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[房产] 解读多城土地或物业“商改住”的影响

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袁波 发表于 2024-7-14 11:50:25 | 只看该作者

事件：
7月以来，包括上海、杭州、深圳、长沙、昆明等热点城市相继发布“商办改住宅”的政策，或将待供应土地从商办改为商住/住宅，或将已建成或在建的商业物业改为住宅。比如，上海徐汇区原小米地块，杭州涉及到“商改住”的土地面积超过500亩（比如未来科技城板块）7月7日，深圳计划将后海两宗商业服务业设施用地调整为“商服用地+居住用地”；与此同时，云南昆明、湖南长沙、海南万宁、湖北襄阳等多个城市，今年也相继出台了支持“商改住”的系列政策。

点评如下：

1、应对商办过剩，价格下跌。近年来，商办过剩很突出，在售去化周期普遍高达30个月或几年，开发商纷纷通过大尺度打折促销，五折甚至更低比比皆是，物业价格屡屡创新低，恶化了投资环境，不利于开发商回笼资金和缓解资金链紧张。

2、提高供给效率，匹配需求变化。在经济放缓，线上消费替代性强化，存量商办的空间足够应对需求了。在满足居民住房新期待，打造好房子和提高居住品质的背景下，需要增加居住用地供应。同时，不是商办用地全部改为住宅，部分改为学校、绿地等公共设施，有助于平衡住宅用地增加后的公共设施需求。

3、缓解土地财政压力，热点片区住宅长期供求缓解。商办过剩，用地难以卖出去，改为住宅，特别是满足改善型需求的产品，土地出让就更加顺利，能有效缓解卖地压力，而且缓解住宅供求关系，特别是热点片区。不过，可能会导致供应太多，同质化竞争而出现降价。

4、也有不确定因素。一是调整为居住功能需要考虑片区规划定位，要符合国土空间规划要求；二是要满足宅地供应指标，改变为住宅用地，供应指标会突破；三是住宅项目所需要的公共配套设施能否落地和到位。涉及到消防安全整治和公共服务设施，存量非住宅物业调整为住宅的难度更大。

5、短期内整体调整的规模不大。部分地块可能会实现调整，受片区规划管控和国土空间规划的限制，以及地方对招商引资和产业导入的要求，公共配套设施的要求，大规模调整的可能性不大。考虑到住宅供求关系发生重大变化，大规模调整功能的可能性不大。

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