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[财经] 120亿已发放！国家队“买房”，大量资金到位……

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刘长忠 发表于 2024-7-14 17:42:30 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
120亿已发放！国家队“买房”，大量资金到位…… 第1张图片

国家队“买楼”有最新消息：大量资金到位，投放速度加快！120亿再贷款资金审核发放本轮房地产政策一大亮点就是创设了保障性住房再贷款。中国央行此前宣布拟设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。这一新工具与前期工作形成了有效衔接。早在2023年央行就设立了租赁住房贷款支持计划，今年6月初在这基础上又完善推出了保障性住房再贷款，老工具1000亿元的额度也并入了新工具。新老工具合并后，投放进度明显加快。据中新社国是直通车从有关部门了解到，截至二季末金融机构已经发放了近250亿元租赁住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超过120亿元。专家认为，新工具依然采用“先贷后借，按季操作”的模式，即金融机构先发放贷款，下一季度再向央行申请再贷款资金，会有一个季度的时间差，目前看后续贷款投放有望进一步加快。此外，新工具支持范围扩大，更有利于落地实施。地方政府收购标的由存量住宅商品房扩大到全部商品房，用途由租赁扩大到可租可售，再贷款对象由7家试点金融机构扩大到21家全国性金融机构。多重利好都将助力新工具加快使用和落地见效。多个城市已出手重庆的速度应该是全国最快的。6月23日，重庆市首个由国企批量收购商品房用作租赁住房的项目已经投入使用。首批房源95套，面积35平方米上下，每月租金1500元左右，包括物业费和宽带费，家具家电基本齐全，可拎包入住。
120亿已发放！国家队“买房”，大量资金到位…… 第2张图片

房屋位置好，租金比周边同等类型租赁住房便宜约10%，目前不到半个月的时间，出租率已超过60%。重庆的例子说明，只要运营的当，保障房后续出租完全不需要担心，这笔帐地方不亏。据不完全统计，截至目前，全国已有至少22个城市落地了政府收储商品房的模式。5月30日，广州增城区政府挂出公告，公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名。简单来说，就是购买商品房来作广汕铁路被征收人的安置房。
像这种拆迁以前是要不赔钱，要不给当地村民赔偿新建安置房屋，现在既然周边有那么多库存商品房，何不直接买过来给村民安置呢，商品房的品质更好。所以公告规定了要求在新塘范围内，四舍五入这也算是就地安置。户型面积段必须能组合出≥72个280㎡<误差≤3%>和2个270㎡<误差≤3%>安置指标，总建面20700㎡误差在±300㎡内（我也搞不懂，评论区有建筑专业的欢迎解释一下。）关键是对收购价格也作出规定：“土地成本+建安成本”。像增城现在卖的比较好的新塘华润置地润悦，当年地价都要12570元/㎡，6月份的新房成交均价是13604元一平，中间就差1034元，建安成本几乎是全亏进去了。所以地方愿意给出“土地成本+建安成本”的价格去收房，真的很良心了。6月6日，南宁市江南区人民政府官网发布一则「南宁吴圩机场改扩建工程飞行程序净空处理超高房屋搬迁开展“以购代建”征集符合条件商品性安置房源购买公告。」
120亿已发放！国家队“买房”，大量资金到位…… 第3张图片

南宁吴圩机场扩建要征收当地人的土地，现在要购买一批商品房用作“拆迁安置房”，也就是回迁房，和广州的情况很像。要求商品房位置在南宁江南区友谊路与光明路交叉口中心点为圆心的一公里的半径范围内，且只要产权清晰的现房。计划安置约780人，收购商品房面积大约46800㎡，户型不限。46800㎡按照100平一套算，大约是468套房子。大家别看小这468套房子，现在本来买房的人就不多，南宁这种弱二线城市新房成交就更少了，468套比江南区一个月的新房成交量还要多。
120亿已发放！国家队“买房”，大量资金到位…… 第4张图片

资金如何保障国企收购开发商库存用于保障房的资金从哪里来？经济学家任泽平认为，可采取以项目做抵押，国有银行贴息贷款，或者发行超长期国债，或者做成类似PSL的金融支持工具。任泽平称，当前，保交楼是重中之重，组建中国住房保障银行，建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政就会恢复，地方债务压力就能缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，本来开发商手里就有那么多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。具体来看，可以从下面几个方面解决资金问题。1.国有银行贴息贷款：以收购的商品房为抵押或质押，向国有银行申请贴息贷款。当前房地产贴息贷款主要用于需求端，2023年12月，浙江杭州临平区出台购房贷款贴息政策，贷款金额超100万的按100万给予贴息补助，补贴期限36个月。政府收购存量房过程若能获贴息贷款，收购成本将大幅降低，缓解地方财政压力。2.超长期国债：为地方政府发放超长期国债用于收购，缓解地方财政压力。2024年政府工作报告提出，从今年开始拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，今年先发行1万亿元。20-50年的超长期特别国债，不列入赤字，不增加地方债务压力，与政府收购商品房用作保障房高度适配。3.类PSL金融工具：PSL是棚改货币化安置阶段重要资金来源。PSL抵押补充贷款作为央行货币政策工具之一，在2015-2018年发挥过重要作用。国开行等政策行通过PSL为棚改提供了大量稳定且低成本的资金。政府收购商品房同样可考虑类PSL的金融工具，由政策性银行提供资金支持地方政府收购，收购后的房子出售、出租，资金回笼后偿还贷款。本文来源：夏宾/国是直通车、微信公众号樱桃大房子、微信公众号泽平宏观、公开信息等


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沙发
論回 发表于 2024-7-14 21:36:49 | 只看该作者
 
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