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[房产] 为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！

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舞雨 发表于 2024-6-10 19:16:49 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
金融是现代经济的血脉，所以融资数据变化，成为观察经济动向的重要指标。
老杨是做宏观房地产研究的，平时高度关注金融指标，而且还构建了金融环境景气指数和金融环境景气指数，以便量化分析这二者对于楼市短期变化的影响。
今年以来，人民币贷款的走势相当弱，本世纪以来所罕见！
这与实体经济和房地产现状，密切相关。
本期，咱们就专门透析一下这个领域吧。
老铁们请保持耐心，咱们剥洋葱，从外向里，一层一层地剥，最后看看对全国一二线城市房地产的影响。
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第1张图片


社融增速创新低

社会融资，是指一定时期内社会各方面的融资总量，包括银行信贷、债券发行、股票发行、非银行金融机构融资、企业自筹资金等多种形式的融资活动。
4月末，全国社融余额390万亿，同比增长8.3%，这是破位下跌形态。
近几年的高点是2020年10月，社融同比增长13.7%，疫情之后货币放水、经济增速大反弹、部分地区楼市再来一波行情。
其后，社融增速震荡下行，今年2月以来持续下行；
4月8.3%的增速，创了近十几年来的最低值！  
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第2张图片


再看一下社融增量情况。
2024年前四个月社会融资规模增量累计为12.73万亿元，比上年同期少3.04万亿元。其中：
对实体经济发放的人民币贷款增加9.44万亿元，同比少增1.7万亿元；
对实体经济发放的外币贷款折合人民币增加1213亿元，同比多增926亿元；
委托贷款减少906亿元，同比多减1670亿元；
信托贷款增加2126亿元，同比多增2048亿元；
未贴现的银行承兑汇票增加1014亿元，同比少增2327亿元；
企业债券净融资1.17万亿元，同比多90亿元；
政府债券净融资1.26万亿元，同比少1.02万亿元；
非金融企业境内股票融资949亿元，同比少2194亿元。
如果单看4月，社融增量，减少了720亿元！
注意，不是少增720亿元，而是根本就没增，反而减少了720亿元！
放在历史长河中，这也算难得一见。
我查了一下，4月社融增量减少，主要未贴现银行承兑汇票减少了4488亿。
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第3张图片


人民币贷款增速大降

社融的构成复杂，部分组成有时容易出现异动，干扰我们对于社融走势的研判。
所以，为了更精准地把握短期走势，老杨将其中的人民币贷款作为重点监测对象。
4月末，全国社融余额390万亿，其中人民币贷款245万亿，后者占比63%。
其中，住户中长期贷款60万亿，占人民币贷款约25%。
住户中长期贷款60万亿，占社融15%。
住户中长期贷款，主要是个人房贷。
4月末，人民币贷款余额247.78万亿元，同比增长9.6%，增速高于8.3%的社融总增速。
这一增速看似不错，这只是余额增速，也即贷款池子的水位变化，能较好反映中期变化，而难以细究短期波动。
所以， 还得关注贷款增量变化，也即水池的入水口水量与流速，这属于短期变量。
从技术分析角度，贷款增量的单月同比增速波动很大，很难看出趋势，所以处理成为月度移动均值的同比增速，运行的历史轨迹一目了然。
2019年以来，全国人民币贷款增量移动均值同比增速，有三个高位，2019年一季度，2020三季度至2021一季度，2023年上半年。
有三个低位，2020年一季度（疫情爆发初期），2022年上半年（基期值高、疫情严防控时段），今年以来。
尤其是今年2月以来，持续下降，且降幅扩大，4月下降12%，创了很多年来的最大降幅！
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第4张图片


这说明，贷款需求非常低迷！
实体经济和房地产贷款需求皆收缩，其中房地产贷款收缩的幅度更大。
统计局数据表明：今年前四个月，全国新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
2024年前四个月，房企资金来源中的个人按揭贷款，只有4953亿元，同比下降39.7%。
有数据，有事实，今年以来，居民购房需求降了三成，贷款需求降了四成！
而上文提到，全国住户中长期贷款60万亿，占人民币贷款约25%。
所以么，结论也比较简单：
稳经济，还得靠房地产！
高新科技、新质生产力，是发展方向，是朝阳，但也是小马。
当务之急，要稳住经济，实现今年5%的经济增长目标，还须老马出力，老骥伏枥。所谓“先立后破”​也。
也正由于此，6月7日的国常务会强调：房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局。
今年初以来，在刺激股市方面，花了很大力气，砸了很多钱，但至今成效不算显著。
老杨认为，拉股市很重要，但如今遇到瓶颈了，经济面仍是最重要基本面。
所以么，不妨换种思路，重点拉楼市吧，毕竟房地产关联到60多个产业呢。
各地信贷景气指数

在我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，九个二级指标中，包括经济环境景气指数，这一指数中又包括多个三级指标，其中之一是信贷景气指数。
很多做宏观研究的，最终无法落地，不能不说是一种遗憾。
如何将宏观类的贷款指标，落实到每个城市头上呢？
老杨花了些功夫，构建出模型，可以做量化比较与分析。
下图是今年4月，全国50个重点城中的一二线城市的信贷景气指数。
多数处于负值区间，也即信贷不给力。
西宁、兰州、北京、合肥、哈尔滨等少数几个城市，处于正值区商，也即信贷景气指数站上荣枯线。
从这个三级细分指标，可以洞察各地信贷需求量和投放量，进而了解其经济发展动能（当然，这只是影响经济的多个细分指标之一）。
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第5张图片


50个城市，每个城市都有过去十几年信贷指数。
这里把合肥和南昌，这两个同处华中地区的邻居省会城市，拉出来溜溜。
4月，合肥信贷指数是小幅的正值，而南昌是大幅的负值，也即合肥远强于​南昌。
看历史走势，2016年前后、2022年以来，合肥强于南昌​，​楼市亦如此；
而2017-2020年，南​昌远强于合肥，楼市​亦如此。
为啥都不贷款了？稳经济，优先救楼市吧！ 第6张图片


另外，从宏观经济来看：
2023年，南昌的经济增速为4.1%，而合肥为5.8%；
今年一季度，南昌的经济增速为2.2%，而合肥为4.6%；
也就是说，2023年以来，合肥信贷景气指数远强于南昌，与经济总体情况相​符；同时，也与楼市总体情况相符。
各位老铁，通过上述分析，是否体会到，研究一个城市的楼市短期走势，没那么简单吧……
欢迎多看老杨全面而系统的楼市分析，同时也请多将文章转发一下，让你的朋友们也看看干货；买房卖房拿地，在宏观把握上，不迷惑。谢谢。


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精彩评论20

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沙发
邹老师 发表于 2024-6-10 19:46:57 | 只看该作者
 
房价一直在涨的时候没人喊停，怎么到跌的时候就得去救呢？钱都是大风刮来的？
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板凳
讲理宜农 发表于 2024-6-10 20:17:47 | 只看该作者
 
超前消费，今天多花的，以后就得省回来，每个国家都是这样，每过二三十年就有一批个人破产，而我们国家信贷与西方国家不同，偿还机制波及儿女。
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地板
骚断腰 发表于 2024-6-10 20:23:36 | 只看该作者
 
一口鱼塘，本来只抓大鱼吃，现在发现大鱼满足不了胃口了，准备引鱼苗入坑了，哈哈哈
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5#
天空豆 发表于 2024-6-10 20:29:55 | 只看该作者
 
主要问题是居民负债率高，没钱买房，没钱才是主要原因。居民负债不是60万亿，而是81万亿。市场经济体制改革垒起了三座大山，居民负债从零到81万亿，人均负债5.7万，根本就没法让居民负债买房了。现在的空置房十年也卖不完，木已成舟，没办法解决。只能有钱投资高技术产业，用高技术产业的增量，弥补房地产的下降。继续投资房地产，空置房更多，更卖不出去。
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6#
阿林儿 发表于 2024-6-10 20:39:10 | 只看该作者
 
我支持你的赶快房地产涨起来，因为我们家房子够住了。多岀了一套拆迁房想赶快变现，希望大师把房价抬抬。跌的太厉害了卖了心痛
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7#
李树生花 发表于 2024-6-10 21:05:28 | 只看该作者
 
一声叹息，我笑了
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8#
繁忙 发表于 2024-6-10 21:06:09 | 只看该作者
 
经济环境不好，挣钱难，当然不愿意贷款。贷款难道不用还的吗？如果政府出手收购住宅，把楼市拖起来，把股市搞上去，大家都觉得能赚到钱了，自然就愿意消费，贷款，投资了。现在的经济政策，完全就是反着搞。
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9#
李幼斌 发表于 2024-6-10 21:36:57 | 只看该作者
 
还往楼市砸钱？夕阳产业了，是带动很多产业，有需求量才行，怎么解决人们就业，收入才是根本。
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10#
像風一樣自由 发表于 2024-6-10 21:38:20 | 只看该作者
 
让一部分人富的必然结果，没收被侵吞的全民所有资产，重归社会主义公有制道路，一切都解决了
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