回款了再来付后面的土地款。
如果把土地销售看做是淘宝平台，现在淘宝有了7天无理由退货，可以先试，不喜欢可以随时退，还可以分期付款，没钱的话也可以打白条，这对消费者来说肯定是件好事情。
土地去库存，已经箭在弦上不得不发。
02
第4-6条是针对存量市场的。
盘活利用存量住房、盘活利用商业商务用房、推进棚户区和老旧小区改造。
4、盘活利用存量住房
按照“一企一策、一项目一策”，引进和支持发展专业化、规模化住房租赁企业。
对闲置房屋、老旧小区房屋、棚户区房屋等支持开展“存房”业务，加强与专业化租赁经营机构的合作，有效盘活利用存量住房。
存量住房也是资产，如果放由资产贬值，这是每个产权拥有者都不愿见到的事情。
用超低价大批量收购老破小、老破旧，然后用一线城市的审美来装修，降维打击，这块是个竞争还不充分的红海市场。
对资产拥有者来说，可以回笼大量现金流；
对串串来说，有机会挣到很多钱；
对购房者来说，可以住进高审美的房子。
三方共赢。
5、盘活利用商业商务用房
积极引导国有资本、社会资本等利用存量商业商务用房发展养老、普惠托育服务业和配套幼儿园。
允许符合条件的商业商务用房改造为社区综合服务中心等公共服务设施。
鼓励存量商业商务用房出租用作各类办公用房。
对已取得土地使用权证，尚未取得施工许可证的商业商务和商住混合地块，经论证不影响整体规划功能和空间布局，有条件调整一部分用地用作产业性质或公共配套等功能的，在区域居住规模总体平衡的前提下，经论证符合相关规划管理要求，允许按照等值的方式对商住比进行论证调整。
重庆这类的成功案例已然很多，贰厂、民主村如今已是重庆城市的名片。
商业调整成住宅，减轻了商业商务的竞争，毕竟重庆的商业商务已经是严重过剩了，就算是大神来也很难盘活。
将一部分改成住宅，可以快速回笼资金，对资方来说也更有动力去进行存量商业商务的改造。
6、推进棚户区和老旧小区改造
通过中央棚改专项资金、棚改专项债券、存量贷款等渠道筹集并使用好棚改资金，加快推进中心城区棚户区改造项目实施，做好棚户区群众补偿安置工作。
大力推进老旧小区改造。
加快补齐基础设施短板，进一步推动医疗卫生、公共教育、公共文化体育、养老服务、残疾人服务等方面社区综合服务设施建设和改造
中国这一波房地产的飞速发展，从一线城市到四五线城市，都离不开两个字：棚改。
棚改永远都是房地产发展的大招，资金进来后一方面可以帮忙人们住进更有品质更有设计的房子，也可以让人们体验更有品质感的生活，感受城市的温度。
你有没有发现，重庆现在的公园、绿地、公共配套，要比以前丰富很多了，城市更加精美了？
03
第7-9条是针对新房市场的。
优化商品房配套车位配建标准及利用、优化项目资本金监管、完善教育及道路等配套。
7、优化商品房配套车位
在地下停车位充足的区域，严格控制地上停车位划定比例。加强城市管理，引导车辆有序入库停放，加大违章停车行为管理力度。
对停车位配建标准进行细化优化。
位于现状、在建以及第四轮轨道建设规划以内的轨道TOD综合开发范围内普通住宅项目停车位配建标准按照不低于0.8车位/户执行，租赁住房、商业办公按照不低于0.8车位/100 建筑面积执行，其他区域普通住宅项目停车位配建标准按照不低于1车位/户执行。
推广人车分流，利大于弊。
重庆主城9区有205万辆汽车，有265万个停车位，但我们还是经常感觉停车位不够，关键就在于停车位分布结构的不合理。
8、优化项目资本金监管
房地产开发项目动工前，企业可以不再存入项目资本金;
存在缓存项目资本金的项目，企业可以不再补存缓存的项目资本金;
已存入项目资本金的项目，企业可申请使用项目资本金，缓解房地产开发建设资金压力。
这一条可谓是新政的重磅炸弹。
开发商的资金得到了极大的缓解，不用再像以前那样，千亿房企被一两千万给难倒了。
目前我了解到的项目资本金有两个版本：一种说法是600元/㎡，一种说法是25%，欢迎各位了解情况的来补充补充。
开发商手里有了充足资金后，可以更多的用在开发建设上，积极实现保交楼，也可以有更多资金用在供应商身上，促进楼宇的正常销售。
9、完善教育及道路等配套
对已出让未开发地块，加快明确教育配套情况;
对新出让地块，在土地出让条件公示中明确该地块一定范围内已建成或已规划的中小学、幼儿园情况。
积极推动“熟地”出让，属地政府或土地整治机构原则上应在土地出让前完成周边道路等基础设施的建设。
对已供土地涉及道路等基础设施未完成建设的项目，属地政府或土地整治机构应先于或与项目同步完成配套基础设施建设。
教育从来都是一个重磅炸弹，从古至今一直都是。
双减之后，市场行为虽然不在了，但市场需求一直都在，焦虑的中产们总是想给下一代传承点什么。
用教育来催熟一个新区，用教育来让一个家长为学区房毫不犹豫的付款，这一套一直都行得通。
把教育资源用好了，再把其他基础设施建起来，一个新区就有很大概率可以发展起来，比如中央公园。


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