作者:余飞
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]严重过剩的商务公寓,一直都是长沙的烦恼。为此,这座城市多次出台过定向去库存大招。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月2日出台的大招,堪称力度最大的一次。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当天,长沙市自然资源局与住建局联合发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》,提出:
已完成项目总平面图审批,但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可调整为住宅,停止新的公寓等类住宅项目规划审批。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面允许一部分公寓转变为住宅,另一方面停止新的公寓建设。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关键问题来了,长沙的公寓库存有多严重?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]事实上,整个湖南都如此。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多年前,中国经营报披露的湖南2018年的数据,可窥见一斑。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上图是中国经营报披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情况,最右侧一栏就是非住宅类房屋的去化周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以看到,株洲、岳阳、湘潭的非住宅类库存都非常高,去化周期都非常长。衡阳的南岳区、湘潭的韶山市,去化周期都在130个月以上,意味着要卖上11年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然,这里的非住宅类,不光是公寓,还有写字楼、店铺等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了给非住宅类房产去库存,湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]提出了10条举措。
1、严格控制非住宅商品房的用地增量。2、加快盘活非住宅商品房用地存量。3、控制非住宅商品房的供应。4、促进非住宅商品房的租售。5、鼓励非住宅商品房自持。6、降低非住宅商品房的交易成本。7、降低公寓居民的用户使用成本。8、加大金融支持力度。9、建立监测监管平台。10、落实属地主体责任。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中,第一条、第二条、第三条、第五条都是为了减少供应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是第一条,减少非住宅类供地。采取的方式和住宅类差不多,也即去化周期超过36个月的市县,暂停供地。24个月至36个月的,大幅减少供应。12个月至24个月的,减少供应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二条则是允许尚未开建的非住宅类土地改变土地属性,建成国家支持的比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。满足条件的土地,甚至可以“商改住”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当时还只是允许尚未开建的非住宅土地改变属性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在长沙则是允许已经部分符合条件的、建成的公寓直接转变属性,变为住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]急切程度明显升级。因为,长沙的公寓库存量太大了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年因为长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓,价格跳水,当时的价格相较于高点时,跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本号特意根据机构公布的数据,梳理了当时长沙各区公寓的库存量与消化周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月(两年)以上,其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月(7.8年)。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说,按照现在的销售速度,即便芙蓉区现在不再增加公寓供应,也要卖上7.8年才能卖完。
制图:城市财经
湖南中原研究院公布的最新数据显示,截至2024年5月,长沙内五区商办类物业库存达250万平方米(不包含现房),其中商务公寓的库存量达到了135万平方米,去化周期高达58个月,公寓成交持续低迷,整体存量积压。
办法是个好办法,但:
第一,最好的时机错过了。
最好的时机,应该是上一轮房地产牛市期间。
当时,长沙的房价虽然没有跟随东部的节奏,大幅上涨,但同样也是长年累月创新高。
如今,长沙本身的住宅库存量和销量,就够它烦的。
克而瑞湖南区域披露的数据显示,完全放开限购的长沙,6月份住宅成交量不足40万平方米。按照克而瑞的标准,低于45万方,市场就是过冷。
第二,商务公寓转变为住宅,很复杂。
商务公寓改为住宅,不是一份文件就结束了,这只是开始。
从40年的商业土地想要转变为70年的住宅土地,这里面牵扯到地方政府、企业和个人的各方利益,很难捋清楚。
对周边配套的调整,教育资源的划分,也都需要跟上。
正因如此,几年前管理层就钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
但到如今,这些城市执行得如何了?速度非常慢。
“商改租”都难以推进,更何况“商改住”。
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