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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前段时间，老杨写了一篇关于全球主要经济体的房价走势。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有兴趣的可以回看：全球房价走势：看完后，气得想揍人！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]结论是：近几年，欧美日等多数发达国家房价上涨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2020年之前的几年，国内兴起了一轮海外买房热。
如果当时老铁们去发达国家买房，如今赚得是盆满钵满；
如果当时网友们去东南亚发展中国家买房，如今亏得可能只剩裤头了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不知当前曾经出海赚洋钱的朋友们，如今总结和反思过没有？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]今天这篇文章，老杨聊聊那些血雨腥风的炒房失败教训与逻辑吧。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]森林城市，理解丰满，现实骨感
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2016年，对于很多中国人来说，东南亚楼市好像很热。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实呢，主要是马来西亚的一个超级地产项目，在中国铺天盖地的宣传和销售。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老杨记得，当时住的张江某小区的电梯间里，就有这个项目广告。
2016年，森林城市首次开盘之后，总共售出约1.5万套住房，销售额额高达180亿元。
180亿，现在对于很多房企来说，已经是天文数字了。很多当年楼市繁荣期能销售超千亿的房企，如今一个月能卖10亿就不错了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]据相关数据，180亿的销售额中，中国买家约占70%。
如果大房企们靠此投资策略，在海外多国低价圈地，开发大型项目卖给国人，那或许真能诞生几个国际级、国际化的大房企了。
然而，这其中存在两个“天问”：
一是，中国房企圈地圈到全世界，到哪里都能搞定当地正府？
二是，中国人炒房炒到全世界，到哪里都能赚得盆满钵满？
理想很丰满，现实很骨感！
2017年开始，这一项目急转直下。
国家关注到由此引发的外汇流出问题（房企投资与个人买房），于是同年5月房企停止在国内的推广与销售。
一年后，马来西亚新总理 马哈帝尔上台，其想法与前任不同，由于种种考虑，一度叫停了森林城市项目。
2020年疫情暴发后，这种国际大项目的经营与销售，更加困难。
再后来，国人渐渐淡忘了这个曾经轰动一时的传奇项目。
但是，那些当年买了这个项目的国人，却无法愉悦地面对惨酷的现实。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]柬埔寨西港，中国炒家的灭顶之灾
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2018－2019年，东南亚多国房地产市场快速升温，房价大涨。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]正好在那个时段，国内楼市已经持续暴热了两三年，但在不断升级的调控压力之下，部分热门城市限购限售趋严，同时楼市初现降温迹象，于是大量的内国房产投资客需要寻找新的投资方向。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外，部分国内外的销售代理机构、财经地产自媒体大V，纷纷引导国内买家去东南亚投资。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]关于西港炒房炒地热潮，我在2019年9月时写过一篇文章，
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家可以点看：2019西港 VS 1993海南，历史有多像？成人多疯狂！
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]细节不再赘述。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]摘取主要观点如下：
西港，与海南（也可聚焦于海口）的相似点，兼与深圳的不同点：
1、国家支持经济开放，政策红利较大。（深圳相同）
2、原来以农业为主，经济基础薄弱，本地人少，外来人多，外来人潮起潮退。（深圳相同，但来深圳的打工者最终多能扎根）
3、经济发展思路上，目光短浅，急功近利，不以最重要的第二产业为主，却以华而不实的第三产业为主，妄想跳过第二产业阶段，直接进入第三产业阶段，全球都没有先例呀。（深圳不同，早期傍着香港大腿，大力发展出口加工）
4、投机炒作之风盛行，人们竞争追逐短期暴利，人心浮噪，三观不正，社会风气败坏。（深圳不同）
5、房价地价暴涨，房地产炒作盛行，炒地皮、炒楼花现象突出，最终滋生较大的房地产泡沫并破灭。（深圳不同）
另外，西港的社会管理能力低下，官员贪腐赤裸深重，土地制度与交易混乱。这比当年海南的情况，还要更严重！额外助长了房地产泡沫。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]东南亚楼市热，入选2019年中国房地产十大事件
为了更全面地回顾当时东南亚楼市热的基本情况，这里再分享一点信息。
2018至2019年，柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家的房地产市场出现了继20年前亚洲金融危机后的再次火热，不少中国个人投资者及开发商均纷纷涌入购房或置地。
根据胡润研究院数据，2018年，柬埔寨首都金边凭借16.7%的房价涨幅成为全球房价涨幅最高的城市，菲律宾首都马尼拉等城市同样涨幅排名靠前。
此外，柬埔寨西港成为中国投资者炒地的目标。对于开发商来说，富力地产大举进军柬埔寨进行布局，并在国内打出广告语：“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”由此可见部分国内开发商对东南亚楼市的长期看好。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2019年，在另一篇文章中，老杨还曾再次提示风险，
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家可以点看：东南亚楼市热，入选2019年度十大事件
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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]摘取文中主要观点如下：
在法制健全、市场规范的国家，个人投资房产的原则：地段、地段、地段。
而在柬埔寨、越南、泰国、菲律宾等东南亚国家，原则是：企业、企业、地段。
选错了企业，即便是项目位于首都的中心区，也可能烂尾，或交不了房。
即便交了房，建筑质量和小区配套，也会远差于预期！
比如，某知名国际大房企，在越南胡志明市（类似上海在中国的地位）开发的一小区，品质优良，老外扎堆租住，房租远高于周边小区，租金收益率能达10%，而且一房难求。
国内散户投资者，最大的毛病是贪便宜，去东南亚投资也会犯病，但其面临的风险远大于国内！
不懂这一点，亏死在东南亚，也不稀奇。再过几年，市场退潮了，等着看戏吧……
2019年，东南亚房地产市场正处于2008年金融危机后的全球货币宽松背景下，全球房价上涨周期的板块轮动末期。
对于中国投资者来说，其海外投资的首选目标是澳大利亚、加拿大、英国等发达国家的优质房产，这些国家的房价也在本轮周期中涨幅较大。
然而，2017年以来（至2019年），这些发达国家房价开始陆续见顶下跌，便使得许多中国投资者将目标转向菲律宾、缅甸、柬埔寨等发展中国家。
在近几年全球经济增长乏力并且资产价格处于较高估值的背景下，部分东南亚国家仍保持相对较高的经济增长速度并具有相对较低的资产价格。
此外，部分国人被中国本轮房价上涨激发出很高的投资热情，但很多城市（2019年）近两年来陆续降温，于是有些人转战东南亚市场。
需要指出的是，这些国家房地产市场正处于板块轮动末期，未来几年可能面临降温的风险。
此外，这些国家社会和金融体系较不稳定，并具有一定的法律和政策风险，投资者需保持谨慎，谨防再现当前东亚金融危机爆发后的楼市惨剧。
注意，上述文字写于2019年！
如今，2019年时的观点与预言，大部分已经成为现实！
其中的逻辑，值得大家深思；因为，未来还会有很多国人去海外置业，别再重复掉进前人之坑。
为什么东亚、东南亚，容易滋生房地产泡沫？
包括当年的日本、韩国、香港、台湾、泰国、海南等等……
其实，有很多共性的东西。
有兴趣的朋友可点看我的文章：近30年来，全球五大房地产泡沫，四个出现在东亚，这是宿命吗？
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最后送老铁们两条海外购房的铁律：
一是，长线来看，优先关注发达家的发达城市；
二是，短线来看，密切观察全球房地产市场周期变化与板块轮动。
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