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[房产] 房地产触底了吗？

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唧唧喳喳 发表于 2024-2-4 11:04:52 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
房地产触底了吗？ 第1张图片


在过去的很多年时间里，许多购房者都坚定地认为，房价永远会上涨，房子是比股市更安全的投资品，这种信念进一步推动我国房地产行业成为宏观经济增长的支柱型产业。
何谓支柱？
房地产相关产业的经济产出，一度占到我国GDP的近五分之一，占比高，贡献大，这是支柱的本意。
但和其他行业能够为经济带来正的效益不同，房子本质上仅仅只是钢筋和水泥构成，本身并不具备任何正的经济效益，而该行业的最大特殊之处还在于，大量的家庭拿出几十年的积蓄首付购房。
不仅仅欠下巨额房债，也让房地产成为了货币超发的蓄水池。
如今，随着房地产开发商的巨额债务压力，新房销售开始疲软，而越来越多的消费者也已经开始相信，房子正在逐渐沦为“赔钱货”。
尤其是在那些二三线城市，更是如此。
从2021年恒大债务危机开始，房地产行业在我国已经疲软了数年，许多人的疑问是，房地产触底了吗？
要回答这个问题其实并不困难，判断房地产行业是否触底，一个是看库存量，二是看房价高低，从这两个数据来看，我们很容易得出一个结论，房地产行业所面临的低谷，或许仅仅只是一个开始，而远非结束。
房地产触底了吗？ 第2张图片


许多国内家庭资产的主要部分都是房子，而消费者对房地产信心的快速丧失，是今天宏观经济所面临的一个大问题，尽管去年以来，针对房地产行业的利好消息不断推出，但新房销售依然疲软。
这背后一个更现实的问题，或许还是地产开发商所直面的压力和困境。
以恒大为例，在未能偿还投资者贷款后，恒大缺少用于偿债的现金，而消费者也因对楼市的信心不足而开始不再买房，这个时候恒大回笼资金也就显得更为困难。
所以，地产开发商的现金流问题得不到解决，购房者的信心就很有可能不会恢复，而这场漫长的地产下行，或许才走了一个开始。
于是我们看到，这次房地产衰退是有记录以来时间最长的，不仅仍在持续，而且还在加速。
2023年，我国房屋销售额同比下降6.5%，据东兴证券的数据，仅去年12月的月销售额就比去年同期下降17.1%。
关于房地产新项目的投资也大幅放缓，去年房地产开发投资比上年下降了9.6%。
种种迹象都在表明，房地产市场尚未触底，还有很长的一段路要走。
房地产行业的危机，还是要从泡沫说起。
由于担心房地产泡沫的溢出对金融体系的影响，我们在2020年推出了一系列遏制房地产开发商过度借贷的法规，此后房地产行业开始进入停滞状态。
地产开发商无法向过去那样轻松获得银行贷款，这更考验开发商的现金流，除此之外也加大了一些在建项目的烂尾可能性，这让开发商在偿还现有贷款、完成已卖给购房者的楼盘建设上遇到困难。
根据野村证券的估计，我国仍有高达2000万套待完工的预售房，这些房子要全部完工，则需要三万亿左右的资金。
这是一笔非常庞大的数字。
为了达成这一目标，地产开发商所面临的现金流问题，就必然需要得到解决。
因此我们看到，最近在鼓励银行向地产开发商提供更多贷款，但对银行来说，对开发商提供贷款本身也意味着一种风险，可能会推高开发商的违约债务，继而对银行体系造成风险。
但房地产行业的问题拖到今天，其实本身就没有完美的解决方案，有的仅仅是对利益风险的取舍。
房地产触底了吗？ 第3张图片


2021年以来，已经有50多家房地产企业出现了债务违约，包括曾经主导我国房地产市场的两家企业，恒大和碧桂园。
碧桂园去年10月出现债务违约，去年12月的未完工公寓销售额为69.1亿元，比上年同期下降了69%。碧桂园未来收入的重要指标已经连续九个月下降，公司2023年下半年的销售额与上年同期相比也下降了74%。
这几乎是断崖式的下跌。
因为房地产开发商的债务困境让许多买家望而却步，这给房屋销售带来压力，而新业务的缺乏则进一步加深了这些开发商所面临的财务问题。
除开房地产行业本身，还有一些问题也是显而易见的。
例如，过去多年来经济高速增长之下，许多家庭数十年的积蓄全部贡献给了房地产，如今的房地产更像是货币的蓄水池，超发的货币全部聚集在了一个行业里，一旦出现大量抛售却无人问津，那么溢出的货币也会带来一定的风险因素。
除此之外，过去对房地产行业的诸多限制，也在今天一步步解绑。
许多城市都取消了大部分购房限制，取消了个人可购买的房屋数量限制，甚至不再要求购房者有当地户籍。
这些限制的解除，有可能激发更多人的购房需求，也有可能让更多人对买房这件事望而却步。
而这个行业最直面的问题或许是，真正刚需购房的家庭其实已经不多了，尤其是在今天还拿得出积蓄来购房的家庭，更是不多了。
另外烂尾楼也是一个风险，一些房地产开发商因缺乏资金支付承包商和建筑商导致预售公寓的建设暂停，这让很多人付出半生积蓄买房，面对暂停施工的楼盘，也是极为乏力的。
随着近年来房价的下跌，反而更进一步加深了购房者的观望情绪。
而房地产要想触底，恐怕还为时尚早。
在庞大的家庭债务和开发商债务两个重压之下，房价目前依然较为坚挺，只要房价泡沫不彻底挤出，那么我们就很难说房地产触底了。
更重要的是，当年日本90年代地产泡沫破裂时，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%，所有城市跌幅为53%，这相当于跌了一半。
这是一个非常恐怖的数字，要知道目前我国房地产总市值高达65万亿美元，如果下跌一半那就是30万亿美元的财富蒸发，这是什么概念？
换算成人民币的话，这就是200万亿人民币，几乎等于我国两年的GDP总量。
房地产触底了吗？ 第4张图片


除此之外，日本GDP在1992-2014年间平均增速只有0.8%，消费者物价指数平均增长0.2%，而危机前十年，这两项指标分别为4.6%和1.9%。
日本的代价是惨痛的，这也是为什么哈耶克说，泡沫往往是过度投资的结果。
一旦我们对某个资产的价格高估，投入大量的资金，最终的结果一定是导致泡沫的扩大，而眼下不管是房地产软着陆还是硬着陆，对我们来说，总归是一件好事。
因为不论如何，房价的高低起伏是注定的，而当资金不再进入地产业，转而进入其他行业的时候，只有这样，我们的经济才会真正实现高质量发展。
经济才会真正可持续发展，而这对我们来说，才是最重要的。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。


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标签：日本职场时尚楼市房地产
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