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法国购房全指南 投资未必合算
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法国购房全指南 投资未必合算
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tonyrachel
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tonyrachel
发表于 2010-8-30 22:40:13
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只看该作者
今年1-8月份,巴黎各区房价普遍上涨10%左右,外省房价也上涨了5%。于是,不少计划在
海外
置业的中国购房者也都把
法国
的乡村
别墅
作为关注对象。不过置业之前,首先要把在法国置业的程序与成本搞清楚。在法国,外国人的房产所有权没有限制。不动产具体的购买程序和费用通常分为个人、中介机构、公证人三大部分。个人交易7天考虑期10%违约金如是个人购买行为,则需在达成交易意向之后,由公证人员协助签署意向购买协议,保护财产人合法权益。同时,买卖双方也可选择签署一份出售证明,由公证人进行公证,房主通过此证明声明此房不会再卖给其他买家,价格不会变更。假如买方不属于专业购买者,则可在签署协议后享有7天的自由选择期,此期间购房者如果改变主意也可以无条件取消交易。不过,7天之后或者双方签署协议之后,购房者如果再反悔,就只能交纳5%-10%的违约金。对于外国人在法国购房,目前也有一些交易需要在签订以上协议后,由买方交纳10%左右的定金,由卖方的律师以第三方的身份代管。如果购房者在7天内反悔,可以全额退还定金,但若超过7天后买方反悔,则定金不予退还。中介机构居中担保4%-10%中介费如果是通过中介公司达成交易,那么购房者则需要由中介机构提供房源信息和选房服务。中介机构在提供房源的同时也必须向买家说明房子所有的具体信息、付款方式、贷款程序等等。一旦确定购买意向,则买卖双方应分别与中介机构签署“财产转让权证明”,相当于国内二手房交易中的“居间协议”,中介公司扮演中立的担保人角色。同样经过7天左右的选择期后,买卖双方及其临时购买合同就应转到公证人处,签署正式的购买合同。法国
地产
中介机构的收费标准在4%-10%之间,具体收费标准由各中介机构自行制订。按照法国地产市场的习惯,中介公司给购房者的报价中通常已经包含了中介费用。公证人三项责任3%-20%公证费不论是纯粹个人交易还是通过中介企业交易,法国购房者在签订临时协议并度过7天等待期之后,都会将交易转到公证人处。法国置业环节出现的公证人通常包括三种职能。一是买卖双方谈定价格后,由公证人公证其最终成交价格并签署临时购买合同。二是为卖方起草并公证签订交易委托书。三是为买方起草并公证签订购房合同。法国置业公证费的收取有些复杂,因为其收费标准与房产性质和房龄都有关系。公证费在法国也叫“房屋产权获取费用”,除了为买卖双方提供以上公证服务外,其中还包含了所有
房地产
出售过程中所需的费用和责任、权利等内容,也包含了上缴政府的相关税收、行政费用等。按照房屋使用性质分类,法国的置业公证费分为两档。对于居住型购买房屋,其公证费按照交易价格的9%-13%收取,具体收取比例按照各区、市政府规定执行。而对于购买后将被赋予经营性功能的房产,其公证费用则统一按照20%收取,其中包含了上缴政府的职业税。如果按照房龄来分类,不同房产的公证费用也有不同的交纳方法。对于新建房屋,法国的二手房交易具有优惠政策。按照规定,如果所交易房屋当时距离新建取得房屋产权的时间不足5年,不论是自住还是经营,则可以免交公证费。但事实上,法国在落实此项政策时,仍要收取房价3% 左右的人工成本等费用。付款方式交易过程不超过90天销售合同签订后75-90天最后定下来。在此期间,买方可以申请资金。通常买家最多有45天时间得到资金审批,但是若卖方同意则时间可以延长。在交易结束前10-14天,买方的律师将提供完成交易时的最后金额数目。此数目包括剩余的90%的房款(有些可能通过贷款),手续费,预计的按照比例分配的税项和公用事业费用,以及翻译费用等其他少量杂费。正常的房产交易,结算程序包括:签署大量的文件,大概用45分钟到一个小时;最后以购买者拿到房产的钥匙结束。公证处将与政厅共同对此次房产销售进行文档备案记录,2至3个月后购买者将接受一份契约副本。买房之后成本清算在完成购买程序之后,法国的房产就将开始持续交纳持有型税费,如果转手交易则需要交纳其他费用。持有房产土地、房产税年缴几百欧元一旦成为法国的不动产业主,就必须按照法国的规定交纳一系列税费。首先是土地税和房产税,即对该房产占据的土地和建筑征收的税,其支付金额会依据各种内外部条件而大不相同。例如,法国全国各地政府都有权具体规定房产税和土地税的征收标准,房屋的面积、结构等条件不同,税费也会不同,但通常税费金额不会相差太大。以一套200平方米以内的独栋别墅为例,其在法国各地的土地税和房产税总额都不会超过500-600欧元/年。另外,该房产的所有人如果是单身则交纳税费较高,对于有子女的家庭,法国还会在房产税和土地税方面予以补贴优惠,子女越多税费越是递减。其次,作为法国业主也需要交纳居住税。这是对当地居民的年度征税,由房屋当时的居住者交纳。另外,还有前面提到的职业税。如果购房者把房子用来工作或经营,就需要缴纳此税。此外,持有房产并出租的业主还要交纳资本收益税。也就是说,如果房主把房子租出去就需要缴纳租金 16%的税金,除非房主拥有该房屋产权达15年以上才能免交此税。转手交易升值差额30%纳税法国和
德国
都是长期打击地产投资行为的
欧洲
国家。按照法国有关规定,如果房主购买的是成品房屋,那么房屋转手出售时,要依据其购买时的价格,收取增值部分15%的差额增值税。但若房主是法国以外的外国人,那么这部分交易差额增值税就要按照30%的高比例交纳。也就是说,在欧洲置业的购买成本或许能够承受,但持有和转手的高额费用决定了投资并不划算。近期地产市场惨淡,外国人通常能够得到100%的资助且利率最高4%。法国这样的抵押贷款对很多投资者来说都是非常具有吸引力的。最长按揭期限是20年或者贷款者70岁。(编辑:五月)来自:欧洲时报
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以前看见有关餐馆方面的实用法语
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zwl1986
发表于 2010-8-30 22:46:16
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恩 对的 ........ 在付款方式,要在添加一项. 就是当前面的手续都完成的时候,买房者准备向自己满意的银行或是贷款公司贷款.关于利率: 如果买房者在买房子之前都是免费借住在别人家,且借住的的时期超过2年. 买房者可享受短时期 0% 的利率 . 基本上可以无条件偿还买房者20 000欧左右.注意: 这项条件只符合,来法国后就一直是免费借住在别人家.不适合给第二次买房,或是在买这套房子之前曾自己租了房子. 关于贷款的利息主要是按贷款时间长度来衡量. 贷款时间越长需要的利息越多(这是针对固定利息来说的); 当然也有活动的利息,也就是在规定的时间内,利息是固定的.过了这个时间段,它就会跟着市面上的利息而变动. 而活动利息要比固定利息少,运气好的可以在 1% 左右. 也就是说如果一个固定利息是 3.90% 而它的活动利息将会在 3.50%左右 . 主要的问题就是活动利息过几年后谁也不知道它是会跌还是涨上去. 居我问一些贷款公司和银行所知,活动利息的跌,涨不大....不会涨到 1.5% 左右, 它基本上都是在 0.50%徘徊. 给大家提醒的是银行和贷款公司多跑跑,有些真的差很多. 虽然差的就是那么点利息,可算起来就是一大笔钱了. 希望大家能找到适合自己的房子...... =)
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