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[房产] 七月的二手楼市，可能要急转直下了

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柯尼斯堡 发表于 2024-7-11 10:28:30 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
今天的选题我压了三周，甚至一度想放弃，毕竟今天的二手氛围来之不易
但当我看到一些关键数据一降再降、一些趋势渐已成形的时候
有些话也到了不得不说的时候
尤其当我看到那些鼓励房东撤牌、扬言楼市要大涨的调调的时候
我在想如果真有房东听进去这些意见，真的放弃眼前准备下定的客户
那不是害死人么
因为真实的成交情况早就默默转身了
这里的真实成交就是之前跟各位提起过的转定单
也就是购房者决定掏钱买房的那一刻签订的转定合同
这份数据来自链家，我们也只敢用链家的，一来数据干净、二来链家市占稳定在24%
相当于说你可以通过这份数据看到全市1/5成交样本的实时波动
这也是为什么我站在新政后首周敢跟各位说成交炸了
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第1张图片


在首次出现单日破千的时候又跟各位说后面还有单日破千的时候
依然没有邀功的意思，依然想说的是
这份转定单数据会提前两到四周告诉我们接下来的二手成交走势
这是我今天依然能在这跟各位叨叨的原因
不过这也是真正让我焦虑的地方
因为目前来看真实的二手成交
01
已经连跌三周，且降幅近40%
是不是跟各位体感完全不同
我们中的很多情绪还停留在六月二手成交爆棚的氛围里
新政后的成交确实炸了、六月二手总量也确实来到新高
但如果各位还记得两周前的一篇关于新政可以持续多久的稿件的话
这里面我说过是新政就有有效期，无非长短
那现在我们正在经历的就是他的下行阶段
我第一次看到下滑大概是在三周前
那是首次下滑，而且那周连日暴雨，还看不到趋势
没想到三周过后看到的数据是成交连跌三周
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第2张图片


不出意外的话本周数据也在1000-1100套之间
这个量级基本跟今年的小阳春持平，也不差的
只不过相比上海多年未有之的政策，所以这个回落比想象中快
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第3张图片


最扯的是成交跌幅最大的就是新政后第四周，6月17日-6月23日
这周上海进入梅雨季，连日的暴雨，没想到这还真能影响成交
链家的小哥跟我说那周原本预约带看的客户都取消了
没有带看自然哪来的成交
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第4张图片


那这个跌幅意味什么
截至上周的1088套这个数据，对比新政首周的1793套下浮39%
也就是说新政后首周原本10单的买卖，现在只能成交6单
而这些跌幅未来一两周内都会和大家在网签里见面
整个七月的网签数据也可以从这初见端倪
不管网签会后置两周还是四周，七月网签应该都建立周均千套的转定单上
按周均1000套算，七月是将近4000套转定单
再按链家24%市占算，那七月成交规模接近1.6万套，对比六月就是三成的降幅
当然这都是毛估了，想要跟各位房东说的
首先趋势下行，这是客观规律
其次对比高点下浮四成、全月来看大概下浮三成
量如果都没涨，价格各位懂得
所以如果再有人跟你说撤牌说后面还要大涨，不要理他，他愿意撤让他自己撤
这是请各位七月房东要小心的第一件事
02
500万以下的房东尤其要小心
这个价格段一直是我们二手市场里的成交主力
不管是转定单，还是每月网签，这个价段成交占比都能达到七成左右
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第5张图片


所以哪怕同样的降幅，500万价格段的成交流失也是最让人头疼的
而这也是需要提醒各位500万价格段房东的地方
因为目前这个价格段下滑的最迅速
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第6张图片


可以看到对比高峰时期，500万以下的刚需成交的下滑幅度已经超过40%
这拨成交大势里，成也刚需、去也刚需
可以看到刚需正在被快速消化
你要说这件事从什么时候开始的
对不起，还是从上海入梅那周开始的
6月17日-23日，这周500万以下价格段环比上一周下滑22%
你可以理解为每5个转定单客户就有1个消失
站在房东角度那就是卖房机会打八折
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第7张图片


这还是入梅那周单周的环比情况
以更新到上周的数据对比新政首周，就是上面说的40%
相当于原本10个客户现在只剩6个
网签数据滞后性带来的信息滞后
如果是平常时刻无所谓，但这种市场转向已然眼前的时候
当每位房东边看市场边做自己卖房决定的时候，各位刚需房源房东应该关注起来这个数字，不要冲动跳价
两周前我中介朋友苏苏跟我说她对接的房东现场跳价五万
房东跟她说他感觉市场成交非常火爆，单日网签破千、六月要破两万....
最后跳价没成功，目前房东还在等下一位出价更高的客户
六月成交火爆是没错，但市场变化非常快
当你预判错了后面的走势，那后面结果就是
你pass掉的那个客户是你今年以来出价最高的客户
这是两周前，我相信现在市场依然可能会出现这样的情况
想对房东们说，尤其是五百万左右的房东
卖房要趁早
03
目前来看下行趋势已定
这倒不是从前面的趋势来看的
而是目前停留在市场里的看房人数
也许个别小区的稀缺户型不缺客户看房之外
市场上大部分客户看房人数是在渐渐下滑的
我把四月以来每周末的看房人数放在一起各位可以感受下
现在的看房人数基本也回到小阳春的状态
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第8张图片


©上海链家4月以来各周末看房人数
依然是数据变化的客观规律
但对于现在正在卖房的房东而言需要格外注意
因为后面来看你房子的人在变少
而这方面我真正着急的点还不仅仅是看房人数
因为本来七月八月就是成交淡季
而是这样的二手氛围里绝大部分房东不知道实际的成交量以及看房人数都已发生改变
最明显的表现就是不断收紧的议价空间
一般什么时候才会收紧议价空间，不就是看涨市场的时候么
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第9张图片


注：红色示意新政前，绿色示意新政后
新政后几周议价空间收窄是有底气的
如果后续成交还可以走高，哪怕企稳，议价空间都该收紧
但现在不是
议价空间还维持低位的时候，成交量已经大幅下滑
换句话说你眼前的客户谈价5%，你嫌谈的太狠拒了TA
当你跟自己赌一把后面还有议价空间更小的客户
其实后面带着成交意图的真客户已经大幅减少
这样的案例我也听说了一些
顾村某三百万房东最后议价空间卡在4.5%还是5%的时候，房东想了想不谈了
那几天正好是上海六月二手成交破两万套的新闻满天飞的时候
截至到昨天他还没等到第二个坐下来谈的客户
真的很神奇，数据反应什么问题，你就能在自己身边更大概率碰到这样的案例，二手市场真的是用脚投票的市场
当这些房东以为接下来市场还会进一步上行的时候
其实目前的市场已经无法支撑这样的事情发生
04
这是篇着急的文字
着急的不是文字本身
而是当我看到我们从四面八方听来的预估和真实的市场之间正在形成巨大的裂谷
已经上岸的房东已经安全趟过去
还没有卖房打算的房东也无所谓
要紧的是此时此刻正徘徊在裂谷边缘的客户
当你以为自己在走上坡路的时候，其实眼前的市场正在发生分裂，这是我着急的地方
现在飘在市场上最真实的情况是什么
市场上低价房源已经消耗殆尽
新挂牌房东的心理价位都要踩着上套成交价
而新进场的客户也要踩着上套成交价，不然不会谈价
你会发现市场波动期，买卖双方对市场的不同预期最后会成为横亘在买卖双方的最大绊脚石
这里面真正的赢家就是谁最先认清现实
成交趋势连跌三周，后续转向的可能微乎其微
现在这个六月成交已经是近几年最好的六月了，原本淡季里能有这样的成交已然难得
只不过说后面的趋势跟你想的不同
如果你真的要卖房，请早做打算
转定单数据的真实性以及这个数据市占规模带来的可参考性经得起考验
从始至终我要说的还是那句话
抓住窗口期
05
今天还打算多说一点
最近约饭的人有点多，也不仅仅是中介和信贷老师
还有专门观察股票市场的资方
其实从他们的视角来看房地产会更加骨感
让我没想到的一点是他们对于楼市回暖的评判标准居然也是我们日常关注的二手
在他们来看二手市场是目前市面上最为关乎需求端的数据
所以今天的数据来的比各位想的还要重要
不管是新房还是二手还是土地
不过资方的人也提醒我一点，也是以往数据文里提到过的
是数据波动就有规律可循
是新政效果就有效力期
目前来看上海的二手市场的波动还在预估范围内，没有出现异常波动
哪怕是后续成交走低，也是规律使然
倒不是找补，而是一分为二的看
各位如果担心二手市场，大可不必
如果各位真的卖房，那得抓抓紧
七月的二手楼市，可能要急转直下了 第10张图片


以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5404篇原创文章


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