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[闲聊] 以案说法：疫情当下，如何正确处理租金问题？

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lxj5629756 发表于 2022-8-12 02:04:24 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
疫情自2020年开始席卷而来，全国各地的疫情防控形势愈发复杂严峻。而在疫情期间各大行业都面临着合同无法正常履行的窘境。其中引发的房屋租赁合同纠纷更是数不胜数，其争议焦点主要围绕两点，其一承租人受疫情影响未如约支付租金是否构成违约，其二房屋租金能否适当予以减免。以下案件为笔者代理承租人（被告方）的房屋租赁合同纠纷，通过具体案例让读者更了解法律。

以案说法：疫情当下，如何正确处理租金问题？ 第1张图片

文章结构图

一、基本案情
承租人张某为经营KTV娱乐场所，与A公司于2021年3月24日签订了《房屋租赁合同》。然而受疫情影响，承租人张某自2021年8月起收到疫情防控文件，要求KTV、网吧等封闭娱乐场所进行相应限流和暂停营业，导致承租人张某无法正常经营。在无法正常经营的情况下，承租人张某多次曾向A公司申请减租，未果。A公司遂将承租人张某诉至人民法院。
二、争议焦点评析
1、承租人张某是否有权要求A公司适当减免租金？
原告A公司认为，《房屋租赁合同》系原被告双方自愿签订，该合同真实有效。疫情已持续两年多之久，若持续以此为由减免租金，原告以及其他出租人将损失惨重。故即便在疫情情况下，被告张某应当全面履行合同约定的义务。
笔者认为，在本案中当地疫情爆发系原被告双方无法预见、无法避免的不可抗力情形。针对是否减免租金一事，可根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条的规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”结合案件实际情况综合考虑原被告双方履行合同的能力。本案中，被告方受疫情严重影响无法正常经营，导致收入大幅减少，其履行合同的能力亦相应降低。若苛求被告全面履行合同约定的租金，无疑加重被告负担，应从平衡原被告双方利益出发，在适当范围内减免租金。
2、本案被告张某未按时足额支付租金是否构成实际违约？
原告认为，被告张某经过多次催收后仍迟延交付租金的行为已构成单方违约，由此导致原、被告之间解除《房屋租赁合同》，原告有权要求被告承担违约责任，没收履约保证金。
笔者认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，疫情防控期间，承租人张某经营的KTV娱乐场所系受疫情明显影响的行业之一，案涉租赁合同亦因疫情的不可抗力而无法继续履行，终止履行租赁合同不可归责于任意一方，实为双方减少损失的无奈之举，被告主观上并无欠缴租金的故意，依据公平原则，被告行为并非构成根本违约。
三、其他相关政策
《广东省人民政府办公厅关于印发广东省促进服务业领域困难行业恢复发展若干措施的通知》（粤办函[2022]40号）文件政策，疫情期间租赁合同正在执行中，对位于被列为疫情中高风险地区符合减租条件的承租户减免6个月租金，其他地区减免3个月租金。
四、类案检索
案例一：新疆天盾保管服务有限责任公司、新疆天盾安防股份有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2021)新01民终6496号】
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1．保管服务公司于安防公司于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除；2．安防公司主张保管服务公司支付2019年12月23日至2121年1月21日期间房屋租金应如何确认；3．安防公司主张保管服务公司支付房屋占用使用费及违约金并腾退涉案房屋有无事实及法律依据。
关于双方于2015年12月24日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。保管服务公司上诉认为其公司因受2020年疫情影响，资金周转出现困难，无法按时缴纳房屋租金，安防公司请求以此要求解除租赁合同，不应予以支持。且安防公司作为保管服务公司的股东之一，故意迟迟不在保管服务公司变更法定代表人的股东会决议上签章，致使其无法办理工商变更登记，导致银行账户冻结，不能及时支付租金。安防公司则认为保管服务公司未按合同约定支付涉案房屋租金，其在履行通知义务之后有权单方行使解除权。对此本院认为，首先，双方在涉案合同中并未明确约定房屋租金的具体缴纳时间，根据保管服务公司提交的合同履行期间缴纳房屋租金的票据来看，保管服务公司缴纳本年度租金的时间分散于下一年度的第一季度或第四季度，安防公司均未曾提出异议。且安防公司向保管服务公司出具的《律师函》中亦载明：“贵公司按照多年付款惯例本应支付天盾公司2020年房屋租赁费尚未支付”，由此可见，安防公司认可保管服务公司历年支付租金而形成的支付惯例。双方对保管服务公司将租金缴纳至2019年12月23日均无异议，按照保管服务公司支付租金的惯例，其应向安防公司支付的2020年度租金应在2021年度缴纳完毕。保管服务公司在一审中提供了该公司的资产负债表及利润表等证据，用于证实其因2020年新冠肺炎疫情的影响，资金周转困难，无法按期缴纳涉案房屋租金，根据上述证据及当事人的陈述，结合2020年初因新冠肺炎疫情对企业经营的影响，保管服务公司因资金周转困难未缴纳2020年度的租金，并非无故拖欠2020年度房屋租金，其主观上并无欠缴租金的故意。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。其次，保管服务公司已于2021年12月28日向安防公司2020年12月24日至2021年12月24日的租金，以实际行动积极履行合同，安防公司对此并未提出异议，应视为其默认涉案合同的继续履行，且保管服务公司因新冠肺炎疫情影响欠缴租金并未导致涉案租赁合同根本无法履行。根据上述法律规定，安防公司主张解除涉案合同的请求不能成立，一审法院对此事实认定有误，本院予以纠正，对保管服务公司主张不予解除涉案租赁合同的上诉主张本院予以支持。
关于2019年12月23日至2021年1月21日期间保管服务公司应支付租金数额问题。保管服务公司上诉认为安防公司未将涉案房屋的四楼向其交付，对于该部分房屋租金也应当给予减免。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本案中，保管服务公司将其承租的涉案房屋四楼对外转租，亦收取了转租部分的房屋租金，现其主张安防公司未向其交付涉案房屋的四楼与事实不符，保管服务公司亦未提交证据证明其因新冠肺炎疫情的原因就其转租部分的租金对次承租人予以减免，现其主张安防公司减免其转租部分的房屋租金无事实及法律依据，对其该项上诉主张本院不予支持。安防公司在一审时主张保管服务公司支付2019年12月23日至2021年1月21日租金，二审庭审过程中，保管服务公司提交了2021年12月28日银行打款凭证，证明2020年12月24日至2021年12月24日的租金已缴纳完毕，安防公司对此不持异议，经法庭询问，安防公司同意对其主张租金重合部分进行折抵，故对安防公司主张2020年12月24日至2021年1月21日期间的租金本院不予支持。一审法院在充分考虑新冠肺炎疫情的影响下，对保管服务公司2020年度应缴纳租金扣减9个月并无不当，本院予以维持。按照双方合同约定，2020年度的租金应当上浮3％，上浮后的年租金为983，827.32元，2019年12月23日至2020年12月23日期间保管服务公司应当全额支付668㎡的房屋租金为251，134.6元（983，827.32元÷2616.91㎡×668㎡）；保管服务公司自行使用的面积为1948.91㎡，扣减9个月受疫情影响不应当支付的租金后，2019年12月23日至2020年12月23日期间的房屋租金为183，173.2元（983，827.32元÷2616.91㎡÷12个月×1948.91㎡×3个月），故保管服务公司应向安防公司支付2019年12月23日至2020年12月23日的租金合计434，307.8元。
关于安防公司主张保管服务公司支付房屋占用使用费并支付违约金、腾退涉案房屋的问题。保管服务公司上诉认为双方签订的《房屋租赁合同》不应予以解除，其不应支付违约金、腾退涉案房屋，且其在案件审理过程中已向安防公司缴纳了2021年度的租金，故不应再支付房屋占用使用费。对此本院认为，因本院认定双方之间的《房屋租赁合同》应继续履行，且保管服务公司已将2021年度的租金缴纳完毕，安防公司对此并未提出异议，故对安防公司主张保管服务公司支付2021年1月21日之后占用使用费及腾退涉案房屋的请求不应予以支持。根据上文所述，保管服务公司因2020年初因新冠肺炎疫情影响，因资金周转困难未及时缴纳租金，主观上并无欠缴租金的故意，故本院对安防公司主张保管服务公司支付因拖欠房屋租金而产生违约金的诉讼请求不予支持，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。
案例二：济南金贝商业管理有限公司、济南壬泰酒店管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书【山东省济南市中级人民法院(2022)鲁01民终2530号】
本院认为，本案争议焦点问题为：2020年疫情期间租金是否应当予以减免。
关于争议焦点一。本院认为,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。一审法院参照上述规定及本案的实际情况对2020年疫情期间的租金作出相应减免并无不当。
五、结语
疫情之下，对于租赁合同双方都是受损者。如因疫情及政府行政措施等的影响导致承租人无法进行居住、办公、生产经营等承租活动时，可以在个案中具体判断是否构成不可抗力，适当减免承租人的租金。对于租金的减免的标准和尺度宜在处理个案中综合判定。本着共度难关、共克时艰的精神，从平衡双方利益，既鼓励守约又兼顾公平的角度出发，合理合法地维护当前疫情情况下遭受损失的各方当事人合法权益。

以案说法：疫情当下，如何正确处理租金问题？ 第2张图片

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