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[问答] 通过淘宝司法拍卖购买房子，需要注意些什么？

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小B同志 发表于 2021-9-22 19:41:34 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
原帖地址：淘宝上的司法拍卖怎么样？ - 知乎用户的回答 - 知乎

2018.03.29 补充

1）我了解的大部分都写在回答里面了，如果你想了解这里面的事情麻烦仔细看回答吧。如果有疑问，但是回答里面没有涉及，直接提问题，我能回答就回答，如果我不懂会直接告诉我你也不知道；
2）麻烦不要私信上来就说有偿，这种我连回复都不会回复。我觉得你有诚意，问的方式OK我都会免费且热情回答；我要是不想回复的。。。。你也开不出让我愿意回复的价格的。
*********************************************************************************
2017.3.5  补充
1）很多人问我户口问题，这个问题我无法回答。因为我这次拍卖也遗忘了户口问题，后来想起来拿着房产证查了一下，发现没有挂靠户口。
广州的政策听说是，房主可以拿着房产证，把房子名下的户口挂起来，然后迁入自己的户口；杭州没有问过，不知道是否有这样的政策
2）另外，问我司法拍卖购房相关的私信，今天起一律不再回复了。私信咨询的，全是上来就问，我回复完之后，就毫无音信了，浪费时间。
***********************************************************************************************
房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。
我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。
首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：
1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与
2）竞拍：参与竞标，赢得标物
3）付款：在规定的时间内支付全款
4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件
5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产
6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。
司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：
1）产权是否清晰，是否有纠纷 2）业主，或者住客的居住，出租情况 3）户口问题
之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们

下面逐步讲一下各个环节的经验：
1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。
2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。
3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。
4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。
5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）
6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。
7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）
8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的低价。
这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考是否加价，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。
另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。
最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的低价。
9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。
这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）
我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。
10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉流程的话，完全可以1次法院，2次房管局搞定的。
首先建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；
然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等等，法院一般都会配合你完成的，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。（负责我这一单的萌新法官，材料写错了好几个地方，后来给我重新做了一套材料，邮寄过来发现还有错误，然后再次重做材料邮寄给我）
11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产，这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。）
12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）
13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）
14)拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）
15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。
16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易又是一通折腾，其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了，这里就不细说。

整个司法拍卖从看到信息开始准备，到竞拍完成，到流程走完拿到证，一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一，个税全免，契税五折，全程只交了1.5%房价的契税，其他额外费用一毛没有，更是和中介一毛钱关系都没有。（恶心的房屋中介，一直欺骗我说必须有他们才可以过户，说房管局不会接受个人过户操作，说什么他们更安全专业，只要1%房价的手续费，我呸呸呸！）
回顾买房这个事情，几经波折， @VV酱 和苏胖胖在关键时刻给我的分析指导，以及女票 @双爷萌萌哒 在我纠结犹豫时候的鼓励和批评（怒喷），都起到了非常大的帮助。


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Abc963v 发表于 2021-9-22 19:41:43 | 只看该作者
 
原帖地址：淘宝上的司法拍卖怎么样？ - 知乎用户的回答 - 知乎


2018.03.29 补充

1）我了解的大部分都写在回答里面了，如果你想了解这里面的事情麻烦仔细看回答吧。如果有疑问，但是回答里面没有涉及，直接提问题，我能回答就回答，如果我不懂会直接告诉我你也不知道；
2）麻烦不要私信上来就说有偿，这种我连回复都不会回复。我觉得你有诚意，问的方式OK我都会免费且热情回答；我要是不想回复的。。。。你也开不出让我愿意回复的价格的。
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2017.3.5  补充
1）很多人问我户口问题，这个问题我无法回答。因为我这次拍卖也遗忘了户口问题，后来想起来拿着房产证查了一下，发现没有挂靠户口。
广州的政策听说是，房主可以拿着房产证，把房子名下的户口挂起来，然后迁入自己的户口；杭州没有问过，不知道是否有这样的政策
2）另外，问我司法拍卖购房相关的私信，今天起一律不再回复了。私信咨询的，全是上来就问，我回复完之后，就毫无音信了，浪费时间。
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房产拍卖并非猛虎，大众如果有心准备，也是不妨尝试一下的，尤其是在房价高涨的如今。
我在去年通过司法拍卖，购得杭州房产一户，这里讲一下具体的流程，以及需要注意的坑。大家如果有什么疑问，也可以在这里留言，我看到会尽量回复。
首先说一下房产司法拍卖的流程，主要分以下几步：
1）筹备：准备资金，提交押金，报名参与
2）竞拍：参与竞标，赢得标物
3）付款：在规定的时间内支付全款
4）材料：联系法院，拿到司法拍卖所需的材料文件
5）洗白：跑房管局，档案局等，洗白房产
6）过户：完成过户，缴纳费用，拿到房产证，结束

很多人都说司法拍卖水很深，讲述了各种可怕的情况等等，根据我的了解来看，风险都是存在的，而且也是大于普通的二手房交易的。但是只要准备充分，也是可以规避，或者降低的。
司法拍卖的房产，最大的风险来自三个地方：
1）产权是否清晰，是否有纠纷 2）业主，或者住客的居住，出租情况 3）户口问题
之前我很担心的，政府部门的不配合，低效率什么的，最后发现是多虑了，无论是法院的工作人员，还是房管局相应工作人员，都是非常热情负责的，这里赞一下浙江的公务员们

下面逐步讲一下各个环节的经验：
1）首先，最最重要的是，自己需要对房屋的价格，价值有一个足够的了解。我在决定竞拍房子之前，花费了足足6个月，看了70～90套房子（我比较懒，而且中间几次纠结放弃买房）。对于当前地区有哪些不错的小区，每个小区房屋分别都怎么样，成交价为都是多少，都非常的熟悉。这个是任何形式下，决定买房的一个基本前提，也是后面参与竞拍过程中，内心有底的保障。
2）在熟悉房屋之后，在淘宝上开始关注近期拍卖的房产，很快就发现一个很不错的小区，有一套满足我要求的房子准备拍卖了。恰好这套房子楼下的同类户型我看过，市场价比较透明了，在320万左右（毛胚），司法拍卖的这一套带装修起价220万左右，比市场价低100万。
3）锁定目标之后，就可以开始打探房子的产权问题，以及住户问题了。首先可以尝试通过淘宝公布的信息，查到拍卖的法院，然后去网上找该法院的网址，查询和这套房产有关的判决信息。个人和银行债务关系这种拍卖比较干净，个人和个人纠纷这种就很麻烦。很可惜我这套没有找到对应的判决信息。
4）然后可以去小区找物业打探一下，可以通过物业打听到住户的购房时间（用来推算是否满两年，是否满五年），住户的物业费，水费缴纳情况（了解住户当前的经济情况，和居住情况），住户是否有购买车位（一般一手买房的人，购买的车位都是挨着单元电梯口的，这个可以购买决策加分）。
5）物业了解到，当前房屋应该是有人住的，就可以尝试直接敲门咨询了。我当时连续去了三次，终于在第三次敲门成功，进入屋子。这一次收获非常大，把几个重要信息都问到了。（房子为什么被拍卖，房子是几手的，住户和业主的关系，拍卖后住户怎么办，房子名下有没有挂靠小孩的户口）
6）通过上面的调研，基本上可以排除产权纠纷隐患，住户不配合迁出问题，以及户口纠纷维护了。这几个最大的风险排除之后，就是准备竞拍了。
7）淘宝的司法拍卖，必须提交押金报名，每个房产报名押金金额不一样，并且必须有2人或者2人以上提交押金报名参与，拍卖才会有效。这里我找了托儿，让他们也交了押金报名参与。（预防万一没有人喜欢这套房子，出现拍卖无效的情况）
8）拍卖过程就是一个标准的拍卖博弈了。每个人都有自己的底线，但是每个人都希望用最少的钱拿下，推荐的策略是，一方面通过报价表示自己势在必得（例如前期大幅度加价），一边不断观察对方报价（观察对手报价的涨幅，时间间隔），猜测对方的低价。
这里有几个技巧可以提一下，一个是出价的时间，可以卡在最后的2分5秒出价，这样由于没有触发“2分钟内报价则延长5分钟"规则，你的对手只有2分钟思考是否加价，而他们一旦出手，必然触发延时5分钟，那么你就确保自己始终有5分钟思考是否追价。
另一个是可以抢点，竞拍的后期，大家都是你一万，我一万的磨价的，但是遇到5的倍数价格时候，不妨跳一步（例如本该轮到自己出249的，不妨直接跳到250），抢这些点，赌对手的底线是5的倍数（如果对方底线是250万的话，那么你出250万，他就会放弃。否则让他出了250万，你就要251万报价才能赢了）。
最后想说一下，这些小技巧都是小技巧，最终是否拍下，关键还是谁的底线更高，这也是第一条说的，要足够了解市场行情，以及自己的需求，才能定下一个合适的低价。
9）完成拍卖之后，第一件事就是筹钱。拍卖有一个要求就是必须在短期内全款支付，这一点务必注意。现在很多银行是支持司法拍卖房贷的，具体可以淘宝上查，或者自己问。
这类司法拍卖银行房贷，是需要在竞拍之前去银行申报资格的，流程就是电话联系，说自己想拍什么小区什么房子，多少钱，是否首套贷款等等，然后根据银行要求提交材料，然后在银行回复说“问题不大”之后再去拍。（银行怕担责任，所以不会在拍卖之前和你签订任何合同，以及给予任何承诺，这里也算是有一些风险）
我当时准备了两套方案，银行贷款首选，找表姐借钱备选（提前和表姐电话沟通确认过）。拍卖完成之后立刻联系银行，正式签订合同，银行会承诺在限定时间内打款给法院。
10）余款缴纳完成之后，就开始走流程了。我一共跑了1次法院，1次档案局，5次房管局，全程都是自己跑。整个司法拍卖环节原业主是完全不联系，不参与的。实际上，如果我熟悉流程的话，完全可以1次法院，2次房管局搞定的。
首先建议先联系房管局，咨询司法拍卖房产过户需要的注意事项，以及那些证明材料；
然后联系法院（拍卖成功之后淘宝会告诉你联系方式），明确告诉法院的人你需要哪些材料，抬头怎么写，要几份，哪些地方文字必须怎么填等等，法院一般都会配合你完成的，然后约定一个时间，跑一趟法院拿材料以及本人签字确认司法拍卖。（负责我这一单的萌新法官，材料写错了好几个地方，后来给我重新做了一套材料，邮寄过来发现还有错误，然后再次重做材料邮寄给我）
11）拿到法院材料之后，首先要求法院解封房产，这里我是陪着法官一起去解封的.(事实证明我完全可以不去陪同。。。）
12）确认解封之后，立刻去房管局解除抵押（如果房子是银行要求查封的，那么往往房产是抵押在银行手上的），解除抵押之后，房产就彻底清白了（无查封，无抵押）。房产清白之后是最危险的，需要立刻开始过户手续（因为房产解封之后，房子就是清白的，自由的。如果这个时候原业主拿着房产证去过户给他人，可能会引起麻烦。）
13）洗白的同时，可以拿着法院的材料，直接要求房管局查原业主的该房产是否当地唯一，以及购房时间满几年，出具证明。（这个流程目前有些混乱，法律上似乎不允许查他人房产信息，但是不查又无法确认税费等）
14)拿到双方的房产信息之后，加上法院的材料，加上房产清白证明（房产无查封，无抵押状态的证明），就可以单方面提出过户申请，申请提出后，需要登报公示若干天（登报由房管局操作，我们等就可以了）
15）登报环节结束之后，房管局会通知你过去交契税，以及土地所有权变更等手续，办理完成之后，就是X个工作日后领不动产证了。
16）在办理过户过程中，和原业主沟通车位交易，家电等交易又是一通折腾，其中的斗志斗勇又可以写一个帖子了，这里就不细说。

整个司法拍卖从看到信息开始准备，到竞拍完成，到流程走完拿到证，一共花了一个半月的时间。意外的惊喜是原业主居然是满五唯一，个税全免，契税五折，全程只交了1.5%房价的契税，其他额外费用一毛没有，更是和中介一毛钱关系都没有。（恶心的房屋中介，一直欺骗我说必须有他们才可以过户，说房管局不会接受个人过户操作，说什么他们更安全专业，只要1%房价的手续费，我呸呸呸！）
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板凳
源头 发表于 2021-9-22 19:41:56 | 只看该作者
 
因为自己买过一套司法拍卖房，所以把一些个人经验分享给大家，让大家也少走些弯路。我买的是上海的住宅，因为不同地区不同房子的政策都不一样，所以我的经验主要针对满足"上海"+"住宅"的拍卖房。如果详细写司法拍卖房的经验，我感觉能写本书 ，手机码字太累，这里我就尽量每个点都提到吧。

房子成为司法拍卖房的原因一般是民事案件中债务人无法偿还债务，所以债务人的房子会被法院拿来拍卖，以清偿债权人的债权。

一、据我目前所知，买司法拍卖房主要有两个好处：
1. 不限购。对于大部分城市，司法拍卖房都不需要遵循当地的限购政策，不需要社保户口几套房等条件，有钱就能买。
2. 便宜。对于少数司法拍卖房也需要遵循限购政策的城市，这些城市的司法拍卖房基本都比市场价便宜不少。因为如果不比市场价便宜，买受人何必不去正常市场买房？
但是在司法拍卖房不限购的一二线城市，因为司法拍卖房源少而限购的人别无选择，所以司法拍卖房供不应求，基本成交价都比市场价高，当然有问题的司法拍卖房除外。

二、司法拍卖房的风险主要有：
1.无法获得所有权。
       比如被轮候查封的房源，可能会出现刚被上家法院洗白就被下家法院查封的情况，导致过户困难。  比如期房，拍卖成交后需要先过户到被执行人名下，再过户到买受人名下，可能会有二次过户时被执行人不配合的风险。 比如经侦查封的房源，经侦查封的解封不是法院能决定的，只能靠法院去协调，所以过户时间不确定。 比如土地性质为划拨的房源，可能也会无法过户。
2. 无法获得居住权。
    比如被占用，清场有问题，尤其在遇到有老人占用时，报警和求法院都没用，可能会导致你只有所有权而无法居住。一般法院不负责清场，不过也有少量房源在拍卖公告上写有法院负责清场的。比如买卖不破租赁，也会导致你只有所有权而无法居住。
3. 除了房款外的其他费用过高
    法院和拍卖公司都不会给你计算司法拍卖房过户的费用，所以如果新手买受人没有调查清楚产权信息和土地性质等等，可能会面临高额的过户费用。还有可能房源欠了较高的物业费水电费等需要买受人交。还有如果房子有瑕疵或者违建，还得买受人花钱去处理。
关于如何规避上面这些风险，最便捷的是找个专业的司法拍卖房中介，他们会把风险都调查清楚，帮你把没有风险的房源筛选出来。如果不找中介，那就自己调查。调查方法我会在下面的拍卖过程中讲。

三、司法拍卖房就算规避了上面的风险，也有些弊端：
1. 部分房源不支持贷款
2. 可以贷款的房源也只能用商贷，不能用公积金贷款，且商贷利率会比普通市场买房的商贷利率高一些。
3. 过户的费用高，司法拍卖房过户的所有税费都由买受人承担，增值税和契税的比例与普通市场买房相同，但是个税为3%；贷款需要1.2%～1.5%的担保金；还有房子欠的物业费水电费等。
3. 丢失了首付款的利息。拍卖成交后一般十天内就要交全款，而银行办贷款之前需要你把首付先给法院，所以拍卖成交后两三天内就要交首付款。因此，从第一次参拍开始，你就得把首付款都备好，随时准备拍下来后就交首付款。理财产品通常每天提现额度有限制，这导致上百万的首付要花几天才能提出来，所以首付款都不能放理财产品的活期，只能放银行活期。多种原因导致从第一次参拍到最后拍到自己如意的房子，这之间会经历数个月。我老公那儿有比较优质的理财产品，所以我们把首付款放在银行活期的那几个月，每个月都要丢失上万的利息，心痛 。

四、购买司法拍卖房的流程：
1. 去阿里拍卖、京东拍卖、公拍网等平台把未来一个月开拍的房源进行初筛，列出初筛通过的房源。拍卖公告上大都有房源的查封、占用/空置、租赁、土地性质、产权等信息。我当时初筛出来的房源都满足：只有一个法院查封、空置或者法院包清场、无租赁或者租赁即将到期、非期房、土地性质为出让、被执行人非企业、满2。如果没有小孩着急上学的话，户口信息无关紧要，因为上海这边买受人拍下来后可以把被执行人的户口迁出。
2. 二筛：把初筛通过的房源列表去给中介或者自己调查有没有问题和计算税费，去问银行能不能贷款。其实银行也能帮你筛选房子有没有问题，银行不给有问题的房子贷款。预估税费异常高的，可以考虑调低心理价位或者直接不拍。
3.看样：确定好房子没有问题后，可以去参加法院组织的看样。部分房源法院不组织看样的，可以上链家网找到房子的户型图，然后自己去小区里从外面看看。有些中介也会帮你去看样，但是我觉得还是自己看过的最好。
4. 如果房产证上要写几个名字的，还要在参拍前去法院登记联合竞买人。否则谁报名参拍的，就只能写谁的名字。登记联合竞买人比较麻烦，通常要拍很多套房子才会成功，每准备拍一套房子都要跑一趟法院登记。
4. 参拍：竞价是个博弈，斗智斗勇还要看运气。也有些拍卖的小技巧，感觉又能写一篇文章，有需要的朋友可以私聊。
5. 办贷款：成功竞拍后当天或者第二天就要去银行交贷款材料并且把首付款给法院，把担保金给担保公司。银行会在十天内把贷款给法院。
6. 法院出三书：法院收到全款后一两个月内会出三书(三书是陆续出的，需要跑两三趟法院 )，对于法院没有钥匙的房子，这个时候你就可以凭三书喊开锁公司来开锁进去了，从此刻你就可以搬进去了 。
7. 审税：凭着三书去交易中心交审税的材料。让法院在审税快结束的时候去把房子解押解封。审税这块也有些小技巧，有需要的朋友可以私聊。
8. 交税过户。审税结束后就可以去交易中心交税过户。
9. 拿产证，办完过户后房产证在银行手里，银行办完房贷抵押后，就可以去银行拿房产证了。然后就可以去办水电过户和把原来的户口迁出的相关事宜啦。
上面的这些流程实际操作起来大都不会有这么理想，有了啥小绊子又要费心费力一番。比如法院组织的看样都在工作日，老是要工作日去看样也够劳心的了 。
最后祝每个买司法拍卖房的朋友一切顺利！
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地板
玛丽个苏 发表于 2021-9-22 19:42:41 | 只看该作者
 
在回答这个问题之前，我们先来回答一下：
什么是法拍房？法拍房的优点有哪些？法拍房的缺点有哪些？法拍房如何选？
在房价价格较高的今天，法拍房并非开山猛虎，心有猛虎，细嗅蔷薇，还是可以做出明智的决定。
本文目录
一、什么是法拍房？
（1）商业贷款产生
（2）民间借贷产生
（3）司法没收产生
（4）无主财产
二、法拍房的优点
（1）不限购
（2）低于市场价
三、法拍房的缺点
（1）潜在纠纷多
（2）隐形费用需谨慎
（3）法拍房流程复杂繁琐
四、选择范围和适合人群有差异
（1）新房坑多要慎重
（2）二手房是试金石
（3）法拍房要谨慎
一、什么是法拍房？
法拍房就是法院拍卖房产的简称。一般情况下,有如下几种情况的房产会成为法拍房：
1．商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。
2．民间借贷产生。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；
3.司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；
4.无主财产。这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。
二、法拍房的优点
1、不限购
对于大部分城市，司法拍卖房都不需要遵循当地的限购政策，不需要社保户口几套房等条件，有钱就能买。
这就意味着，很多没有购房资格的人，可以通过法拍房破除购房限制。
2、部分低于市场价
对于大部分城市而言，司法拍卖房最终成交价格都比市场价便宜不少。
但是由于在部分严重限购的一、二线城市，人们选择渠道较少，新房和二手房市场供应不足的，有些优质房源成交价格可能比市场价格高。
三、法拍房的缺点
1、潜在纠纷多
法律规定，如果被执行人名下只有一套房产，没有其他可供居住的地方，是不能被强制执行搬迁的。
所以如果你拍卖的房产是被执行人的唯一房产，并且被执行人不愿搬离的话，那么恭喜你喜提房产证一张，除此之外，别无他用。
所以在参与购买之前一定要搞清这个问题，先给法院打电话了解一下，了解之后再去实地考察，确保万无一失。
房子在拍卖之前有租约，这种情况十分常见。也是出现最多的纠纷，这个也是可以通过向法院咨询和实地考察避免的事情。
存在第三方纠纷，这个第三方是指开放商、公安、政府部门等，政府部门各司其职，很多东西只能去多方协调，例如房产未到期、公安查封等，这些房产都难以过户或者入住，存在很大的隐患，所以在选择之前一定要了解好。
2、隐性费用需谨慎
司法拍卖房产税费和二手房一样，通常包括：个税、契税、增值税、印花税。其中契税和印花税是买方税，增值税和个税是卖方税。
在实际操作中，一般卖方税也是由买方承担的，因为被拍卖资产的人或者企业，已经无力偿还债务了，更没有能力进行缴税，所以现实中的税费都是买家承担。
所以在拍卖前要注意看公告里是否有写明，税费全部由买家承担。
以杭州为例，假设你未来拍得了一套89方的房子，花了300万，房子交付还没两年，拍卖公告里明确写了税费由买家承担。那你要承担的税费就有契税、个税和增值税。
契税不用管是不是首套，反正都是1%，因为90方以下嘛，也就是3万；增值税因为没满两年，所以要交5.6%，就是16.8万；个人所得税没满5年还要交房款的1%，又是3万。加一起也就是22.8万。
以下这张图就是个人与个人的交易，以及个人与企业，企业与企业的税费相关问题。

第1张图片
除此之外，在拍卖二手房时，除上述费用外，还可能有其他“隐形费用”，例如：
可能存在的物业费，水、电欠费与第三方的其他合同费用等。
3、法拍房流程复杂繁琐
①看样时间固定，没法反复看

第2张图片
这是一个法拍房的竞买须知，你可以看到，看样需要提前预约，而且按时到达，你迟到了，法院就不会给你安排看房的时间了。
这可是买几百万、几千万的房子，不让多次看房？
所以你得对标的本身很熟悉才可以，房子有任何瑕疵，法院不会承担任何责任。。。
瑕疵说明：

第3张图片
法院不对瑕疵提供担保、不负责交付和清偿、任何风险自担，有一种被白嫖了还无处申诉的感觉。
当然还有其他的各种限制，就不吐槽了，你买一个资产，自己是买受人，但是跟“孙子”一样，买的憋屈。
所以如果没有一定的基础和指导，就不要买这样的问题楼房。
四、选择范围和适合人群有差异
新房、二手房、法拍房适合的群体有所不同具有一定的差异，买之前一定要慎重，选择适合自己的一类。
1、新房坑多要慎重
在大城市里面，新房一般位置都比较偏，这种房子要非常慎重，不要因为总价低，符合自己的预算而且还能住上大house就去买。
新房踩坑的人太多了。大部分人都是买了新房一周内就后悔的，主要的原因都是自己没有全面研究新盘的价值，只是被销售一通忽悠，直接刷了定金，到家后悔不已。
买新房有三条标，记住这三条标准，你就不会买错：新市政府入驻、名校开分校、产业规划和产业落地。
2、二手房是试金石
正常情况下，可以视为是没有符合条件的新房选择下的补充。二手房是房价真实的市场，也是大多数人能够看到的验金石。
房子值不值钱，到底有没有价值，放在二手房市场上一看便知。
二手房适合急于入住的人群，也适合带有特殊需求的人群购买，比如想要学区房以供孩子读书的，想要住核心地段但预算又有限的之类的。除此之外，对抗风险能力差的家庭 也是好的选择。
3、法拍房要谨慎
法拍房相比于新房和二手房，法拍房的购买者必须要更谨慎，因为法拍房所涉及到的风险种类更多，也没有形成像二手房市场这样成体系的中介机构。
因为法拍房没有形成新房和二手房这样完备的体系，所以有很多不确定的因素和程序。风险与机遇并存，大多数人怕麻烦所以就给了我们争取捡漏的空间，经过系统的学习和考察之后一些问题是可以避免的。
但是如果你不懂就乱伸手，最后的结果肯定是被市场教育。
最后，祝愿大家都能找到理想的房子，拥有自己的小家。
买房干货
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第4张图片

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第5张图片

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第6张图片
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5#
小书迷童 发表于 2021-9-22 19:42:55 | 只看该作者
 
声明：我转载的，我觉的说的比较全面
原链接：六折买了套房子，淘宝司法拍卖，你必须知道这些猫腻，不然，惨！惨！惨！_天涯杂谈_论坛_天涯社区；

为什么要开这篇帖子,因为我在淘宝上几经周折，买到了一套还算满意的房子，只花了市场价的六点几折。对于苦逼的我来说，节约的钱，够我工作两年以上。把我总结了一年半的经验和教训分享给大家，献给有需要的盆友。


　　我在成都，工作清闲，没事的时候就在淘宝上东点点，西逛逛。几年前就看到了淘宝的“司法拍卖”这个版块，点进去看看，拍卖的有豪车，房产，商铺，地皮...很多东西，和我也没什么关系，也就没再关注。直到去年，家里商量着要按揭一套小户型，我前期的任务就是网上查楼盘信息，实地考察，售楼部咨询，后期任务是筹首付，办手续，还贷款（仔细想一下，好像所有任务都是我的，呵呵！）。看了很多楼盘，要么太贵买不起，要么位置不好户型不好，突然一天，想起淘宝上有个司法拍卖，房子比较便宜，立刻点进去看看。


　　司法拍卖，其实就是法院强制执行的资产。比如你有套按揭的房子价值100万，欠银行10万元贷款，还不起月供了，银行就会向法院起诉你，起诉成功后，法院就强制执行拍卖，拍卖以80万成交，还掉银行10万元的贷款，剩下70万你就拿走，整个流程结束。表面上看起来很简单，我们就去购买被拍卖的房产，付款，过户，就可以了，实际上，第一个猫腻，也是最难处理的猫腻出现了。如果你是被执行人，你心甘情愿被赶走吗？但是你又还不起银行的10万元贷款，怎么办呢？没有办法，只能眼睁睁看着自己的房子被拍卖，被过户，但是（这里有一个但是），但是你不搬走，法院把你没办法，家里有个七老八十的老人效果就更好了，法警也不敢来拉你一下，买房子的人就更没办法了。房子就这麽住着，法律还规定，如果被执行人名下只有一套房产，没有其他可供居住的地方，是不能被强制执行搬迁的，意思就是说如果你想让被执行人搬走的话，你还得跟他租一个房子，让他有个住的地方。但事情都闹到这一步的话，你就算去租个别墅，被执行人不搬你也没办法。法院理论上是有义务帮你清空房屋的，但是现在法院来一句“我们也没办法，你再等等吧”。据说有人就这麽一等，就是几十年...所以，我们第一步就是要实地考察，搞清楚，这个司法拍卖的房子，现在是什么居住情况，清水房最好，装修过没人居住也成，如果房主还在住在里面，那可就要小心加小心了！一不下心你花了大价钱买房子，结果你只买到了一张房产证。


　　第二个情况，就是房子现在租给别人。这种情况最多，商铺的话这个情况更麻烦。法律上有这么一说，租房子和买卖房屋没啥关系，意思就是租房子的人和上任房东签了租房合同，现在还没到期，现在房子卖给你了，你不能把租房的人赶出去，还得等合同到期。这个时候如果租房人一次交了一年的房租，上任房东都被执行资产，你是肯定找不到人的了，那你要么等合同到期，要么赔违约金赔房租才能把租房的人请走，但是有的房子的租约一签就是20年啊，特别是一些商铺和酒店式公寓，上任房东把该拿能拿的钱都拿走了，法院说我拍的是房子，房子过户给你了，关于租约合同，那是另外一件事情了，你可以起诉他。完了！你买到的，又是一张房产证，要用房子，先赔钱，要么再等20年。所以，这个关于房子现在是不是在租赁的现状，在下手前也要先调查清楚，这些都是有人花了几十上百万买回来的血的教训。


　　这两种问题都不存在，那可以开始进行拍卖流程，什么保证金，什么报名，付尾款，淘宝上写得很清楚，我就不再详细说明了。下面来说另外一个陷阱，银行贷款，这个一不小心就会带到沟里面去。在参与拍卖前，你去咨询法院能不能贷款购买，大部分法院都会说可以用银行贷款来支付尾款。好了，正式进入拍卖程序，你交了保证金，你拍成功了，你去法院办手续，你向银行申请贷款，银行同意你的贷款申请...天空是那么的晴朗，事情是无比的顺利。当你还沉浸在喜悦的心情中的时候，银行需要你去房管局办理房屋抵押，房屋抵押给银行后，银行就转款给法院，整件事情就结束了。当你去房管局的时候，窗口上的美女就会告诉你，房子还不在你名下，怎么办抵押，你要先去法院把房子过户到你名下才能办理。于是你又去法院，法院那名有些谢顶的法官就会告诉你，款都没打到法院，我们怎么能把房屋过户给你呢。咦？他们说的好有道理，我们竟然无言以对！保证金也交了，拍卖也成功了，这下款贷不下来，怎么办？这究竟是个什么情况，仔细分析，原来是最开始咨询法院的时候误导我们说可以贷款支付，你再去找那个略微谢顶的法官，他会告诉了，法律规定拍卖资产是可以用贷款支付的，没有说错。银行这边再咨询，这种情况是可以同意申请贷款，但是必须要房屋过户后才能放款出来，也是符合规定，据说银行这种情况通过贷款申请而没办法办理抵押放款的资料堆了一柜子。这就是一个巨坑，怎么办？怎么办？怎么办？你只能找亲戚朋友筹款，但这么大一笔钱，谈何容易。于是没有办法，只能去用其他资产抵押贷款，或者找民间借贷，过桥资金，还有高利贷...这种情况这么破，只能在拍卖前，先有个心理准备，能筹集到全款资金，把法院的手续办完后，就能在房管局过户房产证，过户完后，再向银行申请抵押贷款，再把之前你筹集资金的时候欠的债还了，慢慢来还月供。


　　第四个问题，通过法院等多种渠道了解该房屋及被执行人的其他欠债信息。有的被执行人，在北京有债务该房屋被北京查封，又在天津有债务被法院查封，还有民间借贷，高利贷等等（这可谓祸不单行，到处都有查封，哈哈！）。但是不能北京和天津的法院搭伙拍卖这房子呀，那怎么弄呢。这就是优先处置权，谁先起诉谁先拍卖，比如北京法院先起诉，那就先拍卖，拍卖得来的钱，还掉北京的债后，有剩下的，再给天津法院。民间借贷和高利贷那就靠后站了。比如你拍到北京法院处置的这套房子，那天津法院就靠边站了，这个可以忽略。问题是民间借贷和高利贷，他们是不会按常规出牌的。房子你拍成功了，所有手续都完成了，搬进去了，这个时候民间借贷的人找不到被执行人，只能找到这套房子，那天天来闹事，泼油漆....那就麻烦了。这个查询主要从法院，银行征信系统，公证处等地方入手，事情没有弄清楚，千万不要手痒就去拍了。另外还有该房屋的水电，物管卫生等等费用，不要小看这笔费用，有的房子好多年没交过物管费，还有的商铺什么的，物管费一个月一平米几十元，拖过几年不交，那可是很大一笔钱哦。法院是不管这些事的，一句话“所有费用由卖家承担”，责任全部撇开。上面的问题都解决了，接着就是重头戏，税费。很多拍了房子的同学，表面上好像占了大便宜，六折七折就买到了，到房管局过户的时候，税费最高的花了成交额的40%，我的那个天呀！最后算下来比买新房子都贵的多，到那个时候进退两难，这时你就能感觉到掉在巨坑里面的酸爽。首先注意的是个人所得税（这中间还包含遗产税什么的），个人所得税分两种，先说第一种，网上有人拍了一套房子，房子是在一个年轻女孩名下的，这套房子是这女孩父母赠与的，到了过户的时候，赠与的房产的个人所得税是20%，其他税费另外算。我的天！100万的房子20%就是20万啊，20万的税是什么概念....所以这个情况再拍前一定要弄清楚啊。另外一种个人所得税是被执行人除了这套房子之外还有另外的房产，需要交纳3%的个人所得税，这个每个人都需要交纳的。本来这些税都是应该由被执行人交纳的，但是明显找不到人了，所以法院由来一句“所有费用由卖家承担”，又解释清楚了。契税3%，另外房产证办出来2年以上的免交营业税，如果没有达到两年，还得有个5.6%的营业税。所以最便宜的情况下应该就是11.6%的税费了，这个也一定要搞清楚


　　以上就是在淘宝司法拍卖中遇到的主要的几个大问题，这些问题，淘宝给了你一个月公示期的时间去甄别，去准备。其他的小问题还有很多，什么法院的电话打十次只能接通一次啊，房管局的冷面美女爱理不理啊，跑断腿办各种各样的手续啊，这些我就不再详细介绍了。总的来说，司法拍卖是一个很好的渠道，仔细观察，慢慢研究，真的能买都很便宜的房子。有的朋友在拍卖过程也会遇到讲道理的房东，也很配合的。上面举的例子都是比较极端的情况，能躲过这些情况，那就万事大吉了。


　　另外还有在拍卖过程中，有很多的诀窍和方法，能尽最大努力去降低最后的成交价，拍卖过程中经常会看到两个人相互抬价，最后把成交价抬高了几十万的都有，这可是真金白银拿来相互伤害啊，有的时候我们是可以想办法把这些问题避免掉的，具体的我们在下面回帖中交流。
————————————————————————————————————————————————
另外一人：
    淘宝司法拍卖需要自己去考察了解，网上有很多亲生经历，最简单的就是拍卖找银行原告起诉执行的，那种比较干净，债券清晰，第三方责任债权纠纷的最好别买

　　怎么辨别看拍卖介绍，有的有案件号，自己去司法网公开案件搜索，搜索不到的根据年份和执行人姓名或者拍卖房屋地址搜索，基本都能找到安检剧情判决执行原因。亲测~~~

    这种有个问题就是当你付款之后房子银行解压，然后到你过户这段时间有个真空期，就是原房子已经洗白可以再次抵押，房产证在原房主手上的他要再次抵押你就完了，这个属于漏洞，要注意。

    然后就是付款问题，付款自己借款或者全款，或者找银行自己贷款，不要走房屋贷款突进，你必须在10天内或者规定时间内全款，不然就玩完

    然后就是户口问题，户口问题很烦，原房主是不可能配合你的，如果没户口迁入还好，学区房就不要想了，肯定有户口，这个最麻烦

    综合而论自己看着吧，毕竟漏洞很多法院只管卖，过户你自己跑，其他问题自己解决

　　小产权不要买无法过户，司法拍卖里面有人住的不要买，原户主在里面有老人的不要买

　　只找银行起诉执行那种，比较干净

　　自己注意乱七八糟的什么税费计算房屋2年还是5年，物业欠费那种要注意，托管租赁的要非常小心！！！！！

　　各个地区法院不一样，有的资料齐全有的就随便糊糊自己小心
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6#
金碧上弦月 发表于 2021-9-22 19:43:06 | 只看该作者
 
无意发现了这个话题，就想来参与一下。作为一个曾经多次参与司法拍卖的投资者（也可以说是投机），可以和大家说一些我的实际操作经验。
   个人目前参与过一次线下司法拍卖，多次淘宝线上司法拍卖，成交三次以上。
   线下司法拍卖就是当时我第一次涉及参与拍卖的时候，淘宝的司法拍卖那时候还没有出现，所以我那次是从传统拍卖行业，也就是拍卖公司在法院委托下组织进行的现场拍卖活动。（就和电影里看到的那种举牌竞价的形式一样）当时拍卖公司收取我成交标的额的4%佣金。
  后来过了几年之后淘宝司法拍卖迅猛发展，浙江和江苏貌似首先入驻链接。然后我开始关注淘宝司法拍卖。这其中标的有很多，但是大多数人估计都和我一样，关注最多的还是房产。淘宝上司法拍卖的拍卖公告写的很多很细，但是这其中很多其实都是法院的免责条款，不负责清场，买方承担各种费用等等。整个流程我就不细说了，上面很多大神都有解答的非常清晰，我就想说两点：
   一、关于拍卖的价格
  我看上面很多知友都没有提到关于价格的一个小细节，也不知是否只有我所在省份的法院对于拍卖价格操作是如此。法院一般对于查封的房产进行拍卖的时候，关于价格都是这么个套路：第一次拍卖，价格是评估公司出具的评估价，如果在规定时间内无人报名参与竞拍，那么就流拍，等过段时间，进行第二次拍卖。此时，第二次拍卖的标的物价格是在第一次拍卖标的物价格的基础上打8折；继续第二次拍卖，仍旧无人参与竞拍，那么就第二次流拍，再过段时间进行第三次拍卖，这个时候会在第二次已经打8折的基础上再打8折，也就是6.4折。这个信息其实很重要，也是让竞拍人在选择房产的时候，可以多一个考量因素，就是何时才是最佳出手时机？肯定是第三次竞拍的时候。但现实中，一套优质的资产，基本很难等到三拍的时候，才能让你出手捡漏，而且法院毕竟不是吃素的，很多可能因为竞拍价实在很低，二拍流拍之后就不公布三拍相关信息了，（或者三拍之后仍旧流拍的话）而是直接公布变卖信息（再次证明我国汉字的博大精深），这个流程我没有涉及过，但是我个人分析应该是和法院以及债权人进行协商最终标的物成交价格，不公开对外了。所以司法拍卖在价格问题上会有很多不确定性因素，可能你运气好能投机捡漏，以很低的价格购得一套优质房产；也可能最后实际成交价高于市场价也不是不可能，看每个竞拍人最终心理承受价。
二、关于办理房产过户时税费的问题
  我想大多数人都觉得在办理房产过户时的税费，是国家向我们收取的，肯定一分不能少。这里我告诉大家一个窍门，其实有些税可以合理的避。就我个人对于房产过户时交税的经验，如果是住宅，一般收取的都是三笔税：契税，营业税，个人所得税。契税是无论如何都必须交的，但是营业税和个人所得税，可以避掉，如果是满五唯一住房，那这些都是免征的，但是若未满五，或者不唯一呢？这就需要大家好好研究自己当地的税收政策以及税率计算问题。以一套144平米以上的房子为例（现在我所在当地计税依据已经不以144平为界），在竞拍这套房产后，所交的税应该一共是：契税3%+营业税5.6%+个人所得税3%=11.6%，如果你老老实实交税的话，这个都得算在你最后产证到手后的实际所花费成本。当时我多次咨询税务部门，税务部门也告诉了我一些避税的技巧：最后发现未满五年的你可以在开取税单之后等满五了再去办理过户，这样可以避免收取营业税；而个税的计算方法有三种，其中有一种方法可以让你计算出0，这其中具体计算公式我已经忘记了，就告诉你们一个要点，就是拿到房屋初次购买时总价的发票复印件，可以去档案馆调取（现在貌似可以免费直接调取），若不行的话，也可以想办法托人找房管局里的人给你复印一下。最后在你交税时，你就可以只交取契税的3%就可以成功过户这套房产。这给竞拍人在拍得房产时降低了很大一笔成本，也增加了竞拍人对司法拍卖的一些信心。（比如我）

   以上两点就是我个人实际操作时的一些经验之谈，第一表达能力有限，第二各个地方司法拍卖的实际操作以及税费交取的时候也有差异， 大家就当提供一个参考，不用和我过于较真。
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7#
栀子灬T 发表于 2021-9-22 19:43:25 | 只看该作者
 
上面纹路的回答比较中肯。而zero 的回答，真的有点被气到，不懂乱回答会误导观众的。1、淘宝司法拍卖没有佣金，真的。2、拍卖保证金(即zero 文中提到的押金)若是没拍到是会退回你账户的。3、关于税费，如果是首套房是会减免部分的，过户双方需要缴纳的税费由拍得方承担，不会太高。知乎上不乏那些不懂装懂，误导群众的回答，请各位自行甄别吧！                                 下面我大致说一下我通过淘宝拍卖买房的经历吧！我毕业两年，打算和男友结婚，这就涉及买房了。我和男友总共存款只有8万，家里面会支持一点但不多，所以我们想尽量买性价比高的套二房子。各大中介都有联系，但价格始终不满意，动辄七八十万。有朋友通过淘宝买了套成都一环内的套四老房子，面积具体记不清楚了，大概一百多平米，花了70多万拍下，位置是一环内靠近川大，关键均价低啊！房子到手她就租出去了，月租2800元。于是我们也开始关注上淘宝司法拍卖，我们没有钱所以看的都是小房子。一段时间后我看到一个70平米位置三环的套二，起拍价37万，我心理价位在40万左右。                             第一步：是去实地看房，觉得能接受。又晃到物业那里打听情况，得知同一户型去年卖了一套46万，周围有幼儿园、小学、中学这些配套。第二步：和拍卖法院的法官联系，把从已买过拍卖房朋友那得知的情况一一核实。并咨询能否贷款等事宜。第三步：交保证金参与拍卖，当时竞争对手有七八个，我的想法是过了心理价位就放弃算了。比较幸运的是别人比我先放弃了，我以心理价位拍下了。第四部：向朋友借钱，交付尾款。拍卖之前朋友就答应借20万给我们，拍下后直接打过来了，借条都不要，很感谢她。第五部：收房、过户。房屋钥匙、水电气卡都保管在物业那儿，直接凭文件过去拿的，并拜托物业把房子租出去了，租金一千多点。(结婚了根本不想从父母家搬出去，交通方便、住得习惯、不用做家务、不用交生活费，而且独生子女父母一点也不想我们搬走。)过户也比较快，拍卖法官解封来过一次，后面都是自己在跑，各种税费加起来总共8000多元，有首套房的缘故。                             后续：1、地铁快通了，房价上涨，上个月链家成交一套同户型的，比我们的拍卖价高了18万。2、借朋友的二十万已经还了，本来也只是打算周转几个月。是用向银行申请的消费贷款还的。因为拍卖房屋不能用公积金贷款，而房屋按揭贷款必须到拍卖法院所在地银行且手续麻烦就放弃了。商业贷款二十万，五年，年利率3.6%，月供3300元左右，一次性付清利息3.6万。虽然比公积金贷款利率高，但比抵押贷款低。3、前文中买拍卖房那朋友，尝到甜头又拍了一套写字间，租出去了，年租金5万。                                           总结：1、网络司法拍卖的房屋的确比较划算，这是对比通过中介购房而言。2、这种信息不对称产生的利润空间会逐步消失，所以请冷静思考、果断下手。
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8#
bin大宝宝 发表于 2021-9-22 19:43:44 | 只看该作者
 
1.淘宝上的房子

房子，是人类生存的基本需求。在中国，因为租房市场、租房观念和丈母娘的问题，大多数人都希望能拥有一套属于自己的房子。但是奈何房价跑得比刘翔还块，去年首付只差5万的，辛辛苦苦攒了一年，今年首付差20万了。
正所谓攒钱犹如针挑沙，房价上涨浪推沙。
一般老百姓买房有两种途径，一是到开发商那里购买新房，二是到中介那里购买二手房。除这两种方式以外，其实还有一种方式，可以到淘宝购买法院拍卖房。
拍卖房，简单一点说，就是债务人无法还钱，但是有套房子，经过诉讼流程后法院把房子拍卖掉还钱。在2012年淘宝网司法拍卖上线之前，司法拍卖基本上处于神秘之中，普通老百姓很难参与。没有公开的地方一定会有腐败滋生，司法拍卖也成为腐败高发的领域。为了杜绝司法腐败，网络司法拍卖应运而生。当拍卖被搬到网上，全国人民都可以看到，这不仅杜绝了司法拍卖的腐败，也大大提高了司法拍卖物的处置率，同时因为完全市场化，极大的提高了拍卖物的成交价格，保护了当事人的利益。
2.淘宝买房的优势

我们知道，淘宝除了方便以外，最大的优势就是便宜。淘宝上法院拍卖的房子也具有这两个优点。

第13张图片
除此之外，淘宝上的法院拍卖房有很多是不限购的，这对于想在北上深等限购城市买房者是一个很好的政策规避途径。
淘宝中法院拍卖的房子大部分比在房产中介看到的房子便宜。此处以苏州为例（数据截止到2018年3月4日），依次点击“淘宝-司法拍卖-房产-江苏-苏州园区”，看一下显示在第一的一套房子。网址：https://sf.taobao.com/sf_item/559529927633.htm?spm=a213w.7398504.paiList.1.5xKfyE。

第14张图片
再来看看与真实价格非常接近的链家地产同样户型的房屋价格（数据截止到2018年3月4日）。网址：https://su.lianjia.com/ershoufang/co11rs师惠花苑/。

第15张图片
链家共发布了6套同样户型的房源，价格在380万到420万之间。而淘宝上拍卖的这套房子最后以216万元成交，基本上是以半价买到了这套房子。
淘宝拍卖房价格是怎么确定的呢？根据2017年1月1日生效的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，起拍价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定，起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。
第一次拍卖流拍的，再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。一套评估价100万的房子（评估价一般低于真实市场价格，这套房子市场价格一般在110万左右），理论上最低可以56万的价格在淘宝网买到。
当然不是所有的房子都这么便宜，经过充分的市场化后，很难以这么低的价格买到，很多好房子在第一次拍卖时就会被拍走，甚至有些房子最后以超过评估价的价格被拍走。
风险永远与机遇并存，半价买的房子并不一定全都是馅饼，也可能是大坑。所以在购买法院拍卖房时，一定要做好充分的调查和知识准备，防止买到大坑。
3.淘宝拍房的风险

拍卖的房子会在拍卖三十日前公告，在这三十日内买家要对房子做充分的尽调，以排除风险。
那么前期的调查要注意哪些事项，要排除哪些风险，怎样才能确认这是一套值得出手的房子呢？
（1）全款风险。
现在法院拍卖房有些已经可以贷款，但是很多房子只接受全款，所以在拍卖前要准备好充足的现金。
（2）保证金风险。
拍卖之前需要先报名交保证金，保证金数额由法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。如果拍到后，无法在规定时间内支付全款或者办到贷款，或者因其他原因反悔，则保证金不予退还。
如果保证金低于下次拍卖与本次拍卖的差价，则差价部分还需要本次买家补足。比如第一次拍卖成交价为100万，保证金为5万，买家拍到后反悔，除这5万保证金不予退还外，如果第二次拍卖以80万的价格成交，则上个买家还要再补足差价15万。
（3）税费风险。
在二手房交易中，有些税费是由卖家来交，但是淘宝中的法院拍卖房，所有税费均由买家承担。税费基本与普通二手房所要缴纳税费相同，包括印花税、契税、个人所得税和增值税等。
此外，房子可能有拖欠的物业费、水电煤等费用，这些也都需要买家来交。
（4）实际拿房风险。
其中最主要的就是房子上有租赁合同存在。在原房主进入诉讼之前，他为了保住房子不被处置，会采取各种措施来保护他的房子，其中一种方法就是做一份长达20年的租赁合同，且配有真实的转账记录。法律中有个原则叫“买卖不破租赁”，这个时候虽然你买到了房子，但是因为有人已经租了这套房子20年，且已经支付房租，要么你要20年之后等房租到期才能真正拿到这套房子，或者为了提早拿房，需要赔偿租客一大笔钱。
此外，原房主可能有老弱病残的家人住在里面，清房难度大也是一个风险。
再次，既然走了法院拍卖流程，房主一般欠下很多钱，甚至借下高利贷，可能会时不时有债主甚至高利贷、黑社会上门骚扰催债，影响日常生活。
（5）户口风险。
很多拍卖房有原房主户口挂在上面，原房主如果因为躲债下落不明或者不愿意配合迁出户口，则会存在户口迁入的风险。
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9#
ytt45qi 发表于 2021-9-22 19:44:37 | 只看该作者
 
原房屋所有者的银行按揭，欠款与买受人没有任何关心，不必关心。如有银行按揭，方便过户，因为原房产证土地证在银行，拿法院成交书后去取，还有钥匙。
一切以过户后产权登记为准。如之前未作证，法院会注明，此情况过户要交两次税。
有重大瑕疵，如摆过花圈等，法院会注明。
房屋漏水等可关注评估视频。
房屋过户所有税费，买受人承担，务必去房管了解清楚。二手房公积金贷款也先咨询当地房管部门。通常都是可以贷款的。
评估价格基本不包含装修费用，请综合考虑。
最好买已腾空完毕的房产，可确定装修保留完整程度。腾空房产无租赁麻烦。
原房主的户口是个问题。过来讨债的，直接赶走，敢贴公告，讨钱的，马上报警！
请综合评判，房屋户型，面积，阁楼，原装修情况，学区，水电气情况。
竞拍是一个技术活。
作为一名卖过多套，买过一套司法拍卖房产的，大概就是这些个人体验。
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哇咔咔fws 发表于 2021-9-22 19:44:48 | 只看该作者
 
律师告诉你购买司法拍卖房的注意要点
这是“律师法务圈儿”里的一位玑友原创，转发到“地产圈儿”与“互助买卖租房”两个微信群，玑友点评：赞！看完可避免踩坑


律师法务圈儿，面向靠谱律师及各企业机构的法务；地产圈儿面向房地产产业相关靠谱小伙伴；互助买卖租房面向有买卖租房需求的玑友个人及相关专家
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昨天深圳都市频道第一现场报道的《法院拍卖房引纠纷，买房容易入住难》，再一次引起了大家的注意。拍卖作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，并且拍卖房价格普遍低于市场价格，让很多人开始动起了购买司法拍卖房的心思。拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受。
笔者曾在拍卖房领域混迹多年，眼看着有投资客在拍场中发掘了商机，赚得大桶金，也眼看着有购房者在一生难得一次的购房中，因为染指了拍卖房落得钱财散尽，眼瞅着房子却住不进去。俗话说，高风险带来高汇报，广东客家俗语称：“食得咸鱼抵得渴”，若想拿下拍卖房，笔者认为，一个谨慎的购房者应当做到如下几点，供各位看客思索和参考。

一、仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款
通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：

1、有租约

正如第一现场报道的例子，购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还有一个长期的租约，租赁期限长达15年，租客以“买卖不破租赁”为借口，声称“所有权归你，使用权归我”，拒不搬离房产。
有租约的情形也要进行区分，有些是担保公司，误以为赎楼就可以卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，导致购房者入住难；有些是债务人，为了恶意抗拒执行，串通第三人签订了租赁合同，并且做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约，对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案。

2、欠物业费

笔者亲身经历的一个案子：购房者在付清房款并过户之后，高高兴兴去入住的时候，发现了房产原来还欠缴物业管理费，物业公司已经提前申报法院了。物业费欠缴几年，其实本金并不高，但是因此产生的滞纳金，有些物业公司还是计复利的，利滚利几年算下来，又是一笔巨款。

3、欠税费、土地使用费

这个没什么好说的，欠国家的钱，除了咬牙缴纳，别想其他主意了。
以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。

二、算清税费

除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，原本应该由卖方缴纳的税费，买方也应一并缴纳，还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本。
关于贷款，虽说原则上需要一次性付款，很多购房者的资金实力不够。但实际上，打算办理司法拍卖房产按揭贷款的购房者在缴存拍卖保证金后，可以和银行沟通，向银行递交申请，经审核通过后，既可以获得银行的贷款意向书。或者采取和担保公司合作的方式，先付清购房款，再去贷款。只要保证在拍卖成交确认书规定的时间内付清全部款项即可。

三、实地看房

在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助。

四、其他事宜

如果是学位房，房子上的学位、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，自己去调查清楚再做决策。
当然，购房者也可以委托一位律师负责进行尽职调查，或者帮助处理后续事宜，包括收回房屋、费用清算等过程中的沟通和调解，以及有必要时进行诉讼。风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立。
…………


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