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[房产] 天津学区房，已成定局！

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奋六世之余烈 发表于 2024-2-20 12:01:19 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
2023年的人口数据出来了。大家讨论最多的是它对楼市的影响。
有两大点：
1）学区房；2）婚房。
只不过对婚房这类需求的冲击，可能要到20年后才体现出来。
首当其冲的会是学区房。
天津学区房，已成定局！ 第1张图片


毕竟新生儿与学区房需求，捆绑度极其高。
现在的新生儿就是6年后的小学生。
一个十分严峻的问题是，现在新生儿数量，已经7连跌。
天津学区房，已成定局！ 第2张图片


虽说2023年守住了900万，全年共计出生人口为902万人，比之前市场预期的好很多。
但跌势仍没有收住。
相比2016年更是腰斩。
这也致使，全国总人口已连续两年负增长。
2023年又比上一年减少了208万人。
天津学区房，已成定局！ 第3张图片


要知道，人口是房地产市场的需求之源。
而今，新生儿人数持续向下，也就意味，以后上小学的人数会减少。
对学区房的需求自然萎缩。
包括天津出生人口，也呈下降趋势。
2017年是11.93万人，而去年，不到6万人。
已经跌了一半。
天津学区房，已成定局！ 第4张图片


还有一项数据，也很重要。
即一孩出生人口。
数据显示，仅2016-2019年这四年时间，全国一孩出生人口就减少了四成，跌至不到600万。 
2022年更是低于450万人。
占比也在持续下降。
2012年，一孩占比57.5%，2022年这一数据，已降至46.1%。
天津学区房，已成定局！ 第5张图片


要知道，学区房需求主要来自一孩。
到二孩、三孩，可能家里早已有学区房，也就无需再买。
所以，一孩的减少，也就意味，学区房需求会折上折，将更加少了。
加之，天津学区房的供应却在扩张。
目标都已经定好。
到2027年，要打造100个中小学教育集团。
也就是说，以后天津会遍地学区房。
肉眼可见，现在出来个新盘几乎个个都在引学校。连高端盘也卖起了学区。
美古花园是岳阳道小学，
中海镜映南开和中海峰境南开是五马路小学……
甚至还被“前置”到了卖地环节。
供需决定房价。
未来学区房的走势不言而喻。
天津学区房，已成定局！ 第6张图片


但，不容忽视的是，天津有大量的外地转学需求。
尤其山东、河北等高考大省。
都知道，这两年是学区房的巅峰，因为对应的适龄儿童正好是2016、2017年那批人口出生高峰的孩子。
天津学区房，已成定局！ 第7张图片


而他们可不是仅仅上小学卷。
以后上初中，以及中考，乃至高考，都会极其卷。
父母之爱子，则为之计深远。
天津又有全国知名的教育优势，号称“高考天堂”。
双重叠加。
虹吸周边城市需求也情理之中。 
对比近几年天津出生人口和小学入学人数能发现，天津每年小学入学都能转入几千人甚至上万人。 
之后，乃至到初中，都会持续有转入生。 
据了解，南开的一个普小，一个班级一年就能转进3-5个。
另外从每年递增的高考人数也能看出端倪。
2021年，5.6万人；
2022年，5.8万人；
2023年，6.9万人……
天津的学区需求不止来自本地，甚至能辐射全国。
天津学区房，已成定局！ 第8张图片


综上，我们可以得出结论：
1）如果你是投资型学区房，千万要打住。
投资看预期。
整体学区房需求缩量，已是大势所趋。
现在，原来一位难求的幼儿园，已经出现招不满的情况了。 
2）天津学区房还会有一个惯性。 因为天津转学需求是一个很大的增量。
早在2021年天津就出台政策，想在天津参加高考，需有三年高中学籍。这已经迫使很多家长将转学计划提前到了初中。
谁知，去年中考政策也变了。
对直接过来“空降”参加中考的，将不再有18分平时分，体测总分仅为22分。
天津学区房，已成定局！ 第9张图片


要知道，在天津也不是所有初中生都能上高中。
天津的整体中考录取率是65%。
而少这18分，基本就与市区好高中无缘了，很可能还考不上高中。若真如此，对于外地朋友来说就不划算了。
所以为防止万一，转学的时间势必还要再提前。
也就是初一或者小学。
按此推算，天津的学区房，还有5-6年时间。
3）天津第一梯队的学区房，不会受到影响，比如和平。 
因为天津的人口基数还在。
这6万左右的出生人口，仍然是要竞争的。
受影响的会是第二梯队以及普小。
需求减少，再加上学区价值被稀释，原有的优势将会失去。
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