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中海地产一线城市豪宅项目集中开盘,两天收金228亿冲刺 ...
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中海地产一线城市豪宅项目集中开盘,两天收金228亿冲刺半年业绩,拿地排名
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地产
界的工科生”中海地产已经许多年没有这么高调过了。
6月28日、29日两天,在市场预热许久的中海顶级产品系“玖序”项目在北京、上海、深圳三座一线城市集中开盘,它们分别是北京京华玖序、上海领邸玖序、深圳深湾玖序。这个顶豪矩阵密集入市,吸引的不仅是一线城市的富人们,还有几乎整个地产圈。今年中海1-5月的销售额同比下跌了30.8%,一名内部员工告诉《凤凰WEEKLY地产》,这次集中开盘的最大好处是,“冲刺半年指标”。
最终三个项目分别收金62亿、66.38亿、100.2亿,上海和深圳的去化率分别是90%、100%。加上3月底销量196.5亿元的上海顺昌玖里,整个2024年上半年,中海地产在一线城市的豪宅销售额达到了424.5亿。
在行业内,中海身上的标签十分鲜明:“工科生”对应的是工程品质,“利润王”对应的是高周转,这两种特征都不是造就豪宅的关键。此番如此高调地在三个一线城市推出这场“顶豪”盛宴,本身就成了项目之外的最大看点。
“中海基本没做过豪宅,做的都是改善型住宅,只不过是面积大一点和小一点的区别。”禾略咨询创始人郑永祥评价道。
北京和深圳项目没有当日清盘,不少人分析是因为各有各的硬伤。北京京华玖序没有任何赠送面积,进深大于面宽。深圳的深湾玖序同样得房率不高,为84%;一些业内人士诟病豪宅没有
阳台
是硬伤,另一些人则认为是为配合环境的新颖设计。
尽管市场评价如此不一,但根据中海公布的数据,758位购房者买了账。
一线城市的富人派对
北京京华玖序共9栋、325套住宅,备案均价17.5万/平方米,上海领邸玖序推232套住宅,备案均价14.6万/平方米,深圳深湾玖序推293套住宅,备案均价13.2万元/平方米。除了北京项目有100平以下的户型,其他两个都在150平以上,上海总价最低的一套为1494万元,深圳套均总价约3462万元,最高一套顶层
复式
总价过亿。
无论是单价还是套均总价,在三个城市中都是妥妥的豪宅价,可以说是精准“收割”了全国核心富豪。尤其是在上海,中海在3个月中两度刷新上海富豪购买力。
深圳深湾玖序从还没开卖时就锁定了圈层,以一己之力拔高了整个深圳的豪宅看房门槛,参观样板间需验资1000万。
楼市
下行之后,如今同样在南山的多个过千万的豪宅楼盘,验资金额也不过100万-300万之间。三个“玖序”最终热卖的核心原因就是地段稀缺。
北京京华玖序位于北京二环内城,4号线与7号线菜市口地铁站东南角约600米,距离天安门约2.6公里,距离天坛约1.6公里。北京西城区二环内最近十年只供应过三个项目,京华玖序的前三期项目“中信城”就是其中之一。
“北京与京华玖序同样资质的项目这几年几乎就没有,北京核心是东西城,近些年也就天坛府(北京城建开发)供应了,位置也不算最好。长安街和周边一直都没有供地,京华玖序是很稀缺的。”中原地产首席分析师张大伟对《凤凰WEEKLY地产》介绍。
片区内并没有供地,中海地产是在2016年通过收购得来的。当年中海耗资310亿元并购中信地产,由此原属于中信地产的“中信城”归中海所有,当时项目前三期每次开盘都大获成功,最后的四期、五期项目更名为京华玖序并改由中海建设。
上海领邸玖序位于仅次于陆家嘴的上海第二大商务区“徐汇滨江”,直线距黄浦江约1.3公里,片区内出名的豪宅还有云锦东方。
深圳深湾玖序的稀缺性更是突破政策而得来的。
2023年6月底,中海125.32亿元竞得深圳深圳湾超总地块。这幅地块起初并不是住宅地块,是一幅商业服务业用地,它是在2023年4月由深圳市规划和自然资源局调整规划而来。在此之前,整个深圳湾超总片区出让住宅地块还是在2001年,那幅地块上建造的红树西岸,在之后的20多年间一直是超总的唯一一处住宅,而深湾玖序将成为超总的第二个豪宅项目。
不仅如此,政策还给超总地块一路亮绿灯,取消了70/90户型比例限制。据中海方面的介绍,之后深湾玖序的地下停车场可能会与地下市政道路相连。
除了稀缺,第二个热卖的原因就是价格倒挂。
与3月创造纪录的顺昌玖里一样,此次集中开盘的三个顶豪都有一定程度的倒挂。京华玖序前三期的二手房价格目前在19万/平方米左右。领邸玖序周边的豪宅二手房价格在18万-20万/平方米左右,深湾玖序当初虽说是突破了限价,但也比周边二手房价格16万-20万低了不少。
一雪前耻
在上海和深圳,中海可以说是一雪前耻。
上海这个项目,就是去年第三批土拍中,中海和西岸联合体以240.16亿底价拿下的超级地块,总案名为“西岸数智中心”,住宅部分是中海领邸·玖序和中海领邸·玖章。这块地是中海地产自2020年“围标事件”之后,首次在上海公开市场拿地。
2020年4月,中海、万科、华润三家因围标北外滩黄金地块,被上海禁止拿地三年。中海本是那场围标的最终受益者,通过违规围标,中海以34.3亿元的底价拿到地块,原计划中海、华润合作成立项目组,万科以财务投资入局,三家合作开发。东窗事发后,地块成交结果作废。
“围标”事件后三个月,中海官宣与上海黄浦区签约了一个历史风貌保护及城市更新项目,高达590亿元的投资总额,一举成为中海发展史上之最。
中海与上海当地关系的修复效果,从与西岸公司联合拿地就可见一斑。上海西岸开发公司隶属于徐汇区国资委,2023年中海三年“禁入期”刚满,中海集团董事长颜建国就奔赴上海与徐汇区委书记会谈,并对外表示双方将推进相关项目。最终徐汇滨江地块因严苛的报名条件,仅一家报名,底价成交。
深圳虽然是中海地产在内地的大本营,但其实一直不是发展的重点。中海地产在深圳的上一个豪宅还是2015年开盘的鹿丹村旧改“中海天钻”。之后深圳中海退至关外的龙华区,又遭遇多项质量维权,中海汇德理因外墙脱落、墙体镂空、钢筋裸露成为全深圳的“网红维权盘”,至今中海在龙华还有多个楼盘未清盘。
披着顶豪外衣的改善盘
项目的热卖能给中海立住顶豪开发商的标签吗?从户型、设计、材料来看,他们离顶豪的产品力仍有一段距离。
从户型来看,京华玖序有88、90平方米的两居、133平的三居、165和170平的四居,是典型的刚需户型,面积大一些的是改善刚需户型。深湾玖序最小面积190平,做了四居,隔壁红树西岸是20多年前的产品,190平设计了三居的户型。上海的领邸玖序同样是四居起。
郑永祥分析:“就中海深圳这个项目,其实没有突破。首先价格没有创造新的纪录。其次看项目本身,户型本身比较刚需审美,没什么创造性。材料的使用也很传统,项目设计也没体现出对居住有什么新的主张,甚至感觉没有主张。”他说,“只有一千万验资的骄傲。”
“项目算豪宅,毕竟装标其实还是不错的,但顶豪就有点过了。”某粤系房企区域营销总向《凤凰WEEKLY地产》表示,“一个是阳台大多是封闭的,其实不太符合国人的基础需求;另一个就是使用率低了一点,有点说不过去。如果同等价格我宁愿选择中信红树湾。”
一位深圳某本地开发商营销总则认为“深湾玖序”从位置、
装修
条件来看,在深圳现在在售新盘算是最好。“它可能是新产品,有点不大一样,是那种幕墙设计、没有阳台的,可能是需要去跟整个深超总类附近的产品要保持一致吧。”定义豪宅或者顶豪还有一个重要的标准,高于其他产品的增值度,也就是不仅要不断地升值,还要比同片区的项目升得更多。
以内地做豪宅著称的星河湾以及港资公司新世界发展为例。浦东星河湾的房价从2009年4.6万/平方米,到当前二手房挂牌价14.6万/平方米,隔壁的陆家嘴锦绣前程挂牌价11.7万/平方米。广州珠江新城凯旋新世界,2003年开盘8000元/平方米,目前二手房挂牌价20万/平方米,隔壁的珠江新城海滨花园挂牌价16万/平方米。
中海在深圳两个时代的豪宅产品都没有达到这个标准。
2001年,位于福田区的中海华庭开盘,主打的就是核心地段,靠近市政府,首开价格6700元/平方米,当前挂牌均价10万/平方米,与几乎同时期建造的广州凯旋新世界差了整整一倍价。
“豪宅至少要在50年以上能够一直停留在这个城市的第一梯队。中海华庭大概20年前开盘的时候说在深圳中轴线、福田CBD核心区,现在看价格也就是普通改善的价格,经过20年,从豪宅变成了普通改善住宅,价格是最能反映事实的。”郑永祥说。
中海在深圳的第二代豪宅产品就是鹿丹村旧改“中海天钻”。中海天钻是许多深圳楼市投资者的痛,中海天钻2015年开盘时几乎是深圳的“天价”,在罗湖区卖到了10.5万元/平方米。9年过去了,如今中海天钻不仅没有保值还浮亏了,今年5月的二手房挂牌均价为94328元/平方米。
与同时期的产品相比,就在中海天钻当年开盘的同一天,南山区的深圳湾悦府13.8万元/平方米略高于中海天钻的价格开盘,如今悦府的二手房挂牌价高达25万元/平方米。当然,这两个项目还有区域的区别,南山区的房价在过去几年相比罗湖要坚挺许多。但中海天钻回迁房比例高达80%、风格老旧、品质掉档的问题实实在在影响了房屋的增值。
冲击销售额的利器
中海在三城已开盘的四处豪宅与传统豪宅还有一个明显的不同就是,它遵循了中海过往最为擅长的“高周转”,上海和深圳项目从拿地到开盘都仅用了一年时间。还不同于一些顶豪少量多次、长周期的推盘节奏,今年3月创造纪录的顺昌玖里,套均4000万,一次性推盘500多套。
这种量大又快的推盘节奏,使中海地产能够在今年行情继续疲软的市场下,快速抢收。
根据中国
海外
发展的公告,今年1-5月公司总口径销售金额录得1017 亿元,同比下降31%,跌幅略小于同业平均。中金公司6月的研究报告称,中海地产在近期参加了中金组织的线上电话会议,中海方面表示跌幅略小的原因有“个别热点项目带动”。
除了已开盘的这些项目之外,中海地产在南京还有一处玖序产品,于6月29日开放展厅。中金公司预计中海地产6月重点项目的入市,有望进一步强化公司在销售端的领先优势。
这样的优势来源于2023年的拿地,2023年全年中海新增43宗土地,总购地金额1342.1元,行业第一。其中,北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比60%。
但从今年目前为止的拿地情况来看,到了明年,优势会变得不那么明显了。根据中指研究院统计的1-5月拿地排行榜,中海地产的拿地金额掉至全国第九。
今年与地方国资联合起来强势夺地的主角变成了其他新兴势力,例如同为中建系统的中建智地,今年6月13日,中建智地和朝开联合体112亿拿下北京酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区的综合出让地块,最高售价达13万元/平方米。上海今年的第二批次的土拍中,最贵的一块地由安徽高速地产夺得,房地联动价预计高达7.6万元/平方米。
今年多数重点城市下调供地计划,中指研究院统计2024年全国重点22城的供地计划总量缩减约10%。中海想继续在一线城市拿下绝佳地块的难度变大了。
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