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[房产] 深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​

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豌豆颠 发表于 2024-6-28 17:31:45 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
2023年1月，央行创设租赁住房贷款支持计划，额度为1000亿元，采取“先贷后借”直达机制，以此支持批量收购存量住房用于扩大租赁住房供给，并率先在重庆等8个城市开展试点工作，到2024年2月21日，重庆市租赁住房贷款支持计划试点与住房租赁基金首批收购项目正式签约。签约的双方为重庆嘉寓房屋租赁公司和重庆建渝住房租赁基金，双方共同收购了7个项目，总计4207套房源，将会陆续进入保障性租赁住房市场。
2024年5月17日，央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等 21 家全国性银行。人民银行按照贷款本金的 60%发放再贷款，可带动银行贷款 5000 亿元。至此，人民银行针对保障性住房专项贷款进一步扩大化，第一、贷款金额进一步扩大，从1000亿增加至3000亿；第二、利好城市从原来的8个城市扩大至全国；第三、作用领域从仅配租型保障房扩大至配售和配租并行。
保障房贷款支持计划意在盘活存量住房和扩大保障房供给。一方面助力楼市去库存，对原资产持有者提供了资产变现机会；另一方面增加保障房项目供给，相比新建保障房，政府收购模式周期较短，有利于缓解房地产市场的下行压力以及房企流动性风险，提升住房资源的合理高效利用。那么在政策实施过程中，重庆政策如何落地？收购的标准是什么？定价按照什么标准？能够释放多少的资金量？收购后对市场库存有多大的影响呢？
·重庆政策落地情况与收购目标是怎样？
PART 01
6月14日，重庆市住房城乡建委印发《重庆市2024年度住房发展计划》（以下简称《发展计划》），部署今年重庆住房发展的主要目标和重点工作。其中关于保障房提出：全年新分配公租房2万套，计划筹集保障性租赁住房3.1万套（间），开工建设配售型保障性住房7000套以上，新增保障性住房和安置房等其他住宅用地62公顷。同时着力推动租赁住房贷款支持计划试点。
加快发展租房市场，落实《重庆市租赁住房贷款支持计划试点工作方案》，明确收购主体，指导收购企业按照市场化、法治化原则，建立完善收购和运营机制，批量收购存量住房用作租赁住房，全年收购商品房约4200套、30万平方米。根据重庆存量收购的进度来看，针对2024年的目标有了明确的指引，收购存量住房用于配租型保障房的量为4200套，收购用于配售型保障房暂无具体明确的计划量，但新建配售型保障房的目标量为7000套以上。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第1张图片


数据来源：克而瑞调研
假设年初收购的4207套用于配租型保障房的房源不算在内，截止2024年5月末，配售型保障房目前集中于新建且目前进度不到3000套，尚有超过4000套的差距；那么接下来6个月的时间，为了达成全年目标，重庆将会收购用于配租型和配售型保障房源分别均为4000套，总共8000套房源。
·现有的收购标准是什么？
PART 02
配租型保障房：5月23日，重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司发布公告，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。房源要求位于重庆市中心城区，整幢、整单元作为基本收购单位，单套建筑面积不超过90㎡。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第2张图片


配售型保障房：暂未出台相关标准，但基于缓解城市去库存的压力及企业流动性的大前提，预计将会基于不闲置、不增负债、快进快出等原则设定收购标准。
·目前有多少库存可被收购？都分布在哪些区域？
PART 03
根据克而瑞的调研显示，重庆主城区目前整体库存（预售+现房）超过1047万方，其中现房（已竣工未售）库存138万方，共计11485套住宅房源，呈现“南北均衡，中心少”的特点，渝北区现房占比33%，整体突破3400套，且多集中于中央公园、悦来、礼嘉等热点板块。渝中、沙坪坝、北碚现房库存见底，整体现房库存16万方，三区累积占比11%。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第3张图片


数据来源：克而瑞调研
按照现房库存的面积段来看，大面积产品积压多，主力库存集中于120㎡以上产品，超过80万方，占比超过58%，套数超过5000套，占比超过44%，90㎡以下小户型库存量仅仅为13万方，占比仅有10%，套数总计1913套，占比总计17%。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第4张图片


数据来源：克而瑞调研
按照项目原属房企资质来看，国央企及民企现房库存占据绝对主力，整体125万方，占比约90%，说明重庆市场下行，去化放缓是市场共性，去化周期的不断拉长导致市面上几乎所有项目都呈现销售难的情况，因此收购对于缓解市场下行压力以及房企流动性风险具有积极意义。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第5张图片


数据来源：克而瑞调研
·现房库存里有多少量符合收购标准？
PART 04
从现有配租型收购的标准来看，几大关键词为：“现房、整栋、小户型、轨交站点”，根据现房库存来看，假设90㎡以下小户型全部符合要求，那么仅有1913套房源，离4000套的目标尚有差距。
配售型保障房收购标准暂未出台，根据首批次新建配售型保障房的户均面积来看，集中于100-120㎡户型，因此有理由相信，此次配售型保障房的收购标准可能会从90㎡以下扩大至120㎡以下，那么最大化将有4481套房源符合要求，但有可能会有其他限制条件，比如轨道站点、配套资源等，且收购价格也会成为收购的重要标准，因此离配售型保障房达成4000套的目标也有差距。
·如全部被收购，资产收购价格按照什么标准定？能够释放多少的资金量？
PART 05
根据配租型保障房收购的房源价格采用收益法进行测算，由测算基础价和市场价的加权平均值（分别为60%和40%）两部分构成，并结合房源交通便捷性、周边配套情况、房屋自身特性、市场参考价等影响因素。根据重庆目前现有住宅租金回报率为2-3%左右，现有住宅销售均价为14500元/㎡，考虑资本金利息和运营成本，20年回本的状态下，大概率收购价格为市场价的5-6折，即7250元/㎡-8700元/㎡。因此90㎡以下小户型共计1913套房源全部被收购将会释放约9.2-11亿的贷款金额。
配售型保障房的收购价格及计算方式暂未披露，但是根据重庆市目前现有经济适用房价格约为7500元/㎡，商品房价格为14500元/㎡的区间来看，配售型保障房大概率市场售价介于7500-14500之间，且实行保本微利的原则， 因此其收购价将会介于7500元/㎡及以下，及商品房销售价5折及以下，因此120㎡以下现房库存共计4481套全部被收购将会释放约33亿的贷款金额。
因此根据现房库存最大化被收购可释放总计约42-44亿的资金量。
·如全部被收购，对于市场现有库存的去化周期影响是怎样？
PART 06
重庆目前市场整体库存（预售+现房）为1047万方，根据过去12个月的去化速度来计算，去化周期为24.9个月，其中现房库存138万方，其中120㎡以下现房库存共计58万方，假设120㎡以下共6394套，共计58万方房源全部被收购，那么去化周期将从24.9个月降至23.5个月，对于整体市场的去化周期影响仅仅少了1.4个月，库存去化压力依然大。
深度 || 地方存量房收购加速，重庆进度如何？​ 第6张图片


数据来源：克而瑞调研
·如果符合收购标准的现房存量不够，无法达成8000套的目标，那么政策在哪些层面有调整空间？
PART 07
根据现有重庆市场的现房库存量来看，叠加配售型和配租型的收购标准，最大化能够被收购的量为58万方，共计6394套房源，对于整体市场去化周期的影响仅仅是降低1.4个月，释放约42-44亿的贷款金额，但其中存在不符合标准的部分房源，实际上达到收购标准的准现房远远无法完成2024年整年的重庆市整体8000套的收购目标，那么为了进一步缓解市场库存和去化的压力，我们认为政策层面有以下调整空间：
①扩大收购的物业类型：2023年的收购标准强调为商品住宅现房，今年新政强调为商品现房，可以看出收购的物业类型呈现扩大化，实际上，重庆除了住宅以外，包括商办、产业园区居住配套、酒店等现房物业均有较大存量，商办类、酒店更适合做长租房，而且商办去化难度大，原资产方愿意打折的力度更大，因此建议可适当扩大物业类型的筛选。
②“一区一标准”：重庆的城市发展呈现组团式分散发展，城市核心板块遗留大量分散式的存量房，并不符合整栋、整单元的标准，但是凭借其核心区位、靠近轨道站点的优势，更优质的租金表现，更高的售价和销售速度，或许可以纳入收购范围。
③改善收购的户型限制：现房库存量中58%集中在120㎡大户型，90-120㎡的户型占比33%，根据现有收购标准仅针对90㎡以下的小户型，在整体现房库存中占比仅为9%，对于整体去库存的推动有限，因此建议收购的户型限制可从90㎡以下小户型扩大至120㎡以下，至此现房库存中有约42%共计6394套房源可被收购，也可进一步快速达成整年的收购目标。
— END —


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