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[房产] 比买房更难的事情出现了：如何选房

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大兔兔兔兔 发表于 2024-3-27 19:02:16 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
大家好，我是奇齐，今天跟大家聊聊如何选房。最近大家关注比较多的，是寰宇未来，朱辛庄当红一哥，昌平楼市扛把子。
比买房更难的事情出现了：如何选房 第1张图片

之前大致分析过它的产品和开盘价，有几个结论：1，它赶上了朱辛庄板块的集中兑现期红利，是个自住投资两皆宜的楼盘。
2，它选择开盘直接降价的策略，避开很多楼盘因为价格高开低走，遭遇老业主伤心维权的处境，是比较明智的。3，产品力和精装部分，值得买可以冲。
今天跟大家说说关于更具体的社区排布，以及选房的细节，尽量说的有些方法论在里面，即使大家关注别的楼盘，也会有参考意义。先看整体布局：
寰宇未来有932户，因为前几年，北京出让的住宅用地都偏小，因此小一千户的社区，在北京楼市都属于中等偏大的社区。2.54的容积率不低，意味着这个小区是一个高层住宅。我看了一下，17栋住宅楼里，除了北区角落塞了一个5层高的洋房，南区角落里塞了一个7层一个9层高的洋房，其他14个，都是小高层社区。为13-18层左右的小高层。
很符合朱辛庄的基本盘，和周边次新二手都差不多。

至于楼栋排布，则是非常典型的点阵式排布，也叫做「点式」布局。

比买房更难的事情出现了：如何选房 第2张图片

这种布局对比围合式排布，有不少优势。
楼间距容易拉开，保障了低楼层的采光，未来社区里空气流动循环、光照以及户均景观面，都会得到保证。
比买房更难的事情出现了：如何选房 第3张图片

但对比围合式排布，缺点是缺少中央景观或者阳光草坪。但在寰宇未来项目上，在「点式」布局基础上用了错落排布。这算是给中庭做出了一些大片的景观。算是通过合理的布置，基本追平了社区的舒适度。虽然错落排布可以抠出一部分的楼间距，但必须正视一个问题，这个小区容积率超过了2.5，最高楼栋又只给到了18层，所以大家要做好心理准备：楼栋密度还是会比较高的。如果去看过沙盘的朋友，可以试着蹲下来，感受一下，大概是下面这张图，再低一些的视角。
比买房更难的事情出现了：如何选房 第4张图片

继续说社区排布：
这个小区的人行通道非常合理，北区开的南门，南区开的东门，很明显采用了近地铁原则。
这一点是要给开发商点赞的，这么方便的朱辛庄站，利用率是很高的，距离地铁站近一些，冬天少吹风，夏天少暴晒。第三部分，就是楼栋和户型的选择。先看南北区的选择问题。寰宇未来北区，由7栋住宅楼+1栋幼儿园组成，共342户，容积率2.6。南区，由11栋住宅楼组成，共590户，容积率2.5。看得出来，南区地块更大，景观设施更丰富。参照四边的地块性质，北侧是越秀的住宅，西南是大华启宸府，东侧是回昌东路，一路之隔是万达，回昌东路属于主干道，加上地上铁，在楼栋的选择上可以适当远离。特别是南区的1号楼和6号楼，以及北区的1号楼和6号楼的东边户，这四栋是银角优于金角。
再来看楼栋的价格选择。
我看了寰宇未来的一房一价表，同一栋楼的定价，属于橄榄式定价，或者叫做枣核式。中间楼栋是基准价，向上增，向下减少。比如北区的楼王位置5号楼，901室145平973万，每往下一层单价减1000，每往上一层，单价涨2000，次顶层最贵。一栋楼的低楼层和高楼层还是能差50多万。
比如北区6号楼的107平三居，一层618万，次顶层15层，就要672万。
当然，如果你能承担顶层冬冷夏热和漏水（基本不存在）的风险，就可以买16层，只要629万。比楼下的邻居便宜43万，可以买一套美克美家或者北欧表情的全系家具了。这是楼栋价格差的选择。再来说窗外景观和噪音的选择。看过我们之前的介绍，都知道这次寰宇未来这次有一个网红户型，107平的三居，带270度窗户。当时大家都觉得挺惊艳，但如果看一下这个户型的分布，你就会发现，它的观景效果，是特定的。
比如东侧的东边户，则是看的万达广场，视野比较开阔。西边套，则适合看园林景观。但隐约能感觉它，这个户型的存在，还是在扭转一些既有的缺陷。但数量最多的户型和楼王户型，还是放在了南北两区的5号楼：分别是145平的边户和143平的中间户。
比买房更难的事情出现了：如何选房 第5张图片



这两个户型，基本上是朱辛庄总价最贵的新房了。它们的视野和楼栋位置，都是最好的。要知道，寰宇未来在100平以内的户型数量极少，只有十几套，相当于放弃了低预算的买房人，这和越秀和大华启宸府是不一样的。重点放在了115平左右，有600多套，楼王则给了145四居，基本面对的客群，就是预算更多的朱辛庄潜在客户。这也奠定了这次中海在朱辛庄的操盘思路，和昌平北的几个楼盘彻底做出价格差异。
再说一句刚才提到的115平主力户型。


比买房更难的事情出现了：如何选房 第6张图片

分布和套数，都是最广的，这个户型也是主流三居，全明+三面宽。以下是一个重要信息很多时候，买房上岸的念头总被买错的恐惧消解，但内心深处对房子的原始渴望，总会时不时出来扎你一下。所以，不是买不起、不需要，只是怕踩坑而已。走出买房焦虑，你需要专业外援。正式介绍下我们的置业咨询加油包服务：1. 需求第一，定制服务你真的了解自己的需求吗？很多的错，既不在人，也不在房，而是需求的不匹配。置业加油宝的核心卖点是需求诊断。不要着急，需求对了，选择才会方向正确。2. 独家历史数据，定量分析，理性决策别人有的，我都有。别人没有的，我真的有。房地产已运行二十年，最棒的决策必须引入数据的力量。3. 明星团队，真诚服务·明星地产经理人亲自接待，16年地产从业者，历任万科、绿城、金茂、奥园等前top20房企区域总，“我的买房观”主讲，生活投资家，买房投资无败绩。·明星团队全程护航，板块、市场、产品、渠道，360°全方位答疑解惑、跑腿陪伴。


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