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[房产] 香港楼市，正在穿越风暴

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金绵绵 发表于 2024-2-6 15:00:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
维港的海面，不平静。
或者说，香港高房价问题，正在减缓。
一份数据，揭开了香港楼市最真实一幕。
没错，就是香港金融管理局公布的，最新一季负资产住宅数据。
截至2023年末，负资产住宅按揭贷款金额升至20年高点，达到1313亿港元；负资产住宅按揭贷款宗数较上个季度翻了一倍，增加至25163宗。
这个数据，老实说，很少见。
香港楼市，正在穿越风暴 第1张图片


先说下，什么是负资产住宅按揭贷款？
负资产住宅按揭贷款，即未偿还贷款额超过物业当前市值的贷款。
简单说就是，房子的贷款还有1000万，但房子的市价只剩下900万了。
是不是很熟悉？
这种情况，房子可以白送人，只要对方愿意接下房贷。
我算了一下送房临界点。
结论：当房子价格跌幅在35%-45%时，就是送房阈值。
香港楼市，正在穿越风暴 第2张图片


香港更公开透明，直接公布了这个数据（当局推算的数字）。
甚至，这个数据，2001年以来年年都有。
下面这个图，就很明了了。
猫崽拉出了近20年的负资产住宅按揭贷款数据，和历史的高点（2003年6月末）相比，如今，又是一个高峰。
和20年前的1650亿港元负资产住宅按揭贷款高峰比，1313亿港元，已经很接近。
香港楼市，正在穿越风暴 第3张图片


值得注意的是，此调查所得数字仅涉及银行提供并已知道为负资产的，当中并不包括涉及二按的负资产贷款的住宅按揭贷款（贷款的房子再抵押出去贷款购买第二套房）。
香港负资产住宅按揭贷款一共经历了4个小高峰，它们的背景都颇为特殊：
2003年，香港劫（97年亚洲金融危机）后余生，又经历SARS的浩劫；
2008年，美国次贷危机演变成全球金融危机；
2022年，新冠疫情；
以及，2023年。
香港楼市，正在穿越风暴 第4张图片


想当年，大佬说过：押宝房价永远上涨，是会付出代价的。
谁背负着香港负资产住宅按揭贷款？
香港金融管理局称，主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款。
而这类贷款的按揭成数一般较高。
香港楼市，正在穿越风暴 第5张图片


猫崽向一位在渣打银行的朋友H（也曾在内地银行供职）了解到，香港的银行职员贷款买房，房贷利率和首付比例都比较低。
其实也能理解，自己人嘛，给点优惠。
香港楼市，正在穿越风暴 第6张图片


银行员工，利率会有多低？首付可以多低？
H朋友称，银行职工的贷款额度最高可以做到90%，2000万港币是上限；封顶利率3.5%。
九成贷款，就是一成首付。
香港楼市，正在穿越风暴 第7张图片


由来，负资产按揭贷款第一次出现是什么时候？98年亚洲金融危机。
当时，香港出现房产实际价格低于所借的银行贷款，超出部分为无抵押的负债，“负资产”一词由此诞生。
香港房价，经历了什么？
CEIC数据来看，香港的高房价问题，正在减小。
以高房价著称的香港，过去10年房价增幅经历了三次低谷，分别是2014年、2016年以及2023年。
其实不止香港，内地也正在经历楼市阵痛。
香港楼市，正在穿越风暴 第8张图片


房价下跌，资产缩水，负资产住宅按揭贷款就会增加。
当然，负资产住宅按揭贷款的下降，也是一个陡减的过程。
比如2003年6月之后，香港用两年时间将负资产住宅按揭贷款从1650亿港元，控制到了150亿港元的水平，下滑1500亿港元；
2008年12月末之后，香港再用1年时间，将负资产住宅按揭贷款，从248亿港元压降至低于10亿港元。
香港楼市，正在穿越风暴 第9张图片


香港金管局称，目前，负资产住宅按揭贷款占未偿还贷款总额约7.1%。
香港金管局在密切监控还款情况，并指负资产相关拖欠比率仍然很低。
过去20多年的房地产经验，让香港长了记性。
香港楼市，正在穿越风暴 第10张图片


前两次负资产住宅按揭贷款迅速飙升的时候，香港解决危机的办法，不外乎：
1.调低利率。负资产住宅按揭贷款的利率，会比优惠利率还低。
2.转按/重组贷款。改变原有贷款条件，以更加优惠的按揭条款重组贷款。比如延长贷款期限、变更借款人（通常是银行）或变更抵押物等。
这次会如何呢？


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标签：香港美国猫楼市房地产
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