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[财经] 深振业，这把亏大了

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菩提树下坐 发表于 2024-7-9 10:48:54 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
深振业，这把亏大了 第1张图片



文/十一弟


上半年刚刚过去，上市房企又要交出中期业绩了。


保利、中海、华润、建发、越秀、华发之外，还有一批处在第二梯队的国央企开发商。


比如中粮地产、中交地产、华侨城、深振业。


过去十年里，房价不断上涨，房地产一片繁荣。


背靠国央企身份，这些开发商吃尽行业红利，也跟着赚得盆满钵满。


很早以前，雷布斯就有一句名言，“只要站在风口上，猪都能飞起来。”


那么，一旦遭遇了市场下行，马上就吃不开、玩不转了。


他们的规模、管理、效率、战略布局，都不及大型国央企开发商。


几个开发项目的投资失误、踩错时点，就足以将其拖入深渊。


这两年，很多处在第二梯队的国央企开发商，已经开始亏损了。


前几天，中粮地产披露了今年上半年的业绩预告，最多可能要亏损将近5亿。


去年上半年，它好歹还能小赚5000多万。


中交地产的亏损面更大，它在去年上半年亏了6亿，今年上半年还要亏10亿。


深圳市振业（集团）股份有限公司，是一家深圳市属国企开发商。


去年上半年，深振业的盈利规模，已经下滑到了800多万，站在了盈亏临界点。


今年上半年，它已经由盈转亏，最多可能要亏损3亿出头。


深振业在去年就陷入亏损了，一整年下来，净亏损了8个亿。


过去二十年来，它也遭遇过利润下滑，但还从未出现过亏损。


在业绩预告里，深振业对上半年的亏损作了解释，主要有两大原因——


“开发项目计提了存货减值，房地产业务毛利率下滑。”


这两个因素背后的根源，都是当初拿地价格过高，遇上了房价下跌、销售滞缓。


实际上，就是在地块项目的投资决策上，预期过于乐观，误判了市场行情。


去年，深振业的销售规模大约33亿，在百强房企榜单上，根本排不上号。


十一弟查了下，它名下开发销售的房地产项目，只有十几个，布局在长沙、广东河源、南宁、东莞、西安、广州、天津、惠州、南京等城市。


由于规模不大，很难平衡和抵御业绩波动的风险，少数几个开发项目出现减值，就会给上市公司带来亏损。


去年，深振业的营收规模28亿，存货减值损失了8个多亿，最终导致净亏损了逾8亿。


作为深圳市属国企开发商，前几年，深振业的拿地触角，也伸到了广州。


目前，它在广州有两个开发项目——


位于黄埔区的振业天成，以及位于增城区的振业学府里。


这两个项目，都是深振业在2021年上半年高价拍下的土地，那是房地产最红火的时候。


其中，振业天成早在两年前就已经开盘，而振业学府里拖到现在，也还没入市。


2021年四月份，振业学府里地块挂牌出让，起拍价5.2亿。


经过七十九轮厮杀之后，深振业以7.3亿的代价，最终摘牌拿下，溢价率四成以上。


这块地的体量并不大，计容建筑面积还不到5万平米，折算下来，楼面价大约1.5万/平米。


深振业在2021年上半年拿地，转入下半年以后，楼市行情急转直下，房价再也涨不起来了。


在振业学府里附近，当时有几个新盘在售，单价都只卖到了2万/平米左右。


振业学府里的地价超过了1.5万/平米，参考周边项目每平米2万块钱的价格开盘，大概率是要亏本的。


高价拿地解不了套，深振业就只能一直拖着不卖了——


只要不开盘，就不算亏了。


据说，两年前，振业学府里还为开盘设置了销售展厅。


但最后，还是打了退堂鼓，干脆关门谢客、捂盘不卖了。


振业学府里规划了三栋住宅楼，一直拖到现在，早就封顶了，从期房卖成了现房。


整整捂盘了两年时间，还是看不到房价涨起来的苗头。


终于，深振业也熬不下去了，最近打算开盘入市。


上个月，振业学府里已经拿到了一栋楼的预售证，将推出192套房。


但在定价上，更加尴尬了——


项目周边在售的新盘，早就开始降价了，卖得比两年前还便宜。


十一弟查了下，振业学府里旁边的路劲·星棠，单价已经跌到了1.8万/平米。


它推出来的一些特价房，甚至还不到1.7万/平米。


项目附近的金茂万科·都会四季，只卖到了1.6万/平米出头；价格更贵一些的华润置地·公园上城，也跌到了2万/平米上下。


即便擦着片区内两万的单价开盘，振业学府里一入市，肯定就要亏损了。


十一弟查了下，振业学府里项目总投资，超过了11亿。


到去年，深振业已经投入了将近10亿，投资进度达到了85%。


按照项目总投资计算，振业学府里的开发成本，将近2.4万/平米。


也就是说，每平米两万块钱的开盘价，其实都无法保本。


赶上楼市下行，从高价拿地的那一刻，振业学府里亏损的命运，就已经注定了。


一直拖着不入市，捂盘整整两年时间，也没能扭转局面。


深振业在广州拍下的另一块高价地，卖得也相当艰难。


同样是在2021年四月份，振业天成地块挂牌出让，起拍价20亿。


这块地吸引了三十多家开发商报名争抢——


万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂。


在网上报价环节，只用了三十秒钟，就触及了地块最高限价，直接转入摇号环节。


那是上一轮楼市上涨行情下，土地市场上演的最后疯狂。


据说，在摇号环节，这三十多家开发商，一共套上了三百多个马甲参与摇号，增加中签概率。


当时，这块地光是保证金，就收了1300多亿。


最终，深振业运气爆棚，在摇号环节顺利中签。


这块地的成交总价，超过了25亿，溢价率26%。


振业天成的楼面地价，大约2.7万/平米，一举成为黄埔区的单价地王。


2022年，距离拿地一年半以后，振业天成开盘，单价定在了5万/平米上下。


这个开盘价，每平米比地价贵了两三万，深振业是有赚头的。


十一弟查了下，振业天成已经推出了10栋楼，共计508套房。


从两年前卖到现在，仅网签备案了173套房，去化率三分之一。


去年六月份，是振业天成最近一次取得预售证，两栋楼总共95套房，卖了一年多，只成交了1套。


如今的市场行情下，振业天成也很难守住5万/平米的开盘价，早就开始降价了。


最便宜的户型，单价只要4万/平米，每平米下调了上万块钱。


十一弟查了下，振业天成的总投资超过了37亿，开发成本大约4万块钱/平米。


这意味着，项目在售的一些户型，已经是贴着成本价在卖了。


这两个开发项目，光是土地款，深振业就承担了33亿，跟它在去年的销售规模大致相当。


结果，振业学府里捂盘两年还没入市，振业天成哪怕降价出货，卖了两年的去化率，也只有三分之一。


在广州，这家深圳市属国企开发商，算是亏大了——


靠天吃饭，踏错了市场周期，高价拿地的祸根，注定只会结出蚀本的苦果。


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精彩评论1

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沙发
王扩文 发表于 2024-7-9 11:07:30 | 只看该作者
 
深振业要学会造假，把利润当亏损之后再把亏损当利润，造假几百亿也不用退市，看看某药企造假三百多亿也浙咸鱼翻身，支持一下
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