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[房产] 警惕房价螺旋式下降

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奚衡 发表于 2024-7-5 00:00:00 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
全文1601字，预计阅读3分钟

原创第733篇



警惕房价螺旋式下降 第1张图片


好久没跟大家聊房地产了，今天谈论的话题是：
警惕房地产螺旋式下降。
我们分为三个方面：
当下的宏观环境、房地产惨淡现状、如何突破重围。
今天的内容偏向于宏观分析：
1、首先我们看国际经济环境，最大的不确定性是美国和欧盟的贸易壁垒，大家注意贸易壁垒不是对所有国家，唯独对中国的壁垒，主要体现在加征关税。
之前房地产为主的经济下滑，我们可以采取出口的形式创造了大量的外汇（主要是美元），但是现在形势比较严峻。
以出口电动汽车为例，先是美国单方面提高关税，后有欧盟集体对中国电动汽车加征关税，所以出口面临巨大的挑战。
如果出口下滑，那一定会导致产能过剩，产能过剩的结果是什么？就是血拼价格，这也是为什么最近无论是电动汽车还是燃油车拼命降价的原因。
目的就是挤占市场占有率，内卷化十分严重。
2、我们看一下国内经济环境，通过统计局的数据，包括MI的数据分析，我们发现企业扩大生产愿望不强，对于未来经济信心不足，叠加最近的查税风波。
给民营企业带来很大的不安全感，希望上面注意这个事情。
依法纳税是每个公民和企业的责任与义务，但是一定要在法律框架范围内，而不是行政的手法来干预。
法不可知，则威不可测。
当社会消费下滑，一定会出现经济通缩的危险，企业缩减生产，裁员降薪，更进一步导致居民消费下滑，不断的出现螺旋式负向循环。
所以如何从负向循环转为正向循环是当务之急要考虑的问题。
说完国际和国内的经济环境，确实比想象的严峻。
下来谈谈房地产现状。
你会发现现在房地产整个链条都出现了问题。
原因不在于供给，而是消费，还是消费。
地方政府所依赖的土地财政受到巨大的压力，土地公开拍卖的过程中几乎看不到民营房企的身影，几乎清一色的国企央企或者市城投拿地。
问题是拿了地以后，销售不顺畅，回款有问题，也为日后的债务偿还危机埋下了伏笔。
我不认为城投对于拿地操盘的能力比民企强，论专业程度，差了很多，唯一的优势就是借钱比较容易，有担保，有保证，下款快。
不过借的钱迟早要还，否则日后只能展期或者坏账。
参考一下贵州的一些地方城投一目了然。
根据市场经济买涨不买跌的道理，房价下降大家更不敢买房，开发商扛不动，主动降价，于是价格一跌再跌，大家就更不敢买了。
这就是楼市的负螺旋效应。
在这整个房地产链条中，地方政府，开发商，银行，金融机构，上下游几十个行业都会受到牵连，对于整个经济影响非常大。
最后说说如何突破重围。
1、不要再着急卖地，而是把旧账算清楚，烂尾楼处理掉，给人们稳定预期，如果坚持预售制度，那政府应该负责兜底一定完整交房，而不是把决定权交给开发商。
2、对于开发商而言，降低进入的门槛，不再依赖于拍卖的高拿下，而是谁能提供更好的完整计划，包括设计，创新，配套等等。（纪委需要严格监察）
3、降低存量房贷利率，否则会有越来越多的人手里有钱也不买房，而是选择提前还贷，短期看银行的利益受损，长远看对社会和金融机构都是正向作用。
拿出钱来消费银行才有赚钱机会，大家都存钱，银行赚谁的钱?
4、放开一切非市场化管制措施，放水养鱼，降低企业税赋，所有的管控房价措施全部取消，让市场决定一切。
5、因地制宜，目前我没有看到房价到底部的现象，这一调整过程会持续很久，其实也是房地产重大变革的机会，现房销售，取消公摊早日提升日程。
6、向低收入人群倾斜，包括养老费用，医疗制度，教育制度，中产以上好一些，农村或者贫穷地区享有的资源太少，分配方式要酌情考虑。
比如事业单位公务单位退休金是农民的N倍，有很大的调整空间。
当绝大多数低收入人群能够得到基本的保障，无后顾之忧，他就会有更多的意愿与信心去消费。
无论买房子还是买汽车。
以上是我的一些个人见解，谢谢各位！


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