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[房产] 跌跌不休的房地产，何时才到尽头？

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刘智勤 发表于 2024-3-16 17:12:09 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
跌跌不休的房地产，何时才到尽头？ 第1张图片


这轮房地产的下跌速度和下行周期，超出了许多人的预料。
根据统计局3月15日公布的最新数据来看，今年2月份全国各线城市的新建商品住宅销售价格环比降幅收窄，但新建商品和二手住宅的销售价格同比降幅都在扩大。
这也表明，我国房地产市场有价无市的现象日益严重。
2月份，我国一线城市新建住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；其中北京、广州和深圳降幅从0.1%到0.8%不等，上海上涨0.2%，二线和三线城市环比分别下降0.3和0.4%。
在更能反映市场需求的二手房方面，一线城市环比下降0.8%，二线和三线城市降幅都是0.6%。
根据路透社的估算，我国70城新建住宅价格2月份同比下跌1.4%，这是自2023年1月以来的最大跌幅。
自2021年以来，房地产行业一次又一次在危机中挣扎，到今天，依然没有任何企稳的迹象，看不到尽头的房地产，已经开始拖累经济增长。
跌跌不休的房地产，何时才到尽头？ 第2张图片


有价无市，是今天国内房地产市场所面临的最大问题。
在二手房市场，只有挂牌卖出的房子才算是价格，卖不出去的房子不管价格多高或多低，那都是无效价格，是没有得到市场认可的价格。
而今天的二手房市场，挂牌价如果不降两成，几乎没有人会去看。而只有无限接近于市场成交价底价的屋主，才能够抢先比别人早一点卖掉。
而由于我们统计房产价格是把挂牌的和售出的价格算在一起，这也导致真实二手房市场的成交价，要比数据显示的更低，毕竟更多没有卖出去的二手房，基本都是挂牌价太高。
这也导致了我国二手房市场有价无市。
从现有的数据来看，也能够反映出2月份房价下跌的城市数量增多。
在70个城市里，新房价格环比上涨的城市只有8个，比上月减少3个；环比下降的城市有59个，比上月增加3个；而在二手房城市，价格环比上涨的只有2个城市，下降的则多达68个。
这表明现有的刺激楼市的举措，至少市场并没有特别热情，对楼市的刺激作用依然不大。
为什么楼市不景气？
一部分原因归因到房企自身所面临的负面新闻，债务缠身；导致了消费者对房地产市场未来的预期减弱，变得更为悲观。
另一个原因则是宏观经济增长的放缓，以及就业压力的凸显，都让人们更为审慎看待买房这一人生最为重大的支出决策。
尤其是在如今房地产下跌的预期里，越来越多的潜在购房者也在观望，期待能够用更低的价格，拿下一套房。
跌跌不休的房地产，何时才到尽头？ 第3张图片


房价一跌，可以说是牵一发而动全身，间接影响的还有我国家庭资产的增值或缩水。
根据报告，我国家庭资产结构中，有高达七成都是房子，鉴于如今我国房地产价格仍在向下修正中，这也导致家庭资产缩水，在财富缩水的情况下，消费也势必会受到房地产波动影响。
在这基础上，消费的动能不仅不会扩张，可能还会更为保守。
根据央行数据，今年前两个月我国“住户存款”再次增加5.73万亿元，根据1月数据推算下来，我国家庭存款余额首次冲破140万亿元，按照人均存款来看，相当于14亿国人每个人都往银行里存了十万元。
存款在增加的同时，负债也在稳步增长。
国家资产负债表研究中心的数据显示，去年底居民杠杆率也达到63.5%的高位，较疫情前的2019年底增加了7.4个百分点。
2021年是我国房地产最后的“高峰”，趁着这波高峰，当年贷款买房的人如今可能都懊恼不已，一方面家庭存款增加，一方面居民杠杆率增长，看起来是不可能的两个事情，但却又很好反映了我国家庭资产结构的分化。
宏观经济增长放缓和房地产下行，两个因素导致大部分人债务挤压暴雷，但少数群体的抗风险能力依然很强，贡献了大部分家庭存款。
140万亿的家庭存款，比我国一年的GDP总量还要高，但这140万亿中，也并非真的每个人都往银行里存了十万元。
说到底，这依然是非常典型的财富二八分化，甚至是一九分化的结果。
大部分人没钱，少数人存钱，这就导致消费动能萎缩，最终还是需要靠投资拉动，但民间投资过去一年也在萎缩，这个时候依靠地方的基建投资或国企投资，就成为了投资中的大头。
最后说回房地产，房价跌跌不休，尽管跌幅微弱，但按照这样的趋势发展下去，什么时候才会是一个尽头呢？
我们可以用两个原则去看待未来的房地产动向，一个是宏观经济增速，一个是人口。
这是决定房地产未来的两个重要因素。
跌跌不休的房地产，何时才到尽头？ 第4张图片


过去我国房地产的腾飞，借助的就是宏观经济的高速增长，民间财富的暴涨之下，房地产才有需求的空间。
但今天随着宏观经济增长的放缓，以及刚需的不断稀释，家庭的口袋瘪了，房地产自然难逃下行的长周期。
第二就是看人口。
除了宏观经济的高速增长，大量的人口从农村来的城市，也就是我们所说的城镇化，也是促进房地产发展的重要因素。
农村人口来到城市，自然就会有住房需求，不管是租的还是买的，都会刺激房地产市场的发展。
但今天我们的城镇化率已经无限接近发达国家，未来增长空间也非常有限了，大城市的虹吸效应愈发明显，未来伴随我们的人口老龄化，以及人口负增长，三四五线城市的房地产，可能会跌的“亲妈都不认识”。
至于一二线城市，由于虹吸效应依然会一直存在，房价相对而言依然会坚挺，但这仅仅只是相比三四五线城市，考虑到一二线城市的房价收入比动辄几十年，和发达国家的几年相比相差甚远，未来一二线城市的房价，恐怕依然还有一定的下跌空间。
韩国日本的房价收入比通常都在8以下，这意味着8年不吃不喝就可以买一套房，但我们一二线城市的房价收入比都是在几十，差不多需要半辈子甚至一辈子的时间才能买一套房。
房价和普通人的收入根本挂不上钩，这也是未来房价还会下跌的另一个因素，房价不是奢侈品，但今天它比奢侈品还要奢侈品，哪怕它能够用几十年。
房价和收入严重倒挂，必然会催生出泡沫，这也是如今房地产市场面临的根本问题，就是房价太高了，已经严重影响到了消费和资产负债表。
要软着陆，不要硬着陆，这恐怕是我们对房地产的底线。
硬着陆，参考日本上个世纪房价的跌幅，就相当于北上广深今天的房价跌一半，那届时动辄亏损数百万，对很多家庭来说，那种悲痛可能比炒股还要可怕。
但软着陆需要什么？需要时间。
硬着陆是快准狠，软着陆则是温水煮青蛙，慢慢解决，但时间不等人，如果我们以十年为一个单位去研判房地产的下行周期的话。
那么十年后，也就是差不多2035年，2035年有一个问题，就是人口，不排除在这个过程中，我们的总和生育率低于韩国的情况，这是一个最悲观的预期结果，带来的代价也是非常大的，届时由于新生儿和人口负增长，房地产也很难发展的起来。
跌跌不休的房地产，何时才到尽头？ 第5张图片


一个行业泡沫戳破的难度，和这个行业发展的时间和速度成正比。
房地产从2008年发展到2021年的顶峰，看起来只有短短的十几年，但涨幅其实是非常惊人的，以上海为例，从2003年到2019年的十五年期间，上海的房价上涨了30倍。
相比之下，上海的GDP总量只上涨了4.5倍左右。
如果现在要戳破这个泡沫，会无形之中蒸发多少财富？这是一个难以想象的天文数字。
由奢入俭难，失去财富的痛苦远比得到财富的喜悦更大，也更令人意难平。
房地产的未来走向没有人能够精准预测，但基于以上事实，我们至少可以判断，不管如何发展，未来是快准狠的硬着陆，还是温水煮青蛙似的软着陆，无形之中，失去的都会失去，一个社会的整体所要承担的总代价，不会变。
唯一的变量，就在于一个是慢慢失去的持续性，一个是突然失去的剧烈痛苦；至少从心理学的角度来看，软着陆对一个社会的情绪价值，显然要更好。
end.
作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。


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标签：日本韩国职场心理楼市
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