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[房产] 降首付、降利率、降税，京沪楼市同日释新政

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大碴子干饭 发表于 2023-7-25 18:46:15 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
降首付、降利率、降税，京沪楼市同日释新政 第1张图片


京沪楼市同时“两降一调”。视觉中国/图
继9月出台“认房不认贷”后，京沪楼市宽松政策再加码。
12月14日晚间，京沪先后发布房地产新政，均可概括为“两降一调”：下调按揭最低首付比例，降低按揭利率下限，调整普宅认定标准。
在北京市住建委等五部门联合发布的《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》中，最吸睛的是首付门槛的全面降低。
新规不再区分普通住宅和非普通住宅，首套房的首付比例均为30%。二套房贷款最低首付款比例按城区划分，城六区50%、非城六区40%。城六区指东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山。
此前，北京普通住宅的首套房首付比例不低于35%，二套房不低于60%。非普通住宅的首付比例是首套房40%，二套房80%。
这就意味着，若在北京首次购买一套总价600万元的住房，新规后首付最多可少60万元。
新规还将北京的房贷年限由此前的25年调整至30年。
上海复制北京，也将首套房的最低首付比例从35%降至30%，二套房最低首付比例按区域划分，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6区为40%，其他区域为50%。
此前，上海二套房最低首付比例只按普宅和非普宅划分，普宅50%，非普宅70%。
京沪也同步下调了商业性住房贷款利率。
北京首套房商业贷款利率下限从LPR+55BP下调至城六区LPR+10BP、非城六区为LPR，二套房从LPR+105BP下调至城六区LPR+60BP、非城六区为LPR+55BP。
按照央行11月20日公布的LPR报价4.2%，新规后，北京首套房商贷利率城六区不低于4.3%，非城六区不低于4.2%；二套房城六区不低于4.80%，非城六区不低于4.75%。
上海的首套房商贷利率下限从LPR+35BP（4.55%）下调至LPR-10BPS（4.1%），二套房商贷利率下限从LPR+105BP（5.25%）降低至自贸区临港新片区等6区LPR+20BP（4.4%）、其他区域LPR+30BP（4.5%）。
据中信证券测算，由于京沪一直实行严格的首套认定标准及较高的首付比例，住房交易中杠杆率保持低水平。新政直接降低购房门槛，有助于刚需和改善型需求释放。
中信证券研报同时表示，4.2%的个人贷款利率，相对于当前物价水平而言仍明显偏高，相对于按揭贷款历史定价而言也并不低，且居民对收入财富增长和置业的预期仍然不稳。房价预期的稳定还有赖于新的政策继续出台。
此外，京沪都对普宅认定标准“松绑”。
两地均把单套建筑面积要求从140平方米(含)以下提升至144平方米(含)以下。北京去除了总价要求，保留单价要求，上海的普宅认定标准则完全与价格脱钩。
中国房地产数据研究院院长陈晟对南方周末记者解释，普宅的划定事关税收，一般认定为普宅后，相应税收会从差额征收变成免征，从而为整个交易产生一定的润滑和推动作用。
按目前两地的房屋转让税费要求，在京出售满两年住宅时，普宅增值税免征，对非普宅差额征收5%增值税。在沪出售满5年以上住宅时，普宅增值税免征，非普宅差额征收5%增值税。
中原地产首席分析师张大伟测算，此前北京楼市主要购房区域在五六环之间，有95%都是非普宅。新政之后，全北京楼市约有70%的房子将变成普宅，有利于购房者降低成本。
新政发布后，市场反应不一。
一位北京房产中介告诉南方周末记者，新政后他向所在片区的十多位卖方业主致电询问，暂时没收到他们想涨价的回复。
另一位中介告诉南方周末记者，虽然目前卖方没有出现实际涨价，但心理价格已有波动，他感到议价空间在减小。他手上有笔交易离买方预算差9万，谈下来本不是难事。“放之前使劲磨一磨肯定能签约，但业主昨天死活都不降。”
深圳早在11月22日已出台和京沪相似的新政：一是优化普通住宅标准，取消750万成交总价限制，只以建面和容积率区分普宅和非普宅。二是下调二套房最低首付款比例，由原来的普宅70%、非普宅80%统一调整为40%。
克而瑞研究中心分析，从不足一月的政策落地效果来看，深圳的确在短期内刺激了楼市，新房和二手房周度成交量均有了不同程度回升，但政策对市场提振效果递减。
张大伟对南方周末记者表示，北京房地产政策依然是全国调控力度最严格的，目前发布的政策有利于市场走出低迷，预计2023年最后半个月到2024年一季度，市场有望出现一个小阳春。
南方周末记者 施璇
责编 张玥


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