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[房产] 楼市风向：本轮救市，要开始升级了！

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雨飞天际 发表于 2024-6-11 16:31:41 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第1张图片


6月7日举行的国常会内容，听取了关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报。
有些表态，让很多人觉得，大招还会来。
嗯，确实，我们看看这张图的重点。
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第2张图片


其实表态和我们之前知道的，差异不大。
要去库存，要加快构建房地产新模式，要完善市场+保障的双轨制模式，要建好房子。
这都是之前提出来的。
那为什么这次再说一次呢？
原因2个：
1是继续向大家重申，我们要扶起房地产的决心。
2是预告我们还会有招数，直到达成效果为止。
现在是6月，下个月会有重要会议，会议前后的时间，又是大家关注的重点节点了。
所以这段时间，各位可千万不要错过各种信息了。
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第3张图片


各位，你们是不是更期待，到底还有什么招。
之前的招数，是降首付、降利率。
市场嗨了一小段时间，北上广深的成交量也有明显上涨。
但这波刺激，其实是精准刺激。
降首付、降利率肯定是有用的，刺激的就是那些本身就有点钱，现金流也没什么问题的人。
就好像鼓励三胎，刺激的群体不是单身的人，也不是已婚生育一胎的，目标用户是生了二胎的群体。
这次楼市的招数也有点那个意思。
有用是有用，但连续性不够。
如果这一批需求消耗够了，那楼市的热度自然就回落了。
所以如何让政策热度接上，这才是重点。
我也说说我的猜测：
当下的大招，不是靠单一的政策刺激，而是连续、多方面的刺激。
我们不要单看某个政策就点评论足，单一的政策无用，这一点，大家长比我们都知道。
你看6月7日的表态，是单纯的说某个政策吗？
建好房子，这不是当下说做就能做的。
减少土地供应，也得在后面2年才能看得到效果。
我们要有长期影响房价的政策，更要有当下就能看到效果的政策。
要我说当下最快的方式，还得是大放水。
肯定有人说，我们不是4年印了300万亿了吗，这不是放水吗？
是，或许我要说得再清晰一点，应该说疏通水流的速度。
我们现在的卡点，是水流的速度，而不是水流的总量。
很多人都听说过，我们印出来的钱在银行机构空转。
其实就是钱没流出来，老百姓和企业拿到钱又以存款的方式存回银行了。
而银行呢，本来应该是要贷款的，可是银行也以买国债的方式，把存款买入国债，最后市场上流动的钱，根本没多少。
这就是为什么明明在放水，但也没感受到通胀的原因。
怎么办？继续放吗？
不是，是要疏通水龙头了。
大家可以看看4月份的M2数据，相比3月份，4月突然减少了3.6万亿。
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第4张图片


要靠大放水救市，为什么M2还要少增，原因就是因为每次印钱，水都流不出去，大家借钱少，还钱多，存钱多，好，那印钞机先暂停。
现在是要解决卡点问题，就是水流速度的问题。
如果这个问题不解决，其实你印再多的钱，只会造成贫富差距越来越大，因为普通老百姓，根本没看到这笔钱。
怎么办？
最快的方式，可能是定向放水+基建模式。
让央行给地方更大的资金，去回购商品房做保障性住房，回购过程就是在减少开发商的负债，同时钱能直接给到购房者，刺激他们去买房。
基建模式，大家就不陌生了，前段时间，财政部官网公示了一批即将开展城市更新行动的城市，其中，包括了上海、杭州、成都等15个城市。
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第5张图片


年初的时候，其实是喊停了部分城市的基建项目，但现在重申，而且是一二线城市，显然，家长对大基建的态度是：
该停停，该建建。
而且基建本身是我们2008年用过，且效果最明显的方式。
基建本身是除了可以放水，还可以增加就业岗位。
大家为什么不买房，是首付比例不够低吗？是害怕自己的现金流还不上月供吧。
所以本质是收入问题，但之前因为房地产低迷，影响了很多人的吃饭问题，现在基建，就是要先解决吃饭问题。
这是最快疏通水流速度的两种方式。
至于，还有没有其他发钱的方式，暂时不知道，但你只需要知道结果，就是让市场上水流速度加快。
因为经济学中有个说法叫，一个人的收入是另一人的负债。
如果一个人的负债停止，另一个人的收入也会受到影响。
所以当务之急既然是收入问题，那就要让大家敢负债，那就是经J问题。
这才是最迫切的。
所以接下来，我和大家一样，都非常期待具体的招数出台和落地，下个月本来就是重要会议，这段时间前后，我们会越发清晰救市的招数和路径。
楼市风向：本轮救市，要开始升级了！ 第6张图片


我们正在迎来一个房地产的新模式。
这从近期的表态也能看出来，好房子、商品房+保障房的模式。
态度都非常明确。
我们也在之前的文章中建议过大家，有些房子该卖就卖，哪怕割肉。
现在很多人都在等楼市回暖，我认为只要通胀实现，房价确实会回暖，但很可惜，只会是部分城市的房子。
原因我也分析过很多次，因为房子总量都过剩了。
那大家接下来拼什么，拼谁的房子好。
其实人很简单的，只要经济条件可以，大家都想过好一点的生活，这就是人性。
20年前，我们人均住房不足，大家那时候就只想要属于自己的房子，可是现在大家都有房子了，那就是想住得更好一点。
所以好房子，一定是未来穿越牛熊和周期的优质资产。
可能短期2-3年大家看不出来，但再往后，房子价格差异会更大，所以大家要提前做好置换和优化的准备。
而这些可能会被优化的商品房，大概率会无限接近于保障房的价格，估计价格还有继续下跌的空间。
但这些也是要未来2-3年才能体现出来的。
加上今年开始我们已经在减少土地供应，从而来影响商品房的供需市场，但现在少供的地，也要在未来2-3年才会影响市场格局。
大家发现了吗，长效健康的房地产模式，至少都要在2-3年才能看见。
我也一直提这个时间点，其实是想告诉大家，耐心一点。
或许以前房地产属于一救市就大涨，但未来不会了。
今天政策出来，明天涨价，这种情况会慢慢消失掉。
房子是我们老百姓最大的财富，但真正在房产上赚了钱的，一定不是那种短时间买入卖出的。
房子和股P最大的不同，房子一次性投入的资金大，且不能高频交易，但股P可以。
可是你看看08年15年买房的那批人，其实到现在他们的资产价格已经翻了多少倍，甚至几十倍。
我记得我之前去踩盘的时候，碰到深圳宝中的一个业主，他当时7000一平米买的房子，要卖13万/平米，大家可以算算这里面的涨幅空间。
而这就是时间带来的红利。
很多人关心我这个月买了，下个月房价又跌了怎么办。
有人说我去年买了，现在房价再跌了30%怎么办，我说如果你确定你买的是优质资产，那有钱你就再买一套。
在股市的时候，为什么跌的时候你们想着要补仓，为了最后拉高涨幅，或者拉低亏损，那到房子的时候，你们就不这么操作呢？
因为房子不能短平快就交易了，你想赚到房价上涨的钱，要耐心等待。
就算你这个月买了，下个月马上就涨了，你能卖吗？你根本也不会卖。
所以，耐心点吧，未来2-3年，才是见真知的时候。


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