为什么投资客买房，宁愿空置着不出租？内行4字点破玄机

欧咏湘 · 发表于 2024-3-13 09:30:00

衣食住行，被誉为生活的四大基石。时至如今，衣着、饮食与出行的需求已渐趋满足，然而，住房问题却如一座巍峨的山峰，依然横亘在许多人的日常生活之中。在城市中，房子不仅为我们遮风挡雨，更是与年轻人的婚姻大事、孩子的教育之路、社会的福利待遇乃至家庭的财富紧密相连。因此，对于现代家庭而言，房子早已超越了其居住的本质，成为了生活中不可或缺的一部分。

然而，冷酷的数据却给我们带来了沉重的打击。2023年，我国平均房价已飙升至9600元/平方米，直逼万元大关，意味着一套普通的住房动辄就要百万元起步。在那些经济发达的一二线热点城市，房价更是高达200万元，甚至大几百万元、上千万元。对于普通家庭而言，这样的房价无疑是一个天文数字，让人望房兴叹，感叹生活的艰辛。
令人震惊的是，尽管房价持续高涨，但我国的住房空置现象却异常严重。据西南财经大学调查统计显示，一线城市的空置率为16.8%，二线城市为22.2%，三线城市为21.8%。这意味着，全国住房空置率总体在20%左右，换算成具体的房子数量，大约是6500万套。如果每套房子可以居住一家三口的话，那么这6500万套房子足够容纳2亿人居住。在我们的日常生活中，也不难发现这样的现象：许多新建的商品房小区，虽然已交付七八年，但晚上亮着灯的房子却寥寥无几，很多小区因为入住率不足而无法供暖，显得格外冷清。
面对这一矛盾现象，我们不禁要深思：为何在房价飞涨的同时，住房空置现象却如此严重？这是一个值得我们深入探究的问题。

实际上，在众多空置房中，有一部分是出于刚性需求而购置的，如异地工作购房或预备子女未来或养老的住所。然而，这些仅占一小部分，绝大多数的空置房仍掌握在投资者手中。回顾过去的二十多年，房价一路飙升，让众多购房者赚得盆满钵满，因此，投资房产的热情持续升温。听说有的投资者甚至按层或按栋购置房产，正是这些少数人手中的大量房产，推动了住房空置率的显著攀升。
那么，投资者为何宁愿让房子空置，也不愿居住或出租呢？尽管房价上涨的同时，租金也在稳步上升，出租房子每月都能带来可观的租金收入。但投资者为何还是更倾向于让房子空置呢？有业内人士从经济学角度指出，空置房产、等待最佳时机出手，往往能最大化利益。接下来，我们将深入剖析其中的缘由。

1、手握众多房源的房产投资者们，对于租金收益往往并不太在意，反而觉得将房子出租是一项令人头疼的繁琐事务。在他们眼中，房产的价值增长远超过租金所带来的微薄收益。房价的轻微上涨，便足以轻松超越多年的租金收入，因此，他们对租金收入总是显得相当洒脱。
更何况，出租房屋往往伴随着诸多琐碎事务，尤其是面对那些经常拖欠租金的租客，更是让人不胜其烦。尽管有人建议将房屋交给房地产中介打理，但这样一来，投资者们便无法直接掌握租客的情况，甚至可能面临房屋被不当使用或损坏的风险。这样的潜在损失，无疑使得出租房屋变得不那么划算。
因此，对于房产投资者来说，他们更倾向于让房产保持空置状态，而不是将其出租给那些可能带来种种麻烦的租客。这样的选择，不仅避免了出租过程中可能出现的种种不便，更确保了房产的完好无损和价值保值。毕竟，在他们看来，房产的价值远胜于那些短暂的租金收益。

2、装修成本高昂，租金回报周期长。在众多的房产类型中，毛坯房占据了一席之地。若要使这些房子具备出租条件，便需投入大量资金进行精心装修，并配备全套的家具家电，如床、柜子、空调、热水器、冰箱和洗衣机等。这些装修与家具家电的费用加总，可能高达近10万元。即便在省会城市，想要通过租金收回这10万元的成本，也需要至少四五年的时间。而在三四线城市，这个时间或许会被拉长至七八年。在这期间，家具家电可能会损坏，还存在房子暂时租不出去的风险。因此，实际上通过租金收回装修和家具家电的成本，可能会再延长一两年。
显然，相较于装修和家具的配置成本，租金收益显得相对微薄。由于装修投入不菲，许多投资者对此望而却步，他们更愿意将资金投入到购买更多的房产上，而非用于装修。正因如此，不少投资者选择让房子空置，而不愿承担装修出租的费用。
3、购房者偏爱毛坯房，排斥已居住二手房。投资者的最终目标是实现房产盈利，因此他们最终会将房子推向市场进行销售。在购房者眼中，相较于已经有人居住过的二手房，他们更偏爱新房或准新房，即那些尚未有人居住过的房子。而投资者手中的毛坯房恰好迎合了这一市场需求。
如果房子经过简单装修后出租，那么这套房子在购房者眼中便被视为已有人居住过的二手房。对于众多购房者来说，他们不仅排斥这种已有人居住过的房子，更因为房子的现有装修可能无法满足他们的个性化需求，进而在购房后需要花费额外资金进行拆改。因此，对于已居住过的房子，购房者不仅不会为装修费用买单，还可能因装修问题而压低房价。若房子在租赁期间遭受租客损坏，其折旧价值也会大幅下降。正因如此，许多投资者选择保持房子的毛坯状态，以便在未来出售时更加简便。

4、毛坯房提供了对房屋质量的直观观察，使购房者能够自由规划装修。毛坯房之所以受到购房者的青睐，原因在于其能透明地展示房屋的质量。装修过的房屋，无论是质量还是装修水平，往往难以辨识。因此，许多购房者选择毛坯房，旨在规避潜在风险。
购买毛坯房后，购房者可以根据自己的审美和需求来定制装修方案。若房屋已被前业主装修或本就是精装房，购房者的装修规划可能受限。但毛坯房则不存在这一问题，因此相较于其他房屋，毛坯房更具市场吸引力，往往能卖出更高的价格。投资客为了最大化利益并减少麻烦，宁愿让房屋空置，也不愿进行装修或出租。这其中的奥妙，内行人用四个字概括：待价而沽。

然而，大量住房资源的空置，无疑是对社会资源的巨大浪费。投资客囤积大量房产，导致市场上可供交易的房源供不应求，房价在住房资源过剩的情况下依然持续上涨。与此形成鲜明对比的是，许多有真实购房需求的人仍在为首付和月供而苦恼。这种楼市现象显然并不合理。
为应对这一问题，国家正不断加强楼市调控政策，并考虑引入房产税和房东税。未来，还可能出台针对空置率的政策。这些措施旨在抑制投资客对房地产市场的过度干预，同时，房产税和空置税将增加持有房产的成本，从而有效解决住房空置率过高的问题。
那么，对于当前大量空置房的问题，你认为房产税和空置税能有效解决吗？欢迎在评论区留下你的看法。

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