作者：余飞
01
成交量腰斩的苏州楼市
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前两天写了南京楼市。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]南京的现状是，成交量持续低迷，上半年南京全市二手房成交量49525套（含高淳、溧水），环比（与2023下半年比）上涨15.2%，同比（与2023上半年比）则下滑12.1%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房成交量热度不及去年同期。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]价格一路下行，半年均价跌去了19%，相当于跌没了首付。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我爱我家南京研究院披露，2023年年末，南京二手房成交均价已经跌破了3万元，至29978元/平方米。而该机构最新披露的数据是：6月末，南京二手房成交均价跌至24206元/平方米。半年时间，跌幅高达19.25%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这篇文章，来看看其兄弟城市苏州。
苏州上半年楼市的表现，一言以蔽之：成交量腰斩，房价持续下行。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]永联行披露的数据显示：
新房总签约20165套（含政策性住房），同比2023年同期下滑34.54%；新房签约面积2666115㎡，同比下滑36.39%。其中新房住宅签约13967套（含政策性住房），同比下滑47.87%；新房住宅签约面积1821572㎡，同比下滑48.12%；新房非住宅签约6198套，同比上涨54.53%，；新房非住宅签约面积844543㎡，同比上涨24.10%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]新建住宅，无论是成交量还是成交面积，都接近腰斩。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]二手房方面：
总签约32738套，同比2023年同期下滑19.97%；存量房签约面积4006145㎡，同比下滑8.06%。其中存量房住宅签约29243套，同比下滑21.34%；存量房住宅签约面积3110940㎡，同比下滑21.68%；存量房非住宅签约3495套，同比下滑6.28%；存量房非住宅签约面积895204㎡，同比上涨132.39%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]房价方面，只看能体现市场真实变化的二手房价格。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]由于国家统计局每个月公布的70个大中城市，不包含苏州，所以只能看机构披露的数据。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]贝壳找房披露的数据显示，目前苏州的二手房均价已经跌破2万元，6月份的成交价为1.89万元/平方米。年初成交均价是2.06万元。
02
苏州楼市的前世今生
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州在年初将最后一道限购政策解除，开启了全面裸奔模式。但数据告诉我们，显然没有任何积极意义。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]回顾苏州楼市的前世今生，可谓跌宕起伏。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]1998年，中国结束了此前的福利分房时代，进入了商品房时代。1999年苏州正式开始执行，当时苏州的市场价格是1680元/㎡，园区都市花园一期的成交均价为2000元/㎡。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]此后随着浩浩荡荡的城市化，尤其是2001年中国加入世贸组织迎来了全面经济快速发展。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在经济与人口推动下，中心城市的房价一路上涨。2003年苏州成交均价涨至3000元/㎡，园区的成交均价刷新至4400元/㎡。2005年均价涨至4500元/平方米。2007年园区价格冲到了7000元/平方米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2008年受全球金融危机影响，有过短暂的调整，但后来随着“4万亿计划”推出，全国 楼市又精神抖擞了起来。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从2009年至2019年，苏州房价翻了近4倍。2010年苏州房价登上万元，2017年登上2万元。2019年的高位均价是2.58万元/平方米。这只是均价，核心板块的工业园区与姑苏均价直逼4万元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果从上一轮大牛市的起点2015年开始算，四五年时间苏州房价翻了一倍。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]因为不计代价上涨，在那段周期里，苏州与南京、合肥、厦门并称为楼市四小龙。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]然而，2019年成为了苏州房价的分水岭。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2019年成为苏州楼市的一个分水岭。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]那一年全国楼市整体都在躁动，仿佛又回到了2016年。苏州方面更是火爆异常，尤其是在当年的火遍大江南北的电视剧《都挺好》带动下，苏州的房子更是遭遇了哄抢，当时没有全款的实力，基本都得靠边站。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]由于房价上涨过猛，特别是半个月里拍出了三个地王，最终引发了住建部约谈点名。最终苏州在5月份连出两条调控政策：
第一拳，2019年5月11日，苏州出台调控新政，新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日补充新政，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]重拳之下，效果在2019年7月份显现，苏州房价开始转跌。
根据中国房价行情网数据显示，从2019年7月到2020年的11月的二手房挂牌价28619元变为24379元，降了4240元，降幅17.3%。苏州楼市的二手房成交价从27484元降到了25737元，跌了1747元，跌幅为6.8%。另据中国房价行情网追踪的实时数据显示，2020年11月苏州二手房同比下跌7.18%，位居内地跌幅榜第12位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]跌幅并不大，但整体转向的趋势已经形成。进入2021年，苏州房价维持在高位震荡，直到2022年，才进入了全面且力度较大的调整模式。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]按照中国行情网公布的苏州二手房成交最高点27484元/平方米，以及如今贝壳找房公布的6月份成交均价1.89万元/平方米，苏州房价经过近5年调整，均价下降了8600元/平米。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一跌幅，在主要城市中不算高，尤其是相比于省内兄弟城市南京。南京过去半年跌幅就达到了19.25%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从长周期来看，南京均价最高点达到了3.5万元/平方米左右，如今的均价跌至2.42万元/平方米，均价下降了1.08万元。
03
苏州转向背后
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这一轮楼市是全面的、整体的，没有哪个城市能够躲过。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]究其原因，都是当初不计代价上涨的后果。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不计后果上涨之下：
一方面，对于房价远超城市平均购买力，掏空了6个钱包，导致需求断档，找不到接盘侠。
另一方面，超前透支城市经济、产业实力，也即当下各城市本身的产业、经济支撑不起它们当下的房价。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]于是，我们看到的局面是：
第一，当下无一城房价不降。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]国家统计局披露的5月份70个大中城市二手房价格变化数据，无论环比还是同比，无一城不降。
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制图：城市财经；数据：国家统计局
第二，商品房销量没有最低，只有更低。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在去年如斯跌幅下，今年商品房成交量跌幅进一步扩大。
国家统计局披露：1-5月份，新建商品房销售面积36642万平方米，同比下降20.3%，其中住宅销售面积下降23.6%。新建商品房销售额35665亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.5%。
来源：国家统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]从上图走势可以看到，房地产进入2024年，跌幅在去年下跌的基础上，进一步大幅放大。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果说去年是小碎步下行，今年则是跨步下行。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今年前五个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]以此来看，今年商品房销量连“双9”都很难维持。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]综合我之前写过的深圳、广州、上海、北京、东莞、成都、重庆、烟台、常州、南京、西安、武汉、厦门等一众热点城市的房价走势，可以得出一个明显结论：
即便拥有不错的产业、经济和人口，也抵挡不住大趋势。因为尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力和购买力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州也是一样。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]区别只在于，产业强、人口竞争力强的城市，跌幅相对小一点，前两者弱则跌幅相对大一些而已。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州的成交均价相比于高点，每平米下调了8600元，南京则每平米下调了1.08万元。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]原因在于：
第一，南京房价泡沫本身大于苏州。
第二，苏州的产业实力强于南京。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州2023年工业总产值超过4.4万亿元，位居全国第二，仅次于深圳。上海去年的规上工业总产值略有下降，跌破了4万亿。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州的工业增加值在万亿之上，而南京2022年的工业增加值为5140亿元，不到苏州的一半。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在千亿产业数量上，南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。高于成都、郑州、杭州。但没法与苏州掰手腕。
制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州拥有11个千亿产业，其中还有一个万亿产业。当下拥有万亿产业的城市，只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：苏州市统计局
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]即便这些拥有不错的产业、经济和人口的城市，在大周期面前也只有服从。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]本号早就说过，尽管高房价城市中，有一批产业、经济、人口表现都不错的城市，但是，高房价严重透支了这些城市的支撑力。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于一二线城市来说，房价调整的根本逻辑，其实就是一句话：很多城市的房价，德不配位。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
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