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西兔生活网 › 亚太华人圈 › 韩国华人圈 › 超低生育率的韩国为何房价还这么高?
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[问答] 超低生育率的韩国为何房价还这么高?

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真天真 发表于 2021-11-12 21:08:05 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
梁山第109位好汉——无名兄弟，
每天都在想一个问题:
为嘛我梁山兄弟们越死越少了，我还是不能榜上有名……
=====
其实除了首尔，房价不贵的。
就像这位109位好汉不要去梁山，去别的山头还能当大王，
问题是，他为嘛不肯去呢……
你问他，他理由就多了。
什么为了后代着想啊，什么刚需啊，什么不当108好汉就没有扈三娘啊……
总之，另立山头是不能另立山头的，只有跟着别人屁股转，才能吃香的喝辣的样子。
至于为什么要当好汉，他老早就忘得差不多了。
就好像房子本来是用来住的，韩国人民却忘得差不多了是一样的。


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标签：韩国生育率不要山头别的
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吉泽玉绪K 发表于 2021-11-12 21:08:47 | 只看该作者
 
梁山第109位好汉——无名兄弟，
每天都在想一个问题:
为嘛我梁山兄弟们越死越少了，我还是不能榜上有名……
=====
其实除了首尔，房价不贵的。
就像这位109位好汉不要去梁山，去别的山头还能当大王，
问题是，他为嘛不肯去呢……
你问他，他理由就多了。
什么为了后代着想啊，什么刚需啊，什么不当108好汉就没有扈三娘啊……
总之，另立山头是不能另立山头的，只有跟着别人屁股转，才能吃香的喝辣的样子。
至于为什么要当好汉，他老早就忘得差不多了。
就好像房子本来是用来住的，韩国人民却忘得差不多了是一样的。
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板凳
Ahxello_ 发表于 2021-11-12 21:09:07 | 只看该作者
 
这还不好理解吗？
房价和现在的生育率并无关系，取决于过去的生育率和未来的发展预期。在经济形势逐渐泡沫化的时候人们才会疯狂投资房子，所以韩国近年来的房价不断提高。
现在是2019年，韩国平均买房年龄为29岁，现在买房的主力人群是1990年之前出生的。1980年到1990年出生了多少人？年均65万人，远高于现在的32万人。你拿现在年均32万的出生人口来反推年均65万人买房推高的房价，能得出正确结论吗？

第1张图片
如上图，日本出生高峰集中于1970年之前，所以日本房市泡沫巅峰在1990年代。韩国在1980到1990年出生人数较多，推高了现在的韩国房价。这有什么不合理的吗？现在的出生率，影响的是未来。
各国房价猛涨的阶段都是生育率飞速下降的时候(美国这个BUG除外)，房价上天的地方，有哪个是高生育率的？我们换个问法，世界生育率最高的尼日尔，该国首都亚尼美的房价能赶上德国斯图加特、法国图卢兹这种低生育率地区吗？
亚洲房价上天的这几位，生育率和朝鲜比，谁高谁低呢？

第2张图片

退一步说，韩国是高度城市化的国家，全国94%的人都是居住在城市中的。首尔每平方公里1.6万人，是北京的2倍。这种爆炸的人口密度，房价不上天才见鬼了。即便是更低的生育率，房价依然会涨。
原因再简单不过了，随着地方人口流失，全国人口都在向以首尔、釜山、大邱等地集中，即便是人口萎缩，剩下的人也只会流向人口更多的城市。只有人口规模够大的城市才能拥有完备的医疗、教育资源和充分的就业机会与公共服务。所以，即便是韩国从明天开始就人口下降，首尔江南区的豪宅价格依然是会上升的。
同样的事情早就发生过了，日本人口负增长至今已有11年，但是东京依然是净流入，带动了房价的上升。日本处于低生育率已经有53年，但这并不妨碍他们的房价各种大起大落，涨的时候并不是高生育率时期。
另一个典型案例是台湾。台北的每平米均价已经比肩东京，但是他们的低生育率是众所周知的，而房价也是生育率跌入深渊的90年代开始疯涨，直到今天。从理论上来说，台湾的房价根本找不到那么多人来接盘，但这种价格就是能长期存在，显然是有其特殊条件的。
所以最后的问题等于白问，韩国和日本的房价走势本质上是一个套路，只要举国之力搞出几个国际大都市，这种顶尖城市的房价就绝对不会低的。不仅有他们国内的购房者，还有来自全世界各地的接盘侠，这价格怎么会低？而一旦城市化完成80%以上就无法改变了，人会更加集中，推高核心城市的房价，让那些人口流失的地方失去经济价值。
如果大部分人都居住在大城市里面，那么大城市的房价就＝全国主流房价。而人不愿意去条件不好的乡下，就会让城市房价居高不下，毕竟这是纯粹的买方市场。
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地板
Forever原地 发表于 2021-11-12 21:09:18 | 只看该作者
 
北京人口数量分布，面积，都和首尔-京畿道差不多。。。但首尔均价5万人民币多（实用面积），北京5环内略大于首尔，然而最低价都要六七万了，均价估计得10万上下（建筑面积）。。。gdp倒是只有首尔-京畿道的3/5
---
韩国面积约为浙江97%，人口约为浙江80%，地形地貌都类似。
韩国GDP为浙江1.7倍，人均GDP接近2倍。
和浙江不同，杭州市面积近1.7万平方公里，人口1200万，gdp为2400亿美元。
首尔-京畿道面积1.1万平方公里不到，人口2400万，其中首尔人口1000万，面积600多平方公里。首尔-京畿道GDP为8946亿美元，其中首尔是占了将近一半。
那么首尔房价呢？其实和杭州市区均价差不多。但杭州市区人口只有首尔一半。。
至于韩国其它地方仁川和宁波，釜山和温州。。比比看。。
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5#
小受来找你 发表于 2021-11-12 21:09:50 | 只看该作者
 
什么?韩国房价很高?搞笑。
房价真实情况取决于当地的人均收入、消费水平、人口情况、政策。
看国外房价高低，要统筹人均收入、消费水平、政府税收等来看。
2018年韩国人均收入约30285美元。该国房价按照坪计算，不是国内的平方，韩国1坪≈国内3.3平方，并且一般很少纳入公摊面积，即便纳入也非常少。
房价分区域，首尔2017年房价均值数据，
江南区最贵，每坪（3.3㎡）3279万韩元，折合人民币约6万每平米；
束草区第二，每坪（3.3㎡）2866万韩元，折合人民币约5.2万每平米；还有其他区暂时不提供价格。
最便宜钟路区，每坪（3.3㎡）1182万韩元，折合人民币约2.1万每平米.
数据出处：pixaby
也就是说韩国人均年收入3w美金大约等于21w人民币。首都房价约2.1w～6w人民币每平方（无公摊）其他城市的还便宜。你说房价贵吗?

来看看我国。2018年我国人均收入约9481美元。我国计算房价单位是平方，包括公摊面积，现在新房公摊大约在25%-30%之间。具体房价多少咱们应该清楚。
韩国人均年收入是咱们的三倍以上。首都的房价是咱们二线城市的价格。其他城市的价格甚至更低。
写这些内容不是所谓的崇洋媚外和舔狗，作为一个堂堂正正的中国人，要理性的看待问题，并不是感性的一昧说自己多么厉害多么强大。多发掘别人的优点，认识和弥补自己的缺点，我们还有很长的路要走，这样才不会重回大清那种难堪的样子。
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6#
◆◇ńi坑爹a 发表于 2021-11-12 21:10:12 | 只看该作者
 
这个问题本质，用马克思老人家的一句话解释:上层建筑反作用于经济基础。
过高的房价带来的生活压力，导致超低生育率，而不是反过来。
社会经济发展到一定程度，发达国家的生育率都在逐步降低。但像东南亚这样快速降低的，全球独一份。典型的，韩国，日本等。这是日韩财阀政治的政治模式决定的。
看韩国电影和日本90年代的经典时代剧，你会怀疑他们生活在旧时代: 比垄断资本主义还要严重的政治制度——财阀政治——政商紧密结合不计后果、丧心病狂的压榨底层民众。
       于是，张紫妍案这么惨烈的悲剧，被明目张胆的掩盖。既然这种事都能大事化小，依托土地割点羊毛，简直是皇恩浩荡了好不好。
          韩日虽然有虚假的民主选举，但本质还是中央集权。积聚首尔、东京的财阀掌握了太多、太多的政经资源，这必然导致强干弱枝，人口往首尔、东京聚集，这为地价、房价上涨创造了首要条件（假设韩国宣布迁都，首尔房价绝对在短期暴跌）。加上土地都集中在财阀手中，只要操作得当，想薅羊毛不要太简单。
       欧美等国家虽然在大城市存在房价收入比的问题，但1.联邦制的政治结构，各邦与中央的议价权大大增强，必然导致政治资源的分散。从而在制度上保证了地方能从整体的强大中获益。
2.合理的房地产税制度:从价税。你想享受大城市的福利，麻烦多交税，没本事，工资可能连税都负担不起，不好意思，滚回小城市混去。在小城市生活，虽然各种不方便，但房价低，税也低。
你再看看日韩是什么情况。你再看看香港，老兄，你是鼓励炒房吧！好办法现成的，可我就是不用，日韩的屁民能反抗吗？
以韩国为例，其财阀对国家的控制导致底层基本没有上升空间，这种以民众为刍狗的现状下，韩国民众唯一能做的，少生孩子。
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7#
家尔哥答 发表于 2021-11-12 21:10:17 | 只看该作者
 
韩国房价贵不贵，看和谁比较，
如果和中国比，韩国房价收入比5左右，不贵。
如果和美国比较，韩国房价贵
韩国全国的房价收入比Price-to-income ratio, PTI为5左右，美国的长期比率平均为3左右

20世纪70年代初的韩国第三次国土开发综合计划（1972）和《住房建设促进法》（1972），把只有全部国土的1.3%土地指定为住房用、商业用和销售用大楼的用地。
截止2007年，韩国建设用地占全部国土的比率只有2.6%

韩国

第5张图片

于此类似的是中国土地供应结构
在中国地方政府的土地供应中，住宅用地只占了12%。

韩国政府的城市发展政策总结
限制人口流动，严控城市扩张，政府征地开发
1，

自20世纪60年代中叶起，韩国政府多次颁布大城市人口移动限制政策，特别针对首尔地区。

20世纪70年代随着人口移动趋势的变化，政策对象逐步转向广域首都圈人口密集问题，自1982年首都圈修建计划法令制定后，政府开始限制工厂、大学、大型建筑等所谓“人口诱发型设施”的首都圈土地使用。此后政府逐步引入区域专业化、大学与工厂总量限制、过密负担金制等制度，不断减少各种政策性限制，改变限制方式的种类，但各种政策仍带有限制特定设施建设用地的色彩。

“首都圈土地利用限制”旨在限制首都圈设施建设用地、分散城市集中人口，但很难从中找到影响人口移动趋势的证据，相反体现韩国中央政府为搞活地方经济立场的象征性意义却很强。但这却负面影响了经济增长过于集中、用地需求量最大的首都圈地区的城市用地的供给，首都圈地方政府及各地方政府间矛盾仍然难以消除。

除农业用地转型限制、首都圈集中限制政策外，另一个限制大城市土地供给的重要制度便是“开发限制区（绿色地带）”制度。

此制度始于1970年年初，目的在于限制地区开发、防止城市平面扩张、保护生态环境。首都圈地区在约离首尔市中心15公里处，划定了宽为1～9公里的带状区域，韩国14个大城市外围所划定的开发限制区总面积约占国土总面积的5.4%。开发限制区划定当时，政府尽量划定远离城市中未开发区域，以求不对城市发展带来巨大影响，但是随着城市的发展，此区域逐渐影响到城市土地开发及供给。

特别是首尔地区，伴随着人口增长与产业发展，截至1960年，城市用地需求的增加通过汉江以北地区原城区自发性平面扩张得以满足；20世纪70年代以后，则通过汉江以南地区开发及公共机构主导的大规模土地开发与供给得以满足。

此时期开发因建筑技术的发展、高层建筑的推广、汽车的普及等社会、技术条件与土地价格、住房价格上涨等市场情况的变化，其形态更为集中，特别是因为所谓“开发限制区”等人为限制，导致各种开发可能用地的局限性大大增加，离开发限制区界线越近的土地，高密度使用的趋势则越为明显。

20世纪70年代后期，首尔江南地区开发已接近尾声，80年代后期若不越过开发限制区，则没有大规模土地开发及供给的余地，即开发限制区成为严重拖拉土地供给的“后腿”，导致首都圈城市空间结构出现十分独特的形态。

2

1978年，韩国土地开发公司成立。在70年代大部分土地私人所有的背景下，由国家投资成立的这两家公司，其主要任务就是代表国家拿地、征地，进行土地一级开发，然后在市场上转让土地给建筑企业，或者自建住房售卖给公众。

1983年韩国政府禁止大城市内土地区划整理项目，而选择“公营开发”项目作为土地开发的替代手段。
所谓“公营开发”是指政府或国营企业全面收购拟开发土地，然后根据统一的计划进行开发。开发完毕的土地按照政府政策方向进行销售，特别是住房开发商廉价购买其土地之后，以低于上限价的价格提供住房。公营开发方式虽然在收购未开发土地的初期资本负担较大，但是这种方式却有利于有效开发大规模土地，特别是可以为修建公寓楼提供适合的建设用地。
在公共部门的介入下，韩国国家所有土地比例从1975年的15%提升至2014年的33%。韩国的住房土地开发完全由公共部门主导。
1988年设立“土地公有概念研究会”，1989年制定土地公有概念三项法律，引进了地价公示制度。作为其政策手段，实行了宅地所有上限制、土地超额增值税、开发收益回收制等。

3，土地供给结构的局限性

20世纪80年代后约30年间，韩国中央政府旗下的少数公营开发商却大规模垄断开发项目，引发诸多问题。中央政府与地方政府就开发是否符合地区现况出现分歧，

此外还有国营企业经营管理是否切实有效等各种问题层出不穷。同时，公营开发商不得不切实履行政府的政策方向，从而导致众多供需不平衡问题的出现。
严格限制土地使用，仅限国有单位大规模开发的土地供给结构，导致韩国土地供给无法满足市民需求。如表2-6所示，全国用于城市建设的用地、工厂用地以及基础设施建设用地等所占的比例仅由1980年的3.4%增长至2006年的6.2%。

鉴于该时期经济的大规模发展，可以看出城市用地密度大幅上升，城市用地供给受到限制，只能造成价格上涨，这是降低国家竞争实力的原因之一。
土地使用限制总体上较为严格，首都圈还受到上述人口集聚限制政策以及开发限制区域划定等更加严格的限制。
这些限制使得韩国首都圈地区出现与他国有所不同的空间结构。Sun-seok Bae（1990）通过观察首尔市居住用地价格、容积率以及人口密度，指出市中心价格高昂的用地（或容积率、人口密度）等随着远离中心而呈现下降趋势，然而从某一距离开始又呈现上升趋势，出现双峰型变化趋势。容积率与人口密度位于外围的高峰明显高于城市中心，但是用地价格却无较大差异。

此空间结构截至20世纪60年代一直用于满足应对家庭住房数量增加、城市平面扩张需求，而且此后曾是首尔郊区的江南地区开始人口密集型开发，随着城区向外延伸，城市发展过程逐步集中于曾被划定的“开发限制区”。
首都圈的空间结构与单中心城市模型预测有所不同，越向外围延伸，反而呈现出土地价格及人口密度增加的趋势，这说明韩国首都圈土地使用中存在众多效率较低的因素。
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8#
x雪贝壳x 发表于 2021-11-12 21:11:11 | 只看该作者
 
为什么总有人觉得房价和生育率有关系呢？
很简单呀，你看看上海从2010年到2021年这11年来，是上海生育率逐步下降的11年，但却是上海房价涨得最快的11年………生育率从来也跟房价没什么关系啊。
一方面房子本身有金融属性这个就不用说了，另外一方面人均住房面积也在不断的扩大呀。上海20年前的人均住房面积大概是11.8平方米左右，现在的人均住房面积34也就是翻了三倍，除非上海的人口调到原来的1/3，否则那房价铁定是涨的呀，哪怕人口下降。而且土地价格在不断的涨，因为土地某种意义上说是不可再生的，这盖了个房子，土地供给就会减少，在你拆掉新的房子前，旧的房子占着那个土地，你的土地供给越来越少，土地价格越来越贵………且不说在韩国这种国家，土地是真正私有，买了就是人家的，一辈子都是人家的。
导致房价变动的因素很多，人口是因素之一，但不是唯一的因素。
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9#
小墨子 发表于 2021-11-12 21:11:38 | 只看该作者
 
生育率是出生活婴/平均育龄妇女人数，是个比例。而房价是要除以平均收入才能衡量。
为啥欧美房价高，韩国房价高，中国房价高，连东南亚印度房价都不低呢？为何欧美生育率低（忽略移民生育加成），韩国生育率低，中国生育率低，连东南亚和印度生育率也持续降低呢？
房价虽然和生育负相关，但根本还是资本，资本的全球化浪潮。
为啥我们相信不生育能降低房价，而zf相信降低房价也不能提高生育率？前者因为倒推因果，后者因为当下利益和日本例证。
倒推肯定不是完全有效，影响生育因素很多，但最重要的一定是意识和思考，这些来自记忆，遗传进化神经心理等科学发展和意识浪潮，一旦生育推迟触发了上述三种情况触发了阈值，就进入在摆脱了基因表达与社会规训后，人为何还要生育这个话题。
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10#
@Xizi_Hn5OURoj 发表于 2021-11-12 21:12:25 | 只看该作者
 
韩国房价高也只是首尔等大城市高，中小城市房价一样不高。
韩国把就业资源集中在大城市，逼你迁往大城市，大城市生存资源狭小，又宣扬单身自由文化，晚婚文化，自然生育率不高。
再这么下去，再过几十年，人口更年轻的，更有纪律性的朝鲜再次反超韩国，也是很有可能的。
上世纪五六十年代，朝鲜就曾领先韩国。随着未来朝鲜对外开放，再过几十年，凭借更年轻的人口，再有纪律的社会管理，增长再次超过老态龙钟，管理松散的韩国，是非常有可能的。
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