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[财经] 郑州推出住房“以旧换新”，利好政策如何大范围推广？

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为你封情 发表于 2024-4-2 07:19:36 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
顶端新闻记者 李斯琦
房子“以旧换新”，在全国多地逐渐铺开。
据统计，自去年6月以来，青岛、济南、淄博、苏州太仓、宁波、安徽宣城等超10个城市(或区)出台相关政策，希望能加快楼市买卖流速。
4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局(以下简称“郑州市房管局”)等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》(以下简称“《方案》”)，正式宣布郑州进入住房“以旧换新”时代。
全国多地推行住房“以旧换新”
专家：郑州模式最具借鉴意义
近期，多地推广住房“以旧换新”政策，试图打通楼市置换链条，释放改善性质的购房需求。据统计，自去年6月以来，深圳、青岛、济南、淄博、苏州太仓、宁波、安徽宣城等超10个城市(或区)出台相关政策，拉来房企和中介经纪机构合作，给予购房者补贴，希望能加快楼市买卖流速，试图解决老百姓卖不掉旧房、换不到新房的问题。
深圳市部分楼盘曾推出“以房换房”的活动，交换原则是以旧换新、等价交换、多退少补。住宅价值认定方面，新房价格以项目现场公布为准，旧房价格以房产所在小区半年内成交的均价为准。除此之外，个别楼盘甚至承诺负责帮业主找买家，一旦换房成功，购房者收房入住之前，购房者租房的租金也由楼盘承担。
业内人士表示，现在二手房买卖的问题主要出在库存量过高、价格虚高、交易税费高以及房屋老旧质量差等方面，这些因素都影响了买家的购买意愿，导致二手房市场流通不起来。
4月1日，郑州市房管局、郑州市财政局、郑州市自然资源和规划局、郑州市商务局、郑州市金融局、国家税务总局郑州市税务局联合印发《方案》。
上海易居研究院研究总监严跃进认为，全国已有部分城市实行住房“以旧换新”，但多是民间行为或是企业行为。郑州模式从政府主导层面出发制定配套支持政策，是目前全国范围内最详细、最成熟、最具借鉴意义的版本。
河南财经政法大学教授刘社则表示，评估机构对二手房的估价，是郑州模式需要重点关注的环节。
“如果业主认为评估机构对自己的二手房估价过低，自己还得再掏较多的钱才能享受这个政策方案，则有可能降低其以旧换新的积极性;如果对二手房评估价格偏高了，换房的业主满意了，但政府收购二手房的成本又偏高了，会加重政府的财政负担。”刘社说。
刘社认为，《方案》中提到的信息平台需要重点宣传，同时便于市民操作，甚至可以增设一个以旧房换旧房的窗口，同样也可以拉动内需，促进装修和家具家电消费的，希望该信息平台可以逐渐完善。
解读住房“以旧换新”郑州模式
《方案》表示，2024年全年，郑州计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。其中，通过郑州城市发展集团有限公司(以下简称“城发集团”)收购，在《方案》试点阶段完成“换房”500套，计划全年完成5000套;通过市场化自由交易，计划全年完成5000套。
值得一提的是，《方案》还指出，凡是在今年通过“以旧换新”换购新建商品住房的群众，均可享受契税补贴30%的优惠。
郑州城发安居有限公司副总经理陈显刚在接受顶端新闻记者采访时表示，此次城发集团收购二手住房，将覆盖郑州市内八区，想要换房的群众通过郑州市房源信息共享和发布综合服务平台(以下简称“信息平台”)登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。随后由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。
陈显刚介绍，若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作，加快群众换房速度。“收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续我们将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。”陈显刚说，“具体的收购执行细则，城发集团会正式向公众发布公告。”
顶端新闻记者了解到，为提升郑州住房“以旧换新”的工作效率，郑州市成立二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作专班，统一调度、统筹协调。六部门分别在职能范围内给出了相应的便民化服务，如资金监管和担保服务、加快办理交易过户、契税补贴、快速办理不动产登记手续、发放家电消费券、指导协调商业银行制定便利融资政策等。
上述郑州市房管局相关负责人还向顶端新闻记者表示，郑州市房管局将指导市房协，通过协调优秀房地产中介机构、房地产评估机构为全市二手住房收换购工作提供房源信息和评估服务，并对接优秀房地产开发企业，筛选优质安全新建商品住房房源，切实保障换房群众的资金安全，尽快满足群众的换房需求。“具体的信息平台，会在《方案》发布后不久正式上线。”
住房“以旧换新”如何大范围推广?
当下消费者对于住房的要求已经从“有没有”转向“好不好”。短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手房链条，提高楼市活跃度，但住房的“以旧换新”比起家电、家具等各方面操作难度要大很多。未来，或有更多城市参与，促进改善性住房需求进一步释放。
业内人士分析称，大多数人只有卖掉旧房子才能购买新房，“以旧换新”政策一定程度上能帮助置换需求客户加速卖掉旧房子，降低其在置换过程中的机会成本，打通一二手房市场的轮动，激活市场的改善型需求。而通过出售旧房获得财政补贴等系列实打实的政策优惠，也可降低购房者购买新房的成本，盘活存量房，提高市场活跃度。“不过要想让政策收效，实践证明，结合自身城市特点，实打实地帮助购房者解决问题的政策才是补足楼市缺失的关键一环。”
其建议，各地政府应加大“真房源”公共信息平台建设，积极披露片区和社区二手房评估价格、片区更新和改造计划。这将有利于形成二手房市场的稳定预期，也能够通过供给侧改革，引导和吸引购房者转向购置二手房。地方政府还可以考虑收购存量二手房，以活跃交易量来稳定价格预期。可完善新房和二手房的交易安全机制、风险规避机制。对于换房交易，可重新匹配新房和二手房的交易周期，比如新房和二手房都可以分期支付，拉长交易周期，由政府打造“卖一买一”两个不同流程的资金对接机制，实现资金的全流程、封闭式流转。
此外，大型经纪机构可全面梳理和整合“卖一买一”的经纪代理流程，降低成本、提高效率。总之，技术支持和制度建设的相互支撑，是商品房“以旧换新”可以真正发挥实际效果的长效机制。“以旧换新”若能持续推进，既能盘活和有效利用存量资源，也能激活有效需求，对房地产市场平稳运行形成有效支撑。
郑州推出住房“以旧换新”，利好政策如何大范围推广？ 第1张图片



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