作者：余飞
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]严重过剩的商务公寓，一直都是长沙的烦恼。为此，这座城市多次出台过定向去库存大招。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月2日出台的大招，堪称力度最大的一次。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当天，长沙市自然资源局与住建局联合发布了《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，提出：
已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房可调整为住宅，停止新的公寓等类住宅项目规划审批。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]一方面允许一部分公寓转变为住宅，另一方面停止新的公寓建设。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关键问题来了，长沙的公寓库存有多严重？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]事实上，整个湖南都如此。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多年前，中国经营报披露的湖南2018年的数据，可窥见一斑。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]上图是中国经营报披露的2018年3月湖南部分城市的房屋去化周期情况，最右侧一栏就是非住宅类房屋的去化周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]可以看到，株洲、岳阳、湘潭的非住宅类库存都非常高，去化周期都非常长。衡阳的南岳区、湘潭的韶山市，去化周期都在130个月以上，意味着要卖上11年。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当然，这里的非住宅类，不光是公寓，还有写字楼、店铺等。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]为了给非住宅类房产去库存，湖南省住房和城乡建设厅、湖南省发展和改革委员会等六部门联合印发“关于推进非住宅商品房去库存的若干意见”。
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]提出了10条举措。
1、严格控制非住宅商品房的用地增量。2、加快盘活非住宅商品房用地存量。3、控制非住宅商品房的供应。4、促进非住宅商品房的租售。5、鼓励非住宅商品房自持。6、降低非住宅商品房的交易成本。7、降低公寓居民的用户使用成本。8、加大金融支持力度。9、建立监测监管平台。10、落实属地主体责任。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其中，第一条、第二条、第三条、第五条都是为了减少供应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是第一条，减少非住宅类供地。采取的方式和住宅类差不多，也即去化周期超过36个月的市县，暂停供地。24个月至36个月的，大幅减少供应。12个月至24个月的，减少供应。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二条则是允许尚未开建的非住宅类土地改变土地属性，建成国家支持的比如新兴产业、养老产业、文化产业和体育产业等项目。满足条件的土地，甚至可以“商改住”。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当时还只是允许尚未开建的非住宅土地改变属性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在长沙则是允许已经部分符合条件的、建成的公寓直接转变属性，变为住宅。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]急切程度明显升级。因为，长沙的公寓库存量太大了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年因为长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，价格跳水，当时的价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本号特意根据机构公布的数据，梳理了当时长沙各区公寓的库存量与消化周期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]长沙核心5区公寓的去化周期均在24个月（两年）以上，其中芙蓉区的去化周期更是达到了惊人的93.1个月（7.8年）。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也就是说，按照现在的销售速度，即便芙蓉区现在不再增加公寓供应，也要卖上7.8年才能卖完。
制图：城市财经
湖南中原研究院公布的最新数据显示，截至2024年5月，长沙内五区商办类物业库存达250万平方米（不包含现房），其中商务公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期高达58个月，公寓成交持续低迷，整体存量积压。
办法是个好办法，但：
第一，最好的时机错过了。
最好的时机，应该是上一轮房地产牛市期间。
当时，长沙的房价虽然没有跟随东部的节奏，大幅上涨，但同样也是长年累月创新高。
如今，长沙本身的住宅库存量和销量，就够它烦的。
克而瑞湖南区域披露的数据显示，完全放开限购的长沙，6月份住宅成交量不足40万平方米。按照克而瑞的标准，低于45万方，市场就是过冷。
第二，商务公寓转变为住宅，很复杂。
商务公寓改为住宅，不是一份文件就结束了，这只是开始。
从40年的商业土地想要转变为70年的住宅土地，这里面牵扯到地方政府、企业和个人的各方利益，很难捋清楚。
对周边配套的调整，教育资源的划分，也都需要跟上。
正因如此，几年前管理层就钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
但到如今，这些城市执行得如何了？速度非常慢。
“商改租”都难以推进，更何况“商改住”。
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