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发表于 2024-2-7 20:53:49
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刚刚,深圳市户籍居民家庭(含部分家庭成员为深圳市户籍居民的家庭)限购2套住房,深圳市户籍成年单身人士(含离异)限购1套住房;取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士(含离异)能提供购房之日前3年在深圳市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的,限购1套住房。
点评如下:
1、深圳户籍购房政策的变化
户籍家庭购房的规定,恢复到2021年7月15日新政之前的政策,取消落户三年、
社保
三年才可以买房的政策限制。主要基于以下两点考虑:一是之前宽松的落户政策下,外来人口通过落户深圳炒房的情况已经明显减少;二是深圳近年来常住人口出现减少,户籍人口增长也出现了疲态,需要调整户籍购房政策来增加深圳对常住人口和户籍人口的吸引力。
2、深圳非户籍购房政策变化
非户籍人口购房资格,从之前的连续5年社保要求降低到3年,这一政策与广州非户籍人口限购政策一致,同样也是基于近年来对于非户籍人口的吸引力下降的考虑。需要通过住房政策调整,增加城市对于非户籍人口的吸引力,促进住房与新型城镇化协同发展。
3、一线城市调整限购政策的背景
(1)4个一线城市集中调整限购政策,主要的市场背景就是,2023年新房市场明显下滑,背后的原因一方面是
房地产
风险蔓延导致大家对期房的接受度下降,另一方面就是二手房的替代效应。新房市场下滑,对防范房
地产
风险蔓延,对减缓地方财政冲击,对稳定房地产对宏观经济的贡献度,都是非常不利的。调整一线城市需求端的限购政策,与供给端防风险和大工程为代表的住房供给侧改革形成共振效应,以一线城市房地产领头羊的效应,带动二线和全国商品房市场稳定。
(2)4个一线城市在春节前集中调整了限购政策,一方面是基于去年第四季度
楼市
表现相对比较弱,另一方面也是基于1月份以来楼市疲态依然的考虑。更重要的是,希望通过政策的适度调整步调一致的给市场释放积极的信号,集中造势、告别挤牙膏、单打独斗,通过媒体集中宣传的效应,提振市场预期,为楼市2024年一季度的开门红打造基础,形成成小阳春的效应,避免在去年第一季度高基数的情况下同比继续大幅度下滑,恶化市场预期。
4、一线城市调整限购政策的差异。
(1)比较一线城市的购房政策,北上广深之间的差异化比较明显,一城一策体现的较为突出。从城市能级上来分类,北京和上海比较严格,在退出限购政策上比较谨慎,着重于考虑落实房住不炒和推动房地产发展新模式,不能基于短期房地产市场稳定而急于推出限购政策。京沪更多的从房地产、城镇化、产业人口集聚,促进职住平衡和产城融合,带动都市圈其他城市均衡发展,避免对周边城市和地区产生虹吸效应,避免资源过多的向房地产集中。
(2)当然,京沪两地的房地产市场相比广深也相对稳定。去年第四季度,一线城市二手房价领跌,主要是广深下跌的比较明显,京沪相对稳定。因此,在政策上京沪的政策力度相对广深比较小,如非户籍人口购房资格上,京沪依然坚持5年社保的要求,广深一次性的调整为三年,这也主要基于过去几十年来广深是吸引外来人口最为突出的城市。
(3)广州和深圳内部也出现了分化。深圳楼市弹性比较大,往往容易出现炒房的集中性爆发和退出,也导致楼市大起大落。因此,深圳是楼市的领头羊,在楼市调控上的城市能级比广州要高,在限购政策的退出上也相对谨慎。广州在4个一线城市里城市能级最弱,三级财政下需要土地出让来弥补财政支出的短缺,限购政策退出上相对坚决。
5、未来市场走势预测
除了一线城市集中调整限购政策之外,预计一季度LPR和按揭利率也会继续下降。再加上,三大工程支持的项目清单积极落地,近期融资对接机制启动后对项目融资的贷款落地,从而积极修复房地产的杠杆功能,避免资金过快地离开房地产,最终从供需两端对房地产形成提振,预计一季度市场表现会好于去年第四季度。
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