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小高层住宅会比超高层住宅更有前景?听听房地产业内人士怎么说
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张宏飞
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张宏飞
发表于 2023-12-30 17:00:49
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有一次,与业内专业人士谈到未来的
房地产
走势时,对方发出一个“暴论”:买房时,若有其他选择,尽量不要买高层(12-30层)、超高层(30层以上)的住宅,他甚至提出很尖锐的说法“三十年之后某些住宅高层可能会成为贫民窟”。
初听之下,感到有些震惊:这似乎与一般印象相反啊?影视宣传片中,楼宇摩天林立、万家灯火,才是现代大都市的繁华盛景,房
地产
界人士为何要反其道而评价呢?我之前所在的公司,在31层楼顶,拥有玻璃全景会议室,开会时360°环视上海,真有瑶池鸟瞰、一览众山小的感觉。
这位专业人士解读:超高层的写字楼、商用建筑,确能体现出现代化大都市的繁荣。但住宅与商建、写字楼不同。你在写字楼楼顶的全景会议室感觉固然很好,但每天也就白天8小时工作时间,并不代表
生活
全部。而在家需要14小时(其余2小时在路上),要面对工作之外的衣食住行、吃喝拉撒等方方面面的琐碎生活细节,那才是真正的人生。
高层/超高层住宅,面对的现实问题,以及未来隐患主要有以下几点:
第一,建筑老化。在建筑质量方面,理论设计年限与实际建筑质量,存在差异。而且,任何建筑都会老化,早期的高层房龄已超过20年,其剩余寿命如何?很多楼盘都很难说。而高层/超高层住宅的维修,技术上远比多层建筑复杂、维修成本也高得多,这些都会带来居住品质的持续减值。
除了钢筋、混凝土的寿命之外,建筑的上/下水、防水、电缆线路、电梯、内外
装修
……都会逐渐老化。管道和线缆故障是常见问题,发生在楼层较低的多层和小高层,可能会涉及几家。而在高层/超高层住宅,同类故障动辄会影响几十家生活。
电梯则是老大难问题:在电梯老化之前,高层/超高层住宅每天早高峰上班前,几十户、上百家争抢1部电梯,是高层住户每天的必修课。而当这些电梯使用了几十年后,情况会怎样?
第二,物业困难。目前,绝大多数高龄小区的物业服务都比较糟糕,其中很大问题源自物业费。物业公司毕竟是有偿服务,而高龄小区的住户分化明显,物业费收取之难,以及业主与物业的纠纷,在全行业都是多年积累延续的老问题。
高层/超高层住宅的技术结构与住户构成,比多层建筑复杂得多,等到高层住宅陈旧到一定程度,成了“高空老破小”,物业服务比“老破小”还要困难。
第三,安全隐患。高层/超高层住宅的安全隐患,一方面主要是水火灾害,世界上所有高层/超高层火灾,都极难抢救,总是代价惨重。而我国在之前20年“房地产大跃进”时代,大干快上抢盖出来的高层/超高层,怕是有不少隐患更多。
另外一个安全问题,是高空坠物。笔者在2023年4月份,亲身遭遇了从高层建筑顶部崩塌的混凝土与外墙
瓷砖
的坠落,差点丧命。建筑业的朋友说:几十层高度的外墙材料,出现裂缝、风化、剥落,很难及时发现,维修起来的技术难度与成本都很高。如果再遭遇维修经费不足、物业管理扯皮等问题,风险就更大。
第四,难以更新。高层/超高层住宅的建设成本巨大,
拆迁
更是难以想象。除非Empire State Building(帝国大厦)这类一百年不考虑拆迁的超高层建筑,其它“金玉其外”的高层/超高层,一旦沦为“空中贫民窟”就更不会有开发商来接盘。
老旧的高层/超高层,将会比多层“老破小”的更新困难得多。
这位专业人士认为:目前的大量较老的高层/超高层,在十年以后就会遇到越来越多的麻烦。他认为小高层(11层以内)的
大户型
、楼均住户少、容积率较低、绿化率较高、配套完善及有较好物业维护的社区,在未来前景才会较好、较为保值。
高层/超高层住宅发展前景,值得政府管理部门、城市规划、房地产业、购房业主以及全社会认真思考。经过几十年高速发展,我国的房地产业,不再是闷头傻盖、疯卖、傻买的阶段,到了要动脑、用心、慎重思考的时代了。
•(本文仅为作者个人观点,不代表本报立场)
吴旭
责编 陈斌
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