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[美国装修] 买房贷款问答专栏

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luckbeing 发表于 2017-7-12 10:19:44 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
买房贷款问答专栏贷款问答专栏~锁定利率
问：我已签买房合同，但房子要4个月后才过户，最近利率又较低，我担心4个月后利率会涨，可否现在锁定利率？ 答：可以。我们公司现在可以锁定120天，150天，180天后的利率。只是需要付一定的押金。锁定120天，需要付贷款金额的0.25%的押金；锁定150天，需要付贷款金额的 0.50%的押金；锁定180天，需要付贷款金额的0.75%的押金。例如，您的贷款额是 $100,000，您想锁定120天，押金为$250。这笔押金在买房交割后是可以全额退还的。但，如果您在此期间中途退出，贷款公司有权拥有这笔押金。 一般锁定利率的最佳时段是30天。这也是正常情况下整个贷款运作所需的时间。锁定15天，时间太短，贷款做不下来要延期。延期是要另外收费的。一般延期费是贷款金额的 0.125%。若锁定60天，时间太长，利率又较30天的高。 问：申请贷款时需提供哪些材料？
答：这包括房屋信息与借款人的个人信息两个方面。 对於购房者而言，房屋信息包括：房价，贷款额，贷款期限(如5年浮动或30年固定，这由您根据自己的情况而定)以及买卖房屋合同。借款人个人信息包括：您的收入(工薪族--最近2年的W2表，最近2张工资单；自营业者最近2年的报税单)，最近2个月的银行存款单或股票帐单(帐户上有足够您付首期与买卖房屋手续费的钱)，带照片的身份证(护照或驾照)，在美身份证明(如需要的话)。若您想做免查收入的贷款，只需提供您的社安号与过去3年的住址，便于贷款员调查您的信用。而不用提供您的各种收入证明。其余的同上。 对于重新贷款者而言，除了买卖房屋合同需由房屋保险(HomeInsurance)，房契(Deed)与贷款备忘录(Note)代替外，其它与购房者所提供的材料相同。


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标签：贷款押金锁定利率房屋
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沙发
rzwww 发表于 2017-7-12 10:26:41 | 只看该作者
 
贷款问答专栏~信用贷款 1　　问：我从来没有用过信用卡是否可以贷款？　　答：从来没有用过信用卡与申请使用信用卡不超过一年，您就没有信用分数（分数值为0），表示您没有信用。个人信用是银行衡量贷款的重要标准之一。一般情况下，银行是不会把钱贷给一个没有信用的人的。这个道理很简单。银行并不认识您，更不知道您的为人，它借钱给您只有看您的信用记录。信用分数是个人信用记录最直接的反映。如果您连信用都没有，银行是不会信任您的，更不用说贷款了。　　所谓一般情况，但也有例外。条件是：1）您能支付30％的首期；2）您在购房后每月预计的支出与当前每月收入的比值在贷款所规定的范围内，且您有连续两年的W2表。以上两者中您能符合其中一项即可。这是针对民用住房而言。商业贷款也同样需要查看您的个人信用。笔者曾有过这样一个案例。借款人在美国住了二十多年，近十年没使用过信用卡，没有银行愿意贷钱给他。终于找到一家银行，但最多只愿意贷50％，　剩下的必须由他自己解决。这是一个商业贷款的案例，所以首期较多。　　在美国，个人信用是非常重要的。买车购房首先查的就是购买者的信用。有的大公司在聘用新人时也会查被聘人的信用。即使是租房，有些房东也会要求查房客的信用。特别是在高尚区的公寓楼。而且信用卡具有携带方便，使用方便 等优点。所以，请尽快建立您的信用。　　问：　如何提高我的信用分数？（一）　　　答：一般在购房前6个月，您就要开始着手准备了。　　主要有五个方面：1）按时付帐单；2）减少每月信用卡帐单上的欠帐总额（即）；3）不要关闭任何信用卡帐户；4）不要新开任何信用卡帐户；5）每年检查一次您的信用报告，及时更正报告上不准确的信息。
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板凳
yjy1983 发表于 2017-7-12 10:29:32 | 只看该作者
 
贷款问答专栏~信用贷款 2　　问：如何提高我的信用分数？　　答：1）按时付帐单。您每个月付帐单的记录在您的信用分数中占35％。每个人都不喜欢迟到，贷款机构更不能容忍这一点。一次30天的迟付款，就足以使您的信用分数暴跌。如果您不能承担全部的费用，至少要付清帐单上所需的最少费用，即 Minimum Amount。同时，如您预计信用卡公司收到您的付款的日期比帐单上所规定的要晚时，不如花一点钱采用第二天寄到或电话付帐的方式。花小钱，省大钱。　　2）减少欠帐总额或提高最高信用额。您的欠帐总额（Balance）与最高信用额（Credit Card Limit）的比值，直接影响到您的信用分数。一般而言，这个比值保持在25％以下即可。如果您能在申请贷款前把您的欠帐全部付清，或把欠帐总额保持在最低点，当贷款机构审查您的信用时，您的欠帐总额与最高信用额的比值超低，您的信用分数就会提高许多。另一种方法是，打电话给您现有的信用卡公司，要求提高您的最高信用额。如果您在那家公司有很好的记录，他们是很乐意为您效力的。但，请不要着急使用这部分多出来的信用。道理很简单：您的欠帐总额是分子，最高信用额是分母，分子不变，分母增加，比值自然减少。　　3）申请贷款前不要关闭现有的信用卡帐户。有些借款人以为，手上那么多信用卡，用不到，又麻烦，不如退掉它。千万不要。这里又要运用前一点提到的比值。关闭现有的信用卡帐户等于最高信用额减少了，比值增加，信用分数就会降低。您的千辛万苦又将付诸东流。　　4）申请贷款前不要申请新的信用卡。或许您想用此法来提高您的最高信用额。但是，这等于给那些贷款机构开了引起警惕的黄灯。经验老道的贷款机构会把这一类人归类在信用高危群。　　5）提前半年审查您的信用报告，及时更正错误的信息。申请审查您的信用报告，一次需花费$5-$12不等。在新州，法律规定居民可以每年免费审查信用报告一次。每年一次，发现错误的信息，必须及时更正。写信是最安全可靠的方法。申请新的信用卡或新的工作被据绝，您也可以享受一次免费审查您的信用报告。但这必须在60天以内。一般而言，更正一个错误，少则30天多则3个月或更长。所以，如果您想贷款，请至少提前6个月审查您的信用报告。您审查自己的信用报告，是不会影响您的信用分数的。　 有道是，自己的历史自己写。您的信用分数的高低，全靠您如何经营。　　问：在定下最终的贷款机构前，我很想多问几家，每一家都会提出查我的信用，我担心这样是否会降低我的信用分数？　　答：货比三家，人之常情。贷款机构最关心的是您的信用分数。不同的信用分数，贷款利率是不同的。太多的信用审查，又必会降低您的信用分数。但是，如果您把这一过程限定在二周之内，问题就解决了。原因是，信用机构知道您在寻求贷款时会货比三家，所以，在计算您的信用分数时，会把二周内所有的贷款机构的信用审查算作一次，避免了您的信用分数因此而降低的可能。
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地板
tangejie1978 发表于 2017-7-12 10:33:31 | 只看该作者
 
贷款问答专栏~寻找贷款公司　　问：我正在寻找贷款公司，请问有哪些需要注意的问题？　　答：1）为了找到一个低利率，到处打电话。如果您把网撒得够大，您会找到您所希望的低利率，但这个利率的可信度就值得探讨了。利率在0.125％之间波动很正常，但如果高于0.25％就该引起注意。对方的目的往往是先把您套住，直到最后买房的合同到期您没有退路，他再用各种理由提高利率。有一点您必须牢记在心：利率跟着市场走，直到您利率锁定的那一刻，那才是真正的利率。锁定利率是贷款银行对您的承诺，如果之后有变，对方要负法律责任的。　　2）避免今天找这家，明天找另一家。市场时刻在变，有时一天几变，更别提昨天与今天的不同。所以，尽量集中在一个时间段找。　　3）只问利率，不提供您自己的信息。这是我作为一个贷款员碰到的最多的问题。作为贷款银行，您的条件不同，您的可信度和信用等级也就不一样。这包括：贷款额，您的信用分数，房屋的种类，您每月的家庭开支与收入之比。　　如果您所有的条件都符合标准，贷款方给您的利率就低一些；如果其中有一项不符合，您的利率就会升高。例如，一般贷款方默认您要买的房子是一家庭自住，但其实您要买的是Condo，且是Second Home。这样，利率自然会高。　　4）避免贷款员口头承诺您的利率已被锁定。有些贷款员告诉借款人，您的利率已经锁定，但并不成文。如果利率在必须锁定的那一天下降，他可以有更多的盈利。但如果在那天上升，最后受损失的恐怕就是您了。所以，一旦您的利率被锁定请要求贷款员给您　“Lock Confirmation”，把您的利率写在纸上。　　5）同一家贷款银行并非在所有的贷款品种上利率都占优势。许多借款人一开始想要贷30年固定的，但之后又要15年固定的。这种作法并不可取。因为，有时不同的贷款银行在不同的贷款品种上利率所占的优势也不同。　　作为一个消费者，您有权货比三家。如您注意以上几个方面，一定可以找到一家令您满意的贷款银行的。
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5#
joywaters 发表于 2017-7-12 10:33:36 | 只看该作者
 
What is your current rate for 5 year ARM, 0 point?
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6#
zhenghai88 发表于 2017-7-12 10:35:18 | 只看该作者
 
这贴太好了，又长知识了。谢谢！期待更多。。。。。。
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7#
xiaoxiao_yz 发表于 2017-7-12 10:37:41 | 只看该作者
 
跟贴，补充一些：
常见贷款问题问答
1，有什么样的贷款形式 2，你能帮我算一算，根据我的情况， 我能贷多少款吗？  3，怎样选择正确的贷款形式呢？  4，什么因素会影响利率的高低？  5，重新贷款划算吗？
有什么样的贷款形式：
a. Fixed Rates － 固定利率（10年、 15年、 20年和30年）， 最为普遍的是15年和30年。b. Adjustable Rates － 浮动利率（1年、 3年、 5年、 7年和10年）c. Interest Only － 只付利息的贷款d. Cash Flow Option Loan － 现金流动选项贷款e. Second Mortgage / HELOC － 房屋抵押贷款f. No Income, No Assets, No Income Check etc － 不查收入、 不查资产、 不查税单等等。
许多客户，尤其是第一次要买房子的客户经常问：“你能帮我算一算， 根据我的情况， 我能贷多少款吗？” 下面就举个简单的例子， 给大家解释一下。大家以后要算贷款额度时可供参考。假定两个人（夫妻）年收入总和为$81,000（税前）， 每个月的平均收入为$81,000 / 12 = $6,750。 房屋贷款每月所付的金额是本金（P）＋ 利息（I）＋ 地税（T）＋房屋保险（I）， 每月所付的贷款总额除以每个月的平均收入应在38％以下。 如果还有其它债务， 比如汽车贷款等， 这些债务加上每月的贷款总额再除以月平均收入， 结果应在42％以下。 另外信用记录的好坏也是一个重要因素。每月收入为$6,750， 贷款额（Loan Amount）为$300，000， 地税为每年$4,200， $350/月， 房屋保险为每年$660， 每个月$55/月。 a. 选择30年固定利率假定利率为5.75％每个月要付的本金＋利息＝$1750.72$1750.72＋$350＋$55＝$2155.72$2155.72/$6750＝32％
b. 选择15年固定利率假定利率为5.25％每个月要付的本金＋利息＝$2411.63$2411.63＋$350＋$55＝$2816.63$2816.63/$6750＝42％
c.选择5年浮动利率假定利率为4.75％每个月要付的本金＋利息＝$1564.94$1564.94＋$350＋$55＝$1969.94$1969.94/$6750＝29％
从以上三种贷款形式中， 大家可以看到各种贷款形式的比率， 然后再决定哪一种贷款形式更适合自己。
Front Rati（P&I + Real Estate Tax + Homeowner Insurance）/ Monthly Income
Back Rati（P&I + Real Estate Tax + Homeowner Insurance + Debts）/ Monthly Income
  怎样选择正确的贷款形式呢？ 大家经常问， 你觉得什么贷款形式好。 这个问题很难一下回答。 这有很多因素， 经济能力、打算居住的长短、房价、预付金的多少等等。 这些都是影响你选择贷款形式的因素。 各种贷款形式适合不同人的需求， 所以很难讲哪种形式最好。 望大家能根据自己的实际情况选择最适合自己的贷款形式。
  什么因素会影响利率的高低？ 影响利率高低的因素有很多， 贷款额数、贷款期限（10年、15年、30年）， 选择什么样的贷款形式、锁定利率的长短、借款手续费（Closing Cost）的有无等等， 都会影响到利率。 所以希望大家在问利率之前， 把您的具体情况先介绍一下。 另外， 比较利率的高低应该是在相同的条件下去比。 条件不同， 利率也会有所变化的， 这点请大家注意。
  大多数有贷款的朋友非常关心利率的情况。 在利率下降时， 大家都想重新贷款。 他们经常问， 重新贷款划算吗？ 这个问题不是能马上回答上来的， 需要根据具体情况计算后才能得出结论。 下面我就用我的一个客户的实际例子给大家做个分析， 希望对大家有所帮助。 大家不妨在重新贷款之前用同样的方法算一下， 就比较清楚了。
这位客户现有的贷款情况：贷款额数（Loan Amount）： $150，000利率（Interest Rate）： 6.375％贷款期限（Loan Period）： 30 Year Fixed每月支付额（Monthly Payment）：$935.80（本金和利息）已经支付了24个月的贷款， 现在还剩的本金总额为$146，453.97。如果不做重新贷款， 还需支付的总额为$935.80 × 336（360－24）＝$314，428.80
重新贷款的方法一： 以$147，000作为新的贷款额。$147，000 － $146，453.93（现在还剩的本金）＝ $546.07（余额）新的贷款利率为：5.875％贷款期限同样为30年固定每月支付的额数为$869.56总共需要再支付$869.56 × 360 － $546.07 ＝ $312，495.53
重新贷款的方法二： 以方法一同样的贷款额、 同样的利率、 同样的贷款期限来计算， 但是每月支付额和重新贷款之前一样为$935.80。 那么$935.80 － $869.56 ＝ $66.24。 每个月多还$66.24的本金。 这样坚持下来的结果是300个月， 也就是25年还清了全部贷款。360 － 300 － 24（以支付的24个月）＝ 36 比现有的贷款期限提前了36个月。 总共再支付了$280，740.00, 比重新贷款之前节省了$33，688.80。
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8#
做爱高手 发表于 2017-7-12 10:39:28 | 只看该作者
 
　　如何确定房价
　　有许多朋友来电，称房子已经找到了，想知道出多少钱购买才能买下来而且又不会吃亏。为了说明问题，本文先举一个例子，房产A在三个月前的卖出价是 $500000，房产B与房产A都位于同一地区，而且式样、大小、新旧等都基本上一样，现在房产B要出售，要价是$525000，作为买主，您怎么办？现介绍以下常用估价方法来回答以上问题，并略述各种方法之优缺点。
　　市场比较法。这是最有效的方法，尤其在房产交易比较活跃的地区。其方法是对一定范围内(通常是一英里范围)、在近期(通常为六个月)卖掉的房子进行比较。其优点是基本上知道想买房产的大致价格范围，其缺点是每个房产交易的具体特点不一样，会引起买主一些不安的想法。根据市场比较法，上述房产B的成交价应该在$500000左右。
　　成本计算法。这种方法主要是考虑地价、建筑成本、人工费、手续费等。这种方法的特点是避开市场因素的人为性，但缺点是对一般人不适用。这种方法在房产开发商与建筑师之间比较流行。
　　投资回报法。其实，买卖房产可以根据投资与回报的计算方式来确定房价。不亏本是一个简单的概念。可是，要做到回报高，还是很不容易，与投资人投入的时间、方法、精力有密切关系。租金高自然是好事，一般来说，在物价上扬时，房地产保值效果比较好，许多投资人注重保值而不是租金收入。
　　经验评估法。有人会根据经验，迅速判断出一个房产的潜在价值。这些经验来自于对市场的熟悉程度、卖主卖房动机的了解、房屋特征的评价、当地人文特点的透析、交通与环境的协调观察等。这种方法的缺点是不容易被一般人使用，房地产专家通常应用自如。
　　趋势预测法。对房地产炒家或投机者来说，趋势预测法是很重要的。这种方法不但要综合应用以上各种方法的要点，还要采用数学与统计分析等手段进行计算与推测。当然，一般人要小心，不可掉以轻心，以免套牢。
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9#
lzking 发表于 2017-7-12 10:40:11 | 只看该作者
 
院墙、围栏、路边感觉与房地产增值
一个理想的住宅场所，其占地面积与房屋的大小、价格的高低、距离商务及娱乐中心的远近、建筑屋的高低等均有不同，不可同一而语。但有一点适用于所有的住宅，我们称之为“路边感觉”。这里的“路边感觉” 就是与当今英文相关的一个房 地产专用用语“Curb Appeal”同等。增加“路边感觉”就会增加买方吸引力。 若卖房者不重视“路边感觉”，也不试图去改变“路边感觉”，售房就会遇到困 难 。相反，购房者要想挖掘未来增值的巨大潜力，就应发挥想象力对“路边感觉 ”进行研究，甚至请专家指导。对於许多房地产经纪人，对於“路边感觉”的认识是至关重要的，既是表现经纪人功夫深浅的关键，也是决定客户能否获得最大利益的关键。“路边感觉(Curb Appeal)”内容甚广，包括院墙设 计与修建、围栏材料 选择、院门大小与颜色、门窗与外墙颜色搭配、建筑屋外表设计、建筑屋高低、路灯位置及大小、花园与草坪、车道长短、信箱材料及位置、门牌号码等。在所有这些因素中，院墙及围栏尤其显得重要，也是减少投入、增加产出比较明显的一步。
一) 宫廷院墙
由於古代帝王要显示其万帮之主的霸气，其宫廷院墙的设立，既有防风遮雨、御敌朦羞、招财引鸟的功用，更是地位与财富的象征。通过对其貌的观察，可略窥其中统治者的统治思想、当时的文化传统及其社会价值观。在一个封建专制的社会，宫廷院墙不但有重兵把守，而且层层叠叠，又高又厚，中国北京的故宫(The Forbidden City)、英国伦敦的白金汉宫(Buckingham Palace)、法国的凡尔赛宫 (The Palace of Versailles)，俄国莫斯科的克里莫林宫(The Kremlin Palace) 是其 典型的代表。另外，古今宫廷及政府院墙颜色也是以金黄色(西藏的布达拉宫)、红色(俄国的克里莫林宫)、黄色(故宫)、白色(美国白宫)或深灰色(白金汉宫，凡尔赛宫)等为主。此外，每个宫殿院墙的装饰均颇有特色。故宫以雕龙刻凤及城门为主，白金汉宫和凡尔赛宫则以花园围墙为主，而克里莫林宫以塔盖名。
二) 商贾豪宅院墙
由於其地位受限制，商贾富人与皇家贵人相比，毕竟在一人之下俯首称臣或万人之下与民同归，因此，其住宅往往与皇家宅院有区别，其特点是地区性强、秀丽但不一定雄伟。在选址上豪宅也是很有讲究的，依山旁水、秀林修竹、南阳北塞为佳。与一般民宅相比，豪宅院墙则以安全幽静为主，并以园林山水为衬托，甚者独成其寨。其院墙特征不乏凸(地势高凸)、突(气势突显)、独(匠心独到)，这些例子不难在上海豫园、苏州网狮园、无锡梅园、重庆白宫馆、四川收租院等处发现。现代西方国家还盛行“天然墙”，就是充分利用天然沟渠、湖泊、山脊、林莽的走势，独善其身及独行其乐。如微软公司(Microsoft)创始人Gates在华盛顿州的住宅、甲壳文公司(Oracle)创始人Ellison在加州湾区的住宅、电视节目主持人Winfry在南加州的住宅均属此类。此类住宅充分显示与之特有的环境相配合，与皇家宅院的霸气形成对比。
三) 普通民宅院墙
对於一般古代宅民，有一处属於自己的栖身之地已是万幸，更不用提豪宅了。大家知道，杜甫的“茅屋为秋风所破歌”引来多少痴情客，淘渊明的“桃花园记”又让多少人朝思暮想，多少英雄豪杰及仁人志士用尽鬼使神功试图让每一个人都有一处居所，使每一对情侣都有一片伊甸园。可是，许多人不是住在穿风漏雨的破屋中，就是生活在黑暗无窗的窑洞里。既不怕偷，又不怕抢，不用说，许多普通民宅是没有院墙的，尽管有的竖起篱笆和简单围栏而形成宅院。如今，随着科学技术的进步及社会生产力的发展，收入水平不断增加，许多普通人都拥有了自己的私宅，墙 里墙外都有了自我发挥的余地。
四) 院墙与房地产增值
俗话说：“无规矩不成方圆”，“曲径通幽”，院墙及围栏的功用也在于此。没有院墙的住宅难以成为高尚住宅。既然拥有一处房产，就要增加其安全、舒适、美观及实用性。一般说来，在大路边的房产一定要有某种形式的院墙或围栏，以阻挡过往车辆带来的噪音与废气的流动，并且克服心里上的障碍，增加隐私感。在设立院墙或围栏的同时，还要考虑车辆及人员进出通畅。院墙高低可根据具体情况和需要而定。一般是房屋离路越近，院墙越高；房屋离路越远，院墙越低甚至不需要院墙，而建立简单的围栏即可。不管怎样，院门总是受欢迎的，造价可根据房屋价值而定，尽量避免不必要的支出。对于在小区里的住房，因为已经具备安全、舒适、美观的特点，后院院墙比前院显得重要，主要是增加隐私感，尤其是有游泳池的后院。院墙及围栏材料可用砖、石头、铁条、塑料、木头、种植园林风景树等，其材料的选配要与主建筑搭配起来。比如，砖结构的房屋最好建全砖围墙或铁栏，木结构的房屋最好用木制围栏。另外，要结合地势高低及车道长短进行调整。有条件者还应与风水理论结合起来，达到房前屋后及左邻右舍的环境协调。
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10#
caocm 发表于 2017-7-12 10:43:20 | 只看该作者
 
　　买房的几个原则性选择
　　买房是一项大的投资，而且普通消费者又不能买几栋房同时居住，小心谨慎是应该的。久而久之，许多房友反应出心中的苦恼，怕一不小心就买亏了或套牢了。为此，有人看了一遍房子没有留下什么印象，需要看两、三遍，甚则四、五遍。令许多购房者更伤透脑筋的是地点、学校、房子都找好了，就是把理想的房子买不到手。在等几天，并与亲戚、朋友商量价格后，房子早就卖给别的买主了。即使是自己不太理想的房子如此，何况那些“梦幻屋(DREAM HOME)”。以下简述买房的几个原则性选择，其它小的方面就不会太分心了。
　　地区的选择
　　地点是世界上独一无二的，是个非常重要的购房考虑因素，它直接决定或影响到居住、交通、学校、娱乐、休闲、社区活动、上下班所需时间、工作调动等。全世界没有两栋房产是完全一样的，正是因为地点的不同。地点的优劣又受到严格的社会、经济、地理及气候因素的影响。在一个经济不发达的地方，再好的房子也会出现人去楼空的现象。相反，在经济比较发达的地区，房产就是比较重要的一项消费，正符合安居乐业的需要。这就是大家经常讲在嘴上的“LOCATION！LOCATION！ LOCATION！”，即“地点！地点！地点！”地点选好了，各方面优势都会体现出来。
　　环境的选择
　　任何地区都有环境好与坏的小区。由于有关环境的法规、条例多种多样，稍不注意就落入各种陷阱。现代环境的概念越来越复杂，也越来越广泛，并且将系统学、地质学、建筑学、生态学、环境卫生学、易学、人文科学与房地产相结合的产物。记得有一个房产以$529，900上市，最后降到$379，000还无人问津，其原因是油罐漏油污染了地下水和周围土壤。尽管保险公司赔了30万元进行修整，买主们也很犹豫，有谁能保证邻居不来找麻烦？
　　价格的选择
　　市场上有许多房子，要价千差万别，而且最后每一栋房产都会卖掉。由于品位不一样，每个人都会或迟或早找到自己比较理想的居所。如果各方面因素都考虑过了，最后就要决定以什么样的价格把理想的房屋买下来。与其它商品经济一样，供需机制始终左右着房地产市场。与其它商品经济不同的是，房地产是特殊商品，其交易既受到严格的地域、经济限制，也受到人口构成及文化特点的制约。正如前面讲到，全世界没有两栋房产是完全一样的，也就没有完全一样的定价。这就牵涉到卖主要价与买主还价的问题。买主给价(OFFER)也是一门学问。有时是还价太低，卖主不卖；有时虽然给价高，但被另外买主抢走。许多人买房买了五年、八年，最后还是两手空空，眼睁睁看着自己喜欢的房子落到别人手中，还眼看著失去的房屋价格往上猛涨。有人得出结论是“临门一脚”不行。如此过程不断反复，日久就会在经济压力的基础上再产生精神上的压力。讨价还价在任何地方都存在，古今都很正常，没有情面上的必要。可是必须要结合实际，讲文明、讲礼貌、讲策略，不要让卖主觉得大家在玩游戏似的。知彼知己才有利于成交。最好是先认真调查、详细比较、深入讨论，然后该出手就出手，不管高于要价或低于要价，坚持原则，该还价多少就是多少，买到或者买不到都无怨无悔。通常情况下，要是给了三次以上的价还没有买到房子，策略上就应该调整一下，问问自己是否准备好买房了。否则，浪费太多时间会让购房者自己失去信心，进而错失良机。
　　式样与结构的选择
　　至于房屋式样，作者已经在“置业资讯”第一期作过介绍，这里不再重述。许多人一直在寻找所谓的“梦幻、理想房屋”，在实践中即使按您的设想建造一个理想房屋，过一些时间或换一个人，就不一定理想。实际上，每栋房子都有或多或少的缺点，关键要考虑是不是大的或者是无法克服的缺点。房子也不是一成不变的，建好后还需要不断更新换代，里外都要不断维护。除了考虑建筑面积、质量、式样、新旧外，房屋本身还要考虑通风排风设备、节能措施、房间大小及位置等。由于汽车工业与道路交通的发展，现在车库显得特别重要，您总不能天天在一辆奔驰车或宝马车上把冰雪刮来刮去，进车库就不用愁了。遗憾的是许多老区及老房子根本就没有地方再添加一个车库。另一方面，随著娱乐业的发展，电视机及其他家用电器越来越大，越来越复杂，许多小房子小房间更显得无能为力，更有甚者只能将电视机摆在过道上。因特网的发展，通讯联网条件又需要改善，宽带是否联通等。卫生条件的改善使老式房屋同样受到挑战，水龙头、马桶、壁橱、洗脸槽等都需要更换。厨房就更不在话下了，地板、壁橱、灶台台面质量都得考虑。总之，结构的选择以舒适感为主。
　　学区的选择
　　学区常常是购房者考虑的一项重要因素。许多购房者认为一个好的学区可以给孩子营造一个良好的成长与竞争环境，也更有助于家庭和睦发展。另外，也有利于家长寻找校外活动的各种方便设施与教学人才。比如许多家庭为了孩子可以不惜一切代价，培养小孩从小学习绘画、芭蕾舞、游泳、弹钢琴、拉小提琴等，距离太远则不方便。可是，学区的好坏还是没有绝对标准。学校排名会经常变化，最好不要绝对化。比如前几年有的学校对MCAS进行抵制，最近也开始严格执行，成绩肯定会上去一点。
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