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纽约市稳租公寓涨租5%,合理吗?租户警惕,规则有些复杂……
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发表于 2022-4-12 06:25:11
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【侨报网报道】根据
纽约
时报报道,2022年至今,纽约市租金大幅回升,疫情期间拿了折扣的租户开始面临租金涨幅的纠纷。以下是专家对这一棘手问题的回答。
租户问:一年前,我以每月3,800美元的价格搬进了布碌仑一栋大楼的公寓。我签署的租约规定基本租金为4,800美元,但我当时得到了折扣。当时担心租金可能会上涨,我与房东协商,将我的租金涨幅限制在200美元,所以当我的租约结束时,我的房东以每月4,000美元的租金为我准备了一份新的租约,涨了5%。但经过一番研究,我得知这套公寓实际上是稳定租金的(rent-stabilized),所以租金上涨应该限制在市府规定的范围之内。但房东说我的基本租金(base rent)其实是4,800美元,将我的较低4000美元租金描述为一种折扣(concession)。这是对的吗,还是我可以反驳它?
专家答:随着2021年租金暴跌,房东做出了让步,为
租房
者提供了很大的折扣。现在,由于这些租约在租赁市场火爆的情况下到期,全市有租户报告租金上涨高达30%或40%。这种暴增主要发生在以市场价格(market rate)公寓的租户中,而正如您所指出的,租金稳定(rent stabilized)公寓的租金涨幅是由租金指导委员会而不是房东设定的。
但是,您的房东似乎非常谨慎地用词。如果您拿到的是房东口中说的“折扣”,那么您就没有收到所谓的“优惠租金”(preferential rent),即房东设定的租金低于他们的租金稳定公寓可以合法收取的金额。根据2019年纽约州法律的变更,一旦房东提供租金稳定的租户”优惠租金”,这将成为新的基本租金(base rent)。如果是“优惠租金”,那么在为期一年的租约中,前六个月的涨幅上限为0%,后六个月的涨幅上限为1.5%,换句话说,到您的下半年,您的租金将达到3,857美元。
(要了解公寓是否稳定租金,租户可以向州政府提交了解其
租屋
历史的申请。)
你现在处于一个法律灰色地带,因为法院给了房东一些回旋余地,关于什么是优惠租金,什么是一次性折扣或优惠(请记住,法律的变化仍然相对较新)。“目前很难知道标准是什么,”代表租户的曼哈顿律师罗纳德·朗格多克说。
您可以在签署租约之前对涨价提出质疑,聘请律师代表您给房东写一封信。如果这不起作用,请签署租约,支付更高的租金,然后再质疑增加的租金。根据朗格多克的说法,如果您同意更高的金额,不代表您放弃任何权利,因为租金稳定的合法性并不会因为一纸合同而尘埃落定。
有两种方法可以挑战涨价:您可以向负责监督租金稳定公寓的州政府住房机构住房Division of Housing and Community Renewal提出投诉。或者,您可以起诉房东,看看法官如何裁决。如果你赢了,你将收回你支付的任何超额费用。
编译:V
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