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[财经] 颁布新政后，上海外环外都发生了什么

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此地无垠 发表于 2023-7-25 18:46:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
“要是（新政后市场反应）有这么快，那不早就发财啦”，私人中介店的老板笑着调侃到
下着雨的周三（1月31日），是上海外环外放开单身限购新政后的第一天
临近过年，楼市逐渐变得冷清
这一重磅新政在这个时间发布，无疑会给上海外环外新房、二手房市场带来很大影响
外环外，是上海房源成交、供应的绝对主力
二手市场中，外环外占据了39%的挂牌房源
2023年1月到2024年1月中，二手成交房源有50%都在外环外
新房则更是外环外的主战场，2023年12个批次的新盘中，73%的房源都位于外环外，去年成交的8万多套新房中，72%都在外环外
可以看出，外环外在上海楼市的重要地位
本次单身人士购房资格放开的新政，对外环外（除崇明）的楼市有多大利好，看释放的房票就能略知一二
据统计，目前上海的外地户口常住人口约有1000万
保守估计，单身人士且交满五年社保的怎么也有百万左右
这么多崭新房票一次性涌入外环（除崇明），而现在外环外的二手挂牌房源大概不到6万套
仅仅是这个对比，还不够强烈吗？
新政刺激到底有多大、多快，上海新房售楼处开始人头攒动了吗，中介店带看是不是已经约到爆满？
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第1张图片


01
最被看好的外环新盘，反应平平
“（政策）出得太快了，人家也来不及准备啊！”，嘉俊庭的工作人员这样说到
这天（1月31日），正好是嘉俊庭认购的最后半天
作为当前外环外的徐汇独苗，嘉俊庭受新政利好的程度可想而知
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第2张图片


政策新闻一出，同事们一致认为，这个政策就是为它量身定做
我特地去看了一眼当时嘉俊庭的认购数据（认购第四天），刚到91%
认购还剩半天，最终什么成绩就靠第二天上午了，冲
一大早，我们就赶往认购现场，与想象中的大排长龙不同，现场的状况非常平和
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第3张图片


基本到了售楼处就能提交材料、办理登记，几乎不用排队
上午半天认购，不接待看房客户和媒体
看不了现场，只能和门前的工作人员稍微聊聊情况
我们了解到
这次新政对嘉俊庭本次认购实际上的影响并不大
因为这点时间，对于之前连购房资格都没有的单身人士来说，第二天就认购，实在是太赶了
半天时间，别说是决定买房，看好板块，选好楼盘，就连准备好所有认购材料，都十分仓促
嘉俊庭的认购延后到了下午四点，最终的认购率停留在了102%，对于当下市场来说，还算不错
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第4张图片


如果新政可以早出一个星期，这边一定是完全不同的景象
后续又去了华润置地·虹桥润璟和龙湖·青云阙的售楼处，大虹桥新盘的表现也与平日无异
正在热销中的华润置地·虹桥润璟开了中介分销，每天的带看情况还算不错，去的时候也有几组客户正在确认信息
龙湖虹桥·青云阙也有几组客户正在看房，但也多以家庭为主，外地单身客户还没来得及反应
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第5张图片


看来新房市场对政策的反应还需要时间
同样，朋友圈里也没有哪个项目的客户经理在发售楼处火爆的现场照片
比起之前认房不认贷的立竿见影，这次市场反应周期还会更长
毕竟外地单身人士的买房计划才刚刚开始制定，到真正落地还需要时间
02
本地低积分，有点急了
“外地单身倒还好，本地低积分的有些急了”，绿城·沁蘭园认购群里这样反馈
闵行梅陇板块的绿城·沁蘭园是2023年下半年的热门楼盘，首次入市就触发了65.85（参考裸分64.50）的积分
不到一个月再次入市，在蓄客相对较短的时间，又触发了48.72的积分（参考裸分44.40）
在去年下半年相对较冷的市场环境，这个成绩相当不错
新政第一天，碰巧是工作日，又是连绵的冬雨，售楼处算不上火爆，但也有几组客户来看房
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第6张图片


项目年后才会入市，大家并不着急
在与客户经理的闲聊中得知，新政放开后，预约看房的客户组数稍有提升
有个现象很有意思，不少之前没上车的本地低积分客户有些着急
毕竟，去年绿城·沁蘭园两次开盘都能触发积分
因为之前没有购房资格，所以也没有首套房和五年内购房记录，外地单身的裸分基本就是40分
即使是刚满五年社保，在社保系数0.1的情况下也有46分，如果社保年限够长，想冲一下绿城·沁蘭园这样的品质新盘也很有希望
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第7张图片


不仅如此，外地单身限购放开还会给置换市场带来刺激，本地置换客群积分更高
加上还有一两个月的蓄客时间，作为外环外的网红新盘
30几分的本地客户想要上车似乎更难了
对于外环外的网红盘来说，客源群体增加，新房积分很可能会上涨
低积分的本地客户本来有希望上车的项目，以后积分上可能会有些困难
类似情况的项目还有闵行华漕的中国铁建·花语前湾，外环外的热门项目，首期入市触发了30.04的积分（参考裸分29.2）
外地单身限购放开，无疑给本地低积分改善和购买二套的客群增加了上车压力
近期，新房市场的主力很可能是这部分客群
03
二手市场，可以期待年后
“是有不少约带看的，不过大多都是年后”，九亭一家中介店的老板介绍到
作为外环外的热门板块，九亭以性价比著称
五万左右的单价就能上车不错的二手产品，有些小区价格甚至已经降到了4.5万/平左右
轨交上的优势更是非常明显，5站漕河泾，8站徐家汇
不少外地人选择在九亭安家置业，多年发展下来，这里的生活配套已经非常成熟
作为一个刚需板块，这次新政对九亭的影响非常快速
现场门店里，依旧少有人上门咨询
毕竟已经临近过年，又是工作日，难免有点冷清
不过据当地中介介绍，这两天的带看预约明显有增加
尤其是约到年后带看的数量，毕竟年前就仅剩下一个休息日
新政的效果不仅仅体现在客户带看这边，房东这里也有反应
不少人想要提升挂牌价，看来大多数的房东对这次的市场刺激比较乐观
也有中介建议，房东如果不着急的话，可以适当提升挂牌价格，静待市场反应
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第8张图片


与九亭仅两站之隔的七宝，也是外环外的热门板块
而这里的市场反应则明显不如九亭
原因也很简单，因为都是学区房
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第9张图片


以优质教育资源主打的七宝板块，对于单身上车的吸引力似乎不大
连对象问题都还没有解决的单身人士，买学区房的性价比确实不高
学区七宝反应平平，刚需九亭信心满满
这样的现象可以反应，外地单身的限购放开政策，对二手楼市的直接影响也因板块而异
学区遇冷，刚需受捧
为了验证这样的观点，我们还去了外环外比较热门的莘庄板块
靠近地铁莘庄站的几家中介都比较乐观
预约带看量有上涨，已经有外地单身人士抢先一步，预约看房
挂牌价格也有回升，房东的信心似乎又回来了
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第10张图片


而闵行实验小学对口的莘松板块对新政的反应波澜不惊
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第11张图片


老公房产品+学区+离地铁远，无论是自住还是投资，对单身人士的吸引力都不够
同样没有太大变化的还有唐镇板块
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第12张图片


依靠张江的高能级产业，唐镇稳坐外环大哥
二手次新的价格一度突破10万元/㎡，即使近期有些回落普遍稳定在8万元/㎡左右
这次新政对唐镇影响不大的主要原因还是，购买力不够
动辄接近千万的房子，对于单身来说亚历山大呀
颁布新政后，上海外环外都发生了什么 第13张图片


这样看来，这次政策影响最直接的房源还是刚需
靠地铁+低总价，这类性价比更高的产品对外地单身人士的吸引力最大
而学区、优质社区这样的附加产品，反而在这里没有了优势
04
市场恢复，慢慢等
新房、二手房，市场已经开始有了一些变化
虽然不算非常明显，但这是一次好的征兆，尤其是刚需市场的预约带看量明显增加
表示，这次新政对楼市确实有刺激
对于新房市场来说，更多的本地客户想趁着积分上涨前尽快上车
对于二手市场来说，意味着更多的刚需买家即将入场，市场反应也很及时
同时，最底层的置换链已经开始运作
刚需房东再卖掉手中房源后，将会流向新房、改善市场，整个市场将开始流动
新政刚出，反应还需要周期，尤其是遇到新年假期，本次新政直接受益的外地单身人士大多要回老家过年
真正的市场反应很可能会延迟至年后
过完年回来，正好是三月左右，往年这个时候，楼市都会出现一波小高峰
也就是我们俗称的“金三银四”，和新政利好两者叠加出现，预计数据会有一定上扬
年后是不是有小阳春，我们可以期待一下


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标签：海外教育社保同事楼市
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