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[财经] 如果不出政策，北京楼市还能撑多久？

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王大刚 发表于 2024-6-11 17:28:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
上海，深圳放松限购后，北京可能要爽约了。
上周五，公众号“北京发布”发了一条消息，文章一开头就提到：近日，上海、广州和深圳等城市陆续优化调整房地产政策。
此前，北京已于4月30日调整了限购政策。
如果不出政策，北京楼市还能撑多久？ 第1张图片


言外之意，北京不会立马跟进取消限购。
我之前说过，6月北京的成交能否延续火热势头，政策是最关键的变量。
果然端午假期，北京成交量比上周末，跌了不少。
6月8日，大中介二手住宅实时成交330套左右，6月9日，二手房实时成交350套，上个周末，大中介实时成交500多套。
成交量下滑还是很明显的，但是上周末又是高考，又是端午节，天还那么热，成交存在许多不可控因素。
不过可以确认的是，北京现在成交上行的趋势还不够稳固，市场还没真正逆转。
北京现在成交还是以降价房源为主，比如天通苑最近成交一套223平米复式，总价370万，折合单价只有1.65万元/平米，天通苑也首次出现了1字头的房子。
现在这样的市场，房源稍微有些缺陷，就像这样的老破大，想要成交就得降价。
今年受到政策的利好，小阳春后北京二手房成交一直不错，那么等这批降价房源卖完了，如果没有政策加持，北京楼市还会继续回暖吗？
我个人是比较悲观的。
所以我还是期待北京能尽快有政策出台，因为北京还有很多人需要卖房。
好消息是，北京二手房挂牌量明显减少了，截止6月11日，大中介前台挂牌量139062套，收回14万套以内。
北京现在最热的两个盘，一个位于海淀苏州街的海淀南路12号，另一个是新北苑中铁建国际城。
海淀南路12号，完全是地段因素，海淀唯4环内的新房，小区对口八一学校，所以即便这个小区产品上有很多弊端，但是依然不妨碍购房者疯狂下单。
中铁建国际城，则是通过降价引流，单价7.5万元/平米左右，跟本小区二手房有一丢丢倒挂，哪怕是毛坯交付，购房者的热情依然很高。
价格降到位了。
北京这轮新房降价已经从大兴南部局部区域，扩展到北京所有新房。
大瓦窑双子京能西贤府、中建和颂九里，开盘价预计7.3~7.5万元/平米，比指导价跌了1万元/平米。
羊坊花香壹号开盘价只有5.7万元/平米。（指导价7.2万元/平米）
嘉境里开盘价预计4万元出头。
北京现在的指导价已经名存实亡了。
8万＋的新房，开盘价7万多；7万多的新房，开盘价5万多，我新房的跌幅完全瞄准备二手房。
这些开盘降价很多的盘，将来可能有减配交付的可能。
所以买新房还是买二手房，可能真的要仔细对比一下。
北京学区房成交量暴涨与降价齐飞。
5月份，德胜片区成交量达到106套，与4月份的58套相比，成交量环比上涨82.75%，截至6月9日，德胜学区房成交，已经达到60套，超过4月份的总和。
东城顶级学区之一的和平里，5月份的成交更是登顶北京学区房成交量之最，达到惊人的126套。
成交量暴涨，房价终于有抬头的意思。
以和平里五区为例，5月5日，55平米两居室成交总价还有478万元，5月11日同户型两居室成交价509万元。
到了6月3日，55平米南北两居室，成交总价548万，单价也无限接近10万元/平米，比不了高峰时期的价格，但是比低谷时明显涨了。
而德胜学区房，低价房源卖出后，现在也开始涨价了。
如果不出政策，北京楼市还能撑多久？ 第2张图片


学区房还是北京的刚需。
与此同时，海淀蜂鸟家园房价又因为下跌上了热搜。
6月6日，蜂鸟家园成交了一套位于14/14层，产证满两年，面积43.98平的开间房源，成交总价500万，单价11.37万。
3月22日，蜂鸟家园成交了一套43.98平的房源，总价568万，至此，蜂鸟“600万”的最低价格下限被打破。
如今蜂鸟家园又面临房价跌破500万。
当东西城学区房成交量暴涨，房价上行的时候，为什么海淀中关村三小知名占坑房，房价跌的还这么狠呢。
最根本的原因还是学区房的政策。
4月23日，北京市教委发布了《关于2024年义务教育阶段入学工作的意见》，意见中明确提出，各区教委要积极稳妥推进以登记入学为主，单校划片和多校划片相结合的入学。
如果不出政策，北京楼市还能撑多久？ 第3张图片


以登记入学为主，这就大大利好学区更加均衡的东西城学区房，而且随着北京这些年新入学的人数不断减少，多校划片很可能会被单校所取代。
海淀牛校很牛，每个片区内派位初中又几乎都有坑校，所以海淀的鸡娃氛围特别浓，又因为点招海淀被称为到处都是学区房。
一旦海淀点招取消，必然会对一些初中派位有坑的学区是一个极大的利空，所以今年会有一部分海淀的学区房分流到东西城。
北京学区房的价格已经到底了，像德胜目前均价都在11万左右，跟高峰时跌幅就超过30%，但如果涨价，就看这一波家长能够承受多少？ 
镇长说：
无论百万千万亿元，买房卖房，是投资行为，也是社会行为。要功利，也要开心。
我们真诚善意，诸位房友温暖愉悦。这一程，若是开心，也是幸事了。
如果不出政策，北京楼市还能撑多久？ 第4张图片



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精彩评论1

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沙发
剪蝶 发表于 2024-6-11 18:09:32 | 只看该作者
 
根本买不到的
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