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[问答] 中国的烂尾楼问题，跟美国的次贷危机有什么区别？

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XXALLS 发表于 2022-7-20 11:29:30 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
烂尾楼_百度百科
烂尾楼，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。而烂尾楼同时也破坏城市形象，浪费土地资源，破坏投资者信心。对居民生活带来不便。
烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。
美国次贷危机_百度百科
美国次贷危机（subprime crisis）也称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机已经成为国际上的一个热点问题。


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标签：欧盟日本美国房地产项目地产项目
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沙发
Cronye 发表于 2022-7-20 11:30:22 | 只看该作者
 
都是监管失灵的恶果。
次贷危机事件中，去监管化导致银行系统之外出现了「影子银行」，也就是说，非银行金融机构干着银行的活却不受资本充足率要求的制约、加杠杆融资的玩法也更加野蛮，导致劣质债务被包装成了优质资产在市场上交易。
而中国房地产的去监管化，则表现为期房交易的监管账户形同虚设。本应用于保障楼盘交付的资金被挪作他用，房地产商也在利用监管失灵给自己加杠杆，将本应用于施工的资金继续用来买地进行资本运作。
次贷之所以酿成危机，是因为不受监管的影子银行可以将购房者用于偿还房贷的现金流包装成资产，用于抵押融资。随着玩法越来越花哨，哪怕现金流的稳定性本身很可疑，金融机构也能将产品粉饰一番找到人接盘。
史密斯大爷之前住在破拖车里、领着食物券、打零工谋生，搁次贷危机爆发前的十年，正经银行会给他发放贷款买房吗？不会啊，这八成要成为坏账。但 21 世纪初的金融机构敢做这样的事了：创造一种金融产品，这种产品的价值来自千万个史密斯大爷的还款，再搭配上一丢丢的优质资产搅和搅和，拿去卖、拿去融资、拿去包装成名目繁多的其他投资品。到最后，已经几乎没人能看懂底层资产本来的模样，或者看出来了，但相信在击鼓传花的游戏里，总能找机会脱手。
这种操作，只要房价一路高歌猛进，就能继续奏乐继续舞 -- 虽然史密斯大爷砸锅卖铁也还不起房贷，但大不了卖掉他的房子啊，钱总能回来的。
一切都很好，直到房价下跌，大厦崩塌。房价进入快速下行区间后，不仅实体的房子因为缺乏接盘侠卖不出去，构建在劣质资产上的金融产品，也瞬间失去流动性，成为废纸一张，这就是次贷危机的极简版解读。
而中国的烂尾楼，本身并不是因为贷款「次」而酿成危机，相反地，中国的房贷可能是极为优质的资产。百姓太「优质」了，也太苦了，他们不敢不成为房贷这一「优质资产」的后盾，胆敢不优质的话，上征信、影响工作、殃及子女；而企业主可以不优质，大不了宣告破产一笔勾销；金融机构可以不优质，大不了让卷款跑路的境外机构背负一切；甚至主管部门也可以不优质，大不了呼吁用市场化机制参与风险处理，但普通人必须优质。
虽然从底层资产的优质程度来看，烂尾楼和次贷危机有云泥之别，但两者依然具有共性：去监管化环境下野蛮生长的怪物，在房价无法继续上涨时，终于露出了狰狞面目。
在美国，因为监管缺失（格拉斯-斯蒂格尔法案被废除，银行和投行的边界被打破），次级贷款相关的金融产品一旦爆雷，传统银行也受到冲击；在中国，因为房地产商并没有足够的资本用于建设，将本应保交付的钱用于扩大经营，一旦房地产行业遇冷，「十个水缸九个盖」的生意就敞开来一个大窟窿。
监管部门的失察，造就了烂尾楼和次贷危机这样的怪物，而令人沮丧的是，要亡羊补牢，还很可能需要继续给这样的怪物喂食、向市场提供流动性，把抛售金融资产的恐慌压下去重建市场信心。2008 年美联储的救市方案争议重重，有人质问，为何要用纳税人的钱给金融巨头们提供降落伞，他们骗了民众的钱肥了自己的钱袋，现在还要人救他们一命；2022 年，为了处理烂尾楼问题，国家也不免要再苦一苦老实人，筹措资金用于完成建设项目，避免引发更大范围的社会问题。
老实人总是要被枪指着的，都一样。
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板凳
粒沙 发表于 2022-7-20 11:31:12 | 只看该作者
 
很多人都讲了不同了，我来讲讲相同的地方。
本质上都是债务危机，也就是负债的主体无法履行合约导致的连环的债务链条问题。
只不过次贷危机的时候导致问题的是大量无力承担房贷的低收入群体贸然高杠杆买房，赌房地产的价格无限上涨最后导致的债务链条传导风险。而中国的烂尾楼问题不负责任借贷的主体是房地产公司。
所以对应美国次贷危机乱借房贷的不是中国的购房者，他们是无过错方，对应的是中国的地产商。
美国次贷危机前承担房价无限上涨不能持续风险，并且肆意借贷的是普通买房人，他们并不无辜。电影margin call 里最好的台词是结尾的时候那句吐槽：现在说华尔街贪婪无耻，都怪金融机构，那他们要买自己根本没资格住的大房子和跑车的时候怎么不说？现在出事了都来怨金融机构。最最贪婪无耻的就是那些 ordinary people，F*ck ordinary people
最后每个人都应该为自己的贪婪支付代价，不是谁惨谁有理，谁弱谁有理。
对应美国乱买房的人，不是中国的购房者，而是中国的开发商。他们是借了自己不能承担的风险的钱来瞎赌房价永远上涨，并且坑了所有人的那个罪魁。至于是什么逼房地产必须以高过房价的地价继续卷下去，则是一个不宜公开讨论的问题。
借不是只有银行贷款才是借，财务上的 credit 进来的都是负债。不仅是土地质押给银行贷款出来的钱是负债，问买房者预收到房款在财务上也是负债，让施工方材料方垫资，也是负债。他们在财务意义上是一样的。
所以次贷危机和中国的烂尾楼危机本质上都是有一伙人，在拼命负债，负远超过自己净资产的债务负担，来赌博房价永远无限上涨。如果计算中国地产商实际的预收款，各种商票，各种表外理财，各种垫资和拖欠应付等等等等，算一个真正意义上的杠杆率，和当年零首付空手套房价上涨的美国次贷购房者，并无二致。都在放近乎无穷大的杠杠赌房价能涨到所有人的收入都买不起的情况下继续暴涨。在美国，这伙人是购房人，在中国，他们叫开发商。
不同的是：美国的炒房个人会损失掉自己的所有；而开放商是有限责任制公司，他们的老板在房地产已经肉眼可见不行的时候，还在让公司给自己的私人账户分红，并且让公司优先偿还老板和高管买的“理财”。换言之，还在从已经事实上已经资不抵债的公司不断掏空给老板个人。
房地产开发商的老板们在赌对房价暴涨的时候，富甲天下。当赌错的时候，所有的代价让买房者和银行储户承担，自己依然可以做超级富豪。
这种不对称的责任，是一种明目张胆的巨大的不公平。
之后是对金融系统的传导作用，两者是相似的。
首先冲击的是银行体系，美国次贷危机里投行的角色其实是在创造次贷的证券化，并且为了创造了一个兜底卖出的衍生品系列。粗略的比喻就是房贷的 short put。最后买走次贷的是商业银行，包括商业银行自己的持有和各色理财产品给投资客人。因为有大量还没交出去的次贷，所以做兜底的 SHORT PUT 操作的投行也跟着完蛋了。也就是商业银行和投行都做了次级贷的净多头。
在这里衍生品并不是用于风险管理的，而是用于放大杠杠的，当然也放大了风险。
最后的处理方式是联储下场印钞买下了几乎所有的 MBS（房地产抵押证券），也就是央行直接做了所有人的放贷人，也就是传说中的最后贷款人。稳住了MBS的价格不让它无限下跌自然阻止了金融机构一个个破产。这相当于让全世界所有持有美元的人共同去承担了债务风险。
塔勒布的犀利评论言犹在耳：银行在次贷危机上损失的钱，超过了自诞生银行业以来银行业创造的利润总和。
换言之，商业银行这个商业模式，根子上就是不成立的。
在我看来，这个事情其实还没结束，08年后的 QE 救市实则骑虎难下。QE 后的两次尝试的货币政策正常化都失败了。最近一次的尝试失败得尤其难看。
直升机撒钱并不是没有通胀风险的，当联储的预测在世界和平发展，生产力迅速增长的无意外情况下不偏离太多的条件下，其实可以做到控制通胀和印钞两不误。
但世界不是“李嘉图主义”的，人类有两个肾脏，有两片肺，不是为了刚好够用，任何效率最高化的极限拉扯最后撞上黑天鹅都只是个时间问题。
骑虎难下的QE最后还是撞到了俄罗斯入侵乌克兰和中国供应链因为疫情停摆的“样本外”事件。通胀彻底失控，最新的CPI数据达到了惊人的9.1%。
黑天鹅永远在路上，虽迟必到，且来的时候绝对让你耳目一新。
不是新创造新发明，不是史无前例的有什么资格叫黑天鹅
当你试图逃避惩罚的姑息养奸有多姑息，世界会反击你的惩罚就会有多严厉。
不是不报，时辰未到。
次贷危机造成的QE药不能停正脸撞了通胀失控的大卡车，美国要为次贷危机支付的账单，过了十几年，不仅要还本，还要付息。
中国烂尾楼对金融系统的冲击……要摊开详细说的话，又又是不宜公开讨论。
我就说一个金融常识：当一个上市公司的市净率低于1的时候，意味着资本市场认为这个所谓的资产表里的东西根本不值那么多钱，要么是假账要么是垃圾。
大家不妨去看看国内各大商业银行的市净率。
嘴巴上怎么吹不要紧，涉及到钱的时候，大家都诚实。资本市场有话语权的人觉得中国银行业报的资产有多大水分，一目了然。
所以并不是所有人对今天烂尾楼问题造成的金融系统性风险都“猛然惊醒”，其实灰犀牛在那里杵着已经很久很久了。
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地板
bigpmz 发表于 2022-7-20 11:31:25 | 只看该作者
 
评论区竟然有人质疑我对次贷危机发生过程的了解程度，对我一通教育，还跟我讲《大空头》……把我整得无语凝噎了~
关于次贷危机，我可是发过两篇盐选的好么：
2008 次贷危机：假如危机再临，你该如何识别撤退信号？非典型 2008 : 聪明人是如何从金融危机中获利的？我去年写那一系列文章的目的，就是想提示房地产的风险，当时也是有许多人骂，说西方经济学解释不了东方大棋局。
其实现代金融制度建立以来，金融危机的发生机制，都是债务暴雷，只是暴雷的债务主体和过程不同罢了。
————————————————————
本质相同，但发生的逻辑不同！
本质都是债务危机，即债务水平超出了负债能力极限，于是债务人摆烂，导致信用塌方。

在美国的次贷危机中，摆烂的是低收入者。
当时的美国，经济增长放缓，利率上浮，一些人还不上房贷，就断供了。
但银行早已经把他们的贷款打包成了理财产品（MBS），卖得到处都是，所以这些理财产品全都暴雷了，于是形成了连锁反应。

而我国的烂尾楼问题，摆烂的是开发商。
开发商杠杆加得太高，现金流被严重摊薄，今天这里要还债，明天那里要还债——典型的10个锅子5个盖。
如果他们手里的房子能快速卖出去，高周转玩得开，那开发商姑且还能捂得过来。
可是“三道红线”一来，银行资金紧缩了一下，相当于拿走了开发商手里的2个盖。
再加上疫情反复，失业上升，老百姓既没钱，也没多少心思做长期计划，买房的就少了，开发商不能高周转，盖子又不够，自然就捂不过来了。
捂不过来也不准破产！
即使信用破产了，形式上还得维持个样子，因为房价和地价关联着银行抵押资产的质量和地方zf的偿债信用。
要是放任开发商破产，排名前5的开发商，得破产4个，那样的话，整个楼市会瞬间崩塌，房产交易量陡然降至冰点，银行和财政怎么办？
维持个架子还能忽悠到一些人，因为大多数人都看不懂“信用评级下调至垃圾”和“连续美元债违约”意味着什么，还在想，那些大开发商，声名显赫、实力雄厚……
但开发商账上实在没钱了，银行虽然嘴上不说，但早就看到了风险，也不愿再借钱给开发商，
因为那是让别人解套，给自己上套的傻x行为。
于是开发商摆烂，拖欠工资，然后施工单位也摆烂，拒绝施工……烂尾楼就诞生了。

烂尾楼是一种极为特殊房市泡沫破裂形式，
特殊到欧美国家都不配发生烂尾楼！
首先，美国忽悠了很多低收入家庭买房：

第1张图片
低收入家庭怎么买房？
肯定是让他们都背上贷款呀，对吧？
低收入家庭的贷款，可不就是次贷么？
其次，他们有个人破产制度，允许低收入家庭摆烂——居民一看房价下跌，继续还贷比买新房成本都高的时候，就会果断停贷，把风险甩锅给银行。
只有银行真的有可能为烂尾负责，他们才会会真的监管开发商的行为，要求房子只有建好了才能卖。
所以如果真的出现烂尾楼，也只会烂在开发商手里！

但咱们这边就不同了，
由于房价过高，所以你看知乎上那些“人上人”说的都是什么话？
中国的房子已经跟穷人没关系了！

决定房价的是那些有钱人；

去售楼部看看，你就会发现，有钱人真多啊！

高房价，就是用来过滤低*人口的，只有富人家庭才配成为一线城市的居民……
也就是说，我们这边的大部分国人认为，只有有钱人，才配在城市拥有自己的住房。
所以跟“次贷”不同，我国的住房贷款是“优贷”：
一是借款人的还款资质优，
有钱人嘛，尽管好多是六个钱包供一套，但正因为全家供一套，才优质，才轻易不会断供。
二是征信制度严苛，
即使烂尾，普通人都不敢不还贷。
正是基于这两条逻辑，地方和银行敢让监管虚设，给开发商挪用资金大开绿灯，而把杠杆玩到了天上……
烂尾楼事件让人看到了很多东西，在这条利益链条上，开发商、银行、地方，全都在赚业主的钱，为什么还要把风险全部甩给业主，让人家钱房两失还要还一辈子债呢？
所以现实就是，说话最没份量的那个，注定沦为代价！
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5#
君子一位 发表于 2022-7-20 11:32:00 | 只看该作者
 
一个是把好东西卖给烂人，一个是把烂东西卖给好人。
这也配和次贷危机的烂人比待遇?
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6#
移民啦 发表于 2022-7-20 11:32:59 | 只看该作者
 
完全不同的两种金融灾害，不知为什么有人会把这两者相提并论。个人住房贷款是真正的优质贷款，把它根次贷放在一起不知道是在羞辱谁？
美国次贷危机起因在于次级贷款衍生品，也就是买房者没有偿贷能力引发的连锁反应，这一方面是部分业主偿还能力薄弱，另一方面原因是由于金融业过于贪婪，把次级贷款包装成金融衍生品让次级贷款这个脓疮扩散造成危机。
中国烂尾楼并不存在大规模偿贷问题，实际上个人房贷都是银行的优质资产，而是施工资金不到位引发建设方事实违反购房合同。而且更糟糕的是，只要地产商想摆烂，这种违约事实上无法惩罚，换言之中国的制度对业主严而对铁三角形同虚设。
在中国期房建设上面政府拿走了总房价的绝大部分，银行通过远高于其他国家的利息拿到大量的利息收入，房地产商依靠高周转和房价不断走高的市场预期拿钱，这三方形成中国房地产市场铁三角。如果一套房子居住面积80，“市价”一万每坪，加上二十坪公摊卖一百万，政府通过地价、税费拿走70万，首付三成，贷款70万总共一百万，地产商政府三七分成，而总还款一般会翻一倍到140万，银行净挣70万。地产商拿30万，花15万甚至不到的钱去盖房子。目前住房建筑成本每坪1000-2000元，不可能再高了。
房地产商拿到首付款30万就足够保质保量建设，但他为了高周转，把这30万拿到别的地方拿地以增加周转速度。而理论上政府银行的监督作用、监管账户事实上形同虚设，一旦房地产商的高周转或者政府与砖家们大力维持的“房价永涨”神话破灭，那么就会形成烂尾楼。说简单点就是业主、施工方太弱势太老实导致连施工款这蚊子腿上的肉都贪掉，无本万利会把人惯出毛病来。
业主弱势到什么程度呢？在期房经营逻辑里面政府银行净赚，地产商靠周传速度赚，而购房业主只能祈祷自己996二十年来的170万买的价值2、30万的房子不会烂尾。至于施工方，去查一查恒大商票都是咋回事就知道，明明这占了债务的最大部分，影响还不如美元债的零头。那么谁也不会再接受商票和垫付了，地产商不出现钱就只有烂尾。
现在我们知道现在地产商周转不过来了，因为房价上涨已经破坏了人口再生产，而且一线城市的千万房价甚至二线城市500万+房价完全足够移民欧美住大豪斯，为啥一定在一棵树上吊死呢？在有替代方案，哪怕是很奇葩的替代方案的时候房价就涨不上去了。所以这两年中国最大的地产商都开始爆雷，烂尾楼遍地开花。
这个击鼓传花的游戏里政府和银行作为最大的受益者理应负起监管责任，监管账户也有相关制度，但这里面的钱还是被需要高周转维持自身经营的地产商套走了，那么业主就变成了花大钱买罪受的倒霉蛋，谁受得了？
就说这两个金融灾难看起来都是房和贷的问题，但是事实上责任方与承担方完全不同。次贷责任在银行和业主，结果银行倒闭，业主破产，责由己负，自己犯的错自己承担没什么可说的，无非是金融衍生品殃及池鱼造成次生灾害。而期房游戏则是制定规则者获利也就是政府银行地产商铁三角，承担风险的却是施工方和业主，对铁三角而已可谓责由他负、无本万利，所以铁三角就像是吸毒上瘾一样戒不掉。现在施工方不肯垫资，烂尾了让本就在疫情期间收入受损的业主承担，强势方的责任让弱势方倾家荡产承担后果，业主接受不了也是理所当然的。
有人会说让政府、银行出钱，这么说的人应该去查查地方债规模，的确，政府卖地挣了大钱，但追求gdp的思路决定了它绝不可能留钱，只会尽可能加强投资，而银行？凭什么觉得他会给地产商垫钱？
短期之内国企可以接盘，同时政府维持地价，让这个游戏继续玩下去，所以最近的土拍都是国企，但在目前的经济、就业条件下，而且地产行业爆雷频繁的现在，又有多少人能继续购买高价房呢？这个危机到底有多大现在是很难说清楚的。
记得有人说这是“优贷危机”，我觉得确实能说明一部分问题。
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