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[财经] 北京上海，楼市嗨起来了！

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黄冈舰 发表于 2023-12-21 14:52:10 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
距离春节还有一个多月，有两座城市已经提前放起了“烟花”。
一个是北京，一个是上海。
“12·14”新政后，京沪楼市嗨起来了！
北京上海，楼市嗨起来了！ 第1张图片


14日晚新政，16日早开盘，短短两天时间卖出30个“小目标”。
北京官宣松绑之后，位于大兴区西红门板块的刚需盘中建·玖玥府喜迎开门红，打响了年末楼市大反攻的第一炮。
纵然天降暴雪，帝都人民的看房热情确实丝毫不减，愣是把售楼处挤成网红打卡点。
据报道，政策出台当晚，有近20组客户冒着大雪走进龙湖九里熙宸，其中有3组客户现场缴纳的诚意金，而且买的都是120平米的改善性洋房户型。
新政后的首个周六，早上9点钟，改善红盘国贤府已经开始接待第一波客户。如果你来晚了，不好意思，只能现场等叫号参观样板间。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第2张图片


据说是因为看房的人实在太多了，感兴趣的也不少，光是当天就卖出1个亿。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第3张图片


有记者打电话给某个售楼处，话筒里人声鼎沸，听到的都是销售在向客户介绍房子。
从数据可以看出，12月14日以来，北京新建商品住宅成交量迅速攀升，从100+到200+再窜到300+，市场热度可见一斑。
12月17日单日成交364套，高于近一周平均水平89.02%，创下了10月份以来日度成交新高。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第4张图片


上海新政发布的当晚，就有不少售楼处就搞起了“24小时不打烊”的活动。
开发商齐刷刷亮出红彤彤的海报，喜气洋洋仿佛过年了。气氛烘托到位，“等等党”也开始激情刷卡下单了。
一位新盘销售直言，有老客户犹豫了好几个月，结果周五当天就付定金签约了。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第5张图片


这一次政策松绑，恰逢上海第十二批次新盘陆续取证入市。金风玉露一相逢，便是红盘诞生。
位于闵行梅陇板块的绿城沁兰园，14号认购当天只有60多组。认购第二天赶上新政出台，认购数一口气超过190组！
接下来的几天继续恐怖增长。第三天超过390组，第四天超过570组……目前最新认购数接近700组，认购率达到 198%，已经触发积分。
位于嘉定江桥的青云阙，新政后到访人数增加了一两倍。为了迎接周末大客流，甚至抽调了不少公司管理人员来一线接待客户。
数据显示，上海新建商品住宅成交量一度冲上月内次高峰558套。尽管第二天有所回落，但依然高过近一周的平均水平。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第6张图片


位于青浦区的两个新盘，开发商甚至下了“最后通牒”，表示周末一过就收回折扣。
看这个架势，难道说，楼市真到了“空翻多”的关键节点？
北京上海，楼市嗨起来了！ 第7张图片


然而，当你把时间拉长就会发现，北京上海当下的市场热度，
明显低于9月初“认房不认贷”那一波。
我带大家回忆一下。“认房不认贷”后，北京新房成交量出现暴涨，仅一个周六就超过1800套，超过了8月份半个月的成交量（3100套）。
比起这一次的单日300多套，属于碾压了。
认房不认贷之后，北京二手房成交出现过猛烈反弹。仅一个周六就成交了大约1200套，比前一个周六增加了600多套。涨幅超过100%。
而这一次新政“三箭齐发”后，北京的二手房反响平平，甚至出现了下跌。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第8张图片


至于上海，认房不认贷”之后，周六当天二手房网签量达到699套，创下近几个月新高。但这次新政的热度（662套）并未超过前一次。而且周日已经回落到500+套。
相比咨询量和带看量的增加，成交量并没有出现大幅增长，似乎是“雷声大雨点小”。
同样是大力度救市，为啥效果差了这么多？
哎，即便是同一个政策，也不会好到哪里去。因为市场情绪也完全不一样了。
2023年底，我们刚刚经历了楼市的“历史性的冰点”，市场信心怕是比青藏高原上的氧气还要稀薄。
国家统计局11月房价数据显示，70个大中城市“全军覆没”，二手房价环比无一上涨，仅杭州持平。
上一次出现这种极端情况，还是在2014年9月，堪称十年一遇。
也是在那个时候，认房不认贷、首付比例降低、房贷利率打折等救市大招短时间内纷纷落地，楼市逐渐走出低谷，迎来2015-2016年的暴涨行情。
中指研究院数据显示，100个纳入统计的重点城市里，11月二手住宅价格下跌的城市达到了99个，几乎全军覆没。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第9张图片


人们眼睁睁看着那些“永远涨”的楼市神话一个个走下神坛：
豪宅跌了，一线城市跌了，学区房跌了……
每个买房人，几乎都会问自己不止一遍：
买完跌了怎么办？
北京上海，楼市嗨起来了！ 第10张图片


除了低迷的市场情绪，更重要的是，这次的政策和“认房不认贷”一样，都是
挖掘存量购房需求，并没有增加新的房票。
换句话说，外地人有钱人想来北京买房，没有专门渠道的话，也只能干坐着。
“认房不认贷”之后，很多改善族顺利换房，这部分购买力已经被消耗掉了。
即便现在有更优惠的政策，他们也只能“有心无力”。
回归政策本身，无论是降首付，降利率，还是降税费（调整普宅线），本质上都是在鼓励大家加杠杆。
就拿北京来说吧。
一套总价800万的房子，首付比例从4成降到3成，首付足足减少了80万。对于很多还在攒钱的改善家庭来说，可以提前换房了。
然而，少给的这部分首付（无息），全部都转成了贷款（有息）。贷款也从480万变成了560万。按照4.2%的利率来算，
总利息多了60万，月供要多出近4000元，压力无疑更大了。
搜狐财经报道了一位很典型的买家。
在互联网公司工作的一位女士，3月份卖掉首套房之后，一直在准备给孩子买学区房。
上半年的时候，她还盼着北京赶紧把二套首付降下来，自己好上杠杆买房。
下半年以来，眼看着首付从8成降到4成，现在又降到3成，她的心态却彻底变了，对买房的事情越来越犹豫。她说：
“现在首付降了，贷款还是要还的，甚至可能还得更多，一想到工作不稳定，随时可能被裁员，哪里敢加杠杆买房？”
这位女士其实代表了很买家的心态：惧怕失业和收入下降，所以不敢加杠杆。
北京上海，楼市嗨起来了！ 第11张图片


北京和上海，毕竟还是国内楼市最稳的两枚“压舱石”。
这两座城市，不仅汇聚了全国最强的购买力，而且由于常年的严格调控，总体上泡沫程度也相对较低，甚至压抑了很多合理的购房需求。
在松绑之后，会快速释放出一波购买力，维持一两个月的热度不成问题。
但等这一波消耗完了，大概率又要重回老路，继续出台新政刺激市场。
大家注意了，明年的3月“小阳春”将会是一个重要的观察窗口。在限贷松绑之后，北上广深能用的大招，很可能是逐步松绑限购。
2024年，会不会开启“全国买北京”“全国买上海”的元年呢？
北京上海，楼市嗨起来了！ 第12张图片


每一轮救市，都有人重蹈覆辙，这回也不例外。
据《每日经济新闻》报道，诸葛找房数据显示，新政24小时内有房源直接涨价300万。
打开社交媒体，针对业主涨价的抱怨声层出不穷：
“新政出来后，业主心气起来了，之前谈的老破小，今天中介告诉我业主说不降价卖了。”
“刚和业主谈完就出新政了，业主直接涨价 10%，买房真的太难了。”
很多朋友的房子挂了半年，甚至一年，价格一降再降，看房的人却越来越少。好容易行情来了，想把价格稍微调回去一点，也是人之常情。
厌恶损失是本能，但是资产置换这件事，要求我们经常要做“违反本能”的决定。
我之前就提醒大家，每一次政策出台，都是资产置换的黄金窗口期。
一来出门看房的人多了，你的房子卖出概率大大增加。二来放盘量变多了，捡笋好房子的概率大大增加。
机会来了，得把握住啊。


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标签：楼市找房
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