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[房产] 从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？

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渘情姒氺 发表于 2024-6-27 11:45:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
昨天收到网友发来保利阅云台的划片争议，顺便结合近期一些网友的疑问，聊聊高新区这个话题。



01
项目情况
2020年11月，保利以最高限价7.95亿+限价回购住宅360㎡竞得闽侯宗地2020-16号，可售楼面价高达14024元/㎡，商品住宅销售备案均价为20837元/平。
2021年7月，项目以均价20500元/㎡上市，需要捆绑车位16-21万/个，首开做到高去化。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第1张图片


分析：对于这幅地块，当时直接刷新了闽侯的限价，正式突破2W，不同于周边地块，项目不属于高新区，这也给项目埋下了伏笔。
依靠地处高新区海西园周边，紧靠旗山湖，加上楼市回暖，高新区市场坚挺，新盘供应不多，项目上市采取捆绑车位上市，依然热销。
目前项目已经交房，网友分享项目的划片争议，项目周边的楼盘都划入高新区实验小学，项目需要去更远的岐安小学。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第2张图片


关于这个划片争议，也很好展示了目前高新区和闽侯的尴尬处境。
高新区的划片，高新区管理，闽侯的划片闽侯管理，阅云台虽然看上去地处高新区，实际归属在闽侯，所以也就导致周边近距离的小学进不去的尴尬处境。
即便投诉，预计大概率也很难成功，因为先天属性决定了。
目前项目已经交房，从二手挂牌来看，项目中高层毛坯挂牌1.8-2W，挂牌多月无成交。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第3张图片


从项目的挂牌价以及走势来看，很明显即便当初是红盘，但是在目前的楼市，已经没有保本的能力，刚交房业主还存在高预期，不过随着时间推进，预计成交价出来后，价格也就妥协了。
对于闽侯的新盘，除了阅云台，当年还有一个红盘，就是上街地铁口的大唐星悦世家，同样捆绑车位做到清盘。
当时的开盘情况：在鲤鱼洲国宾馆开盘，一次性全部推出，共3栋，316套房源，销售指导均价为17843元/㎡，吸引了900多人认筹摇号，同时要求捆绑车位，车位备案在20W左右。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第4张图片


这个依靠小户型+地铁的新盘，在当时依靠限价做到日光，不过目前项目交房后，二手挂牌同样是贴着当初的售价在卖。
当然从目前的市场来看，这种挂牌价基本也难成交。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第5张图片




02
板块情况
关于闽侯这两个当初的红盘，如今二手只能贴着当初售价卖，是不是因为它们不属于高新区的原因？
很明显答案是不。
高新区从去年开始，整个楼市已经不能叫下跌了，可以说是崩盘。
从中海寰宇天下开始，一整个高新区的二手全面下跌，幅度都达到20%-30%。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第6张图片


随便查看一个成交案例，一年时间，同样的户型差不多的楼层，直接从2.1W下跌到1.5W，下跌6K，幅度达到30%。
这个天花板的下跌，也基本带崩了整个市场，其他例子就不举了。
目前板块在售的新盘，一个是南边的国贸江屿原，一个是北边的保建国悦湖。
对于悦湖，当初土拍保利以接近底价拿下，楼面价约9203元/㎡，销售指导均价22000元/㎡。
从不动产数据来看，2023年12月项目领证上市，半年时间，项目网签141套，去化率20%，月均23套。
从克而瑞的成交均价来看，项目均价1.75W左右。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第7张图片


对于这个项目，户型的设计算是挺优秀，结合三大外来房企联合操盘，可以说要是放在2年前，按限价上市，预计都直接热销。
可惜2年后的现在，折扣去化，依然卖得一般。
这可能就是目前高新区的楼市最好写照。
03
楼市分析
关于高新区短时间的崩盘，之前写过好几篇，热度很好蹭。
近期有个别网友私信，提出的问题都一样，有一套高新区的房子，是否要卖掉？
从它们的情况来看，有的打算换房，有的怕一直跌。
这就是楼市比较好的写照，当房价下跌后，很多非自住的购房者，会开始考虑抛盘。
可能这也是高新区为何短时间内价格极速下滑的原因，这个人流不少的新区，除了自住外，也吸引了不少投资客，不管是专注投资的或者有闲钱买的。
房价的坚挺也让抛售变少，让大家觉得板块还有预期。
去年价格下跌后，信心一下崩盘，也就导致出货量剧增，价格持续下跌。
个人给予的建议，如果仅仅是怕还要跌，换房到别的地方，都不建议。
高新区个人感受，一直都算是新区里面最成功吸引到人的地方，它的下限不应该这么差，目前去换到金山、东区、南二环等，并不会有更好的保值功能。
前几年全国不少类似高新区这样的新区存在，比较有印象的成都、西安，都离老城区很远，但是房价并不算低，换言之市场认可度不错。
福州高新区一直的困扰，没有纳入福州城区，夹在福州和闽侯之间，非常别扭，加上滨海新区的出现，高新区的地位进一步下滑。
虽然阅云台业主期望划入更近的高新区小学，但是对于高新区没办法考福州高中，也成了很多家长的心病。
这2年听到最多的一个换房，就是高新区的房子为了小孩子读书，去城区买房，其中鼓楼和金山成为首选。
虽然谈论学区房，很多人都看不上，特别高新区也有不少新校加持后，但是依然对于不少家长还是难有吸引力。
一个区域的房子，如果无法做到一步到位，特别是对年轻家庭，只能住3-5年，在这种低迷的市场，无疑会变得更难接受。
04
盘点总结
对于高新区的楼市，短时间的崩盘，确实算是超出预期，这里是否真的一文不值。
可以用最常见的租售比计算，最好的例子，就是那个当初卖2W，目前卖1W的高新苑。
目前的租售比会达到多少，有意向的可以自行计算。
从保利阅云台划片争议，看高新区为何崩盘？ 第8张图片


对于这个新区板块，可以说如今的处境，也展示了很多自身的问题。
一直无法拿到正牌的定位，福州招商引资稍显一般，其他区域持续瓜分企业。
福州高新区的目前局面，可能也是福州这几年发展的体现。
至于未来，希望高新区能焕发新春，这里不仅体现自身价值，同样体现福州的发展价值。


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