近几天，大盘很弱，但地产股却连续逆势上涨。
这与对重要会议的期许有关！
本周一至周四，正在举行三中全会。
这届会议引人关注，尤其是涉及经济改革事宜，很多人自然与房地产联系起来。
另外，部分外媒也在高度关注我国的房地产市场与政策面变化，近日又有预言房地产将出新政之类的云云。
那么，房地产政策接下去会怎么走？
今天，围绕政策演变历程、逻辑和趋势，跟各位分享一下。
政策演变脉络
咱们从上一轮政策收紧开始聊起，梳理国家层面的重要政策。
首先，各位要明白逻辑，楼市调控的重要参照系是房价变化，房价如果持续上涨至某种程度，就会出政策抑制楼市；反之，则不会出政策促进楼市。
从统计局公布的70城二手房价格来看，上一轮房价上涨，始于2015年4月。其后房价涨幅震荡中扩大。
2016年9月，房价涨幅超过1%，这在历史上属于过热情形。
正由于此，
2016年9月30日，住建部开会，要求16个房价过快上涨的城市出台调控措施，要求其房价稳定在此前水平上。
这其中，有两个倒霉蛋：长沙和成都，房价刚开始上涨就被圈住了。
这是一个重要的政策拐点，宣告了之前几年的政策宽松期的终结！
其后，房价继续上涨，只是涨幅回落。于是调控就持续不断地升级。
2016年12月，中央经济工作会议，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题；要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位（首次提出），综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
2018年7月31日，中Y政Z局会议，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨（首次提出），加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
2019年7月30日，中Y政Z局会议，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段（首次提出）。
2020年8月20日，住建部和央行，召开了重点房企座谈会，提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，宣布了房企融资的“三条红线”，即：1.剔除预收款后的资产负债率大于70%；2.净负债率大于100%；3.现金短债比小于1倍。根据房企“踩线”情况不同，会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度。对12家房企进行试点。
2020年12月31日，央行、银保监会，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将银行划分为5档机构，分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。第一档中资大型银行有7家，包括中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开发银行、交通银行、邮政储蓄银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次减少。
在持续不断的打压之下，2021年9月，房价终于出现拐点，首次进入下跌通道！
房价下跌，远比房价上涨更可怕，更让管理部门紧张。
上述回顾过，2015－2016年，房价连续上涨18个月之后，才开始出政策抑制房价；
而2021年9月，房价刚刚下跌1个月，政策就开始转向了！
转向初期，政策表述比较委婉。
2021年9月24日，人民银行货币政策委员会，2021年第三季度例会，首提“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。
2021年9月29日，央行、银保监会、住建部，房地产金融工作座谈会，要求金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
2022年7月28日，中Y政Z局会议，分析研究当前经济形势和经济工作，会议强调：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
大家注意，在房价下跌11个月之后，高层会议通稿中仍出现了“房住不炒”！
2022年11月11日，央行、银保监会印发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。包括稳定房地产融资、做好保交楼金融服务、推进收并购和风险处置、维护住房消费金融服务权益、调整贷款集中度过渡期以及加大租赁融资等6个方面，共计16条措施。主要包括：坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；支持房企的债权融资；鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求；鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险，对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责；对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期；相关金融机构要用好人民银行、银保监会已出台的适用于主要商业银行、全国性金融资产管理公司的阶段性房地产金融管理政策，加快推动房地产风险市场化出清。
点评：这是本轮房地产市场降温以来央行与银保监会首次出台全面而系统的支持性文件，重大利好。
2023年4月28日，中Y政Z局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。要有效防范化解重点领域风险，统筹做好中小银行、保险和信托机构改革化险工作。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。规划建设保障性住房。要加强地方政府债务管理，严控新增隐性债务。要继续抓好新冠疫情防控工作。
点评：“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”属于新提法，预计城中村改造将提速，结合部分城市实行房票政策，利好于房地产去库存。但仍重申了房住不炒。
2023年7月24日，中Y政Z局会议：要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
点评：这次会议各经济领域政策皆吹暖风，为近几年所罕见；近几年来首次不提房住不炒，转向信号重大；要求调整之前楼市繁荣期的紧缩政策；宽松程度仅次于2015年12月的中Y经济工作会议。
2024年4月30日，中Y政Z局会议提出：要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。
点评：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这是一个新提法！与去年12月重要会议相比，这次没提“三大工程”，那就是有所淡化了。强调消化存量房产，那就是要去库存！去库存的方式有很多，包括刺激购房需求，地方收购存量一二手房用于保障房、人才房，旧改棚改城中村改造的货币化安置、房票安置拆迁户等。优化增量住房，涉及建造好房子、优化新房总量与供应结构。政策面的大变化，
然后，就是今年5.17新政，落实4.30政治局会议精神。
楼市调控与房价泡沫
上述回顾与梳理了2016年以来的政策脉络。
既然调控主要是针对房价波动而进行的，那么仅盯着房价涨跌是不够的。
如果能以房价泡沫为主要参照物，进行调控，可能从时机与效果上会更好些。
比如，上文提到2015年4月房价由跌转涨，进入上涨通道。那么在房价泡沫即将出现之际，就该出辣招了。
以老杨构建的50城房价泡沫指数来看，2016年7月，房价泡沫指数首次进入正值区间，也即滋生出泡沫了。
2023年10月首次挤出房价泡沫；在这个时点，所有的房地产限制性政策都应该取消了。
不同城市的楼市运行，存在时间与幅度上的差异。
这里仅举深圳的例子，看看调控的时机应如何把握。
2015年6月，深圳就滋生出泡沫了。主要是深圳房价在2015年3.30新政后就开始快速拉涨了。
但深圳的收缩型调控，直至2016年3月25日，方才出台。明显滞后了。
2024年2月，深圳房价泡沫挤完；在这个时点，深圳的所有限制性措施都应取消，包括限购。
房地产政策环境景气指数
为了更好地观察和研究政策变化，老杨研发出全国首个房地产政策环境景气指数。可以用来量化政策力度，也可方便地比较不同历史时期的政策景气度。
2014年以来，政策环境指数经历了两轮上行，一轮下行。
上一轮政策环境指数最高点为231点，出现在2016年7月。
政策环境指数最低点为－169，出现在2021年8月。
今年6月，政策环境指数为190，还没超过上一轮高点。
但看下图，政策环境指数构筑了一个U形。
所以我说：政策面正在完成180度的大转弯！
今年6月，国家层面和地方层面，本月无重磅政策，都在陆续落实5.17新政，住建部和央行进一步推进保交楼和3000亿再贷款收购保障性住房。
今年4－5月政策环境景气指数明显上升，而6月重新放缓脚步。
下一轮救市展望
7月15日至18日召开的三中全会，让很多关心房地产的朋友们想入非非。
其实，回顾过去多次三中全会，一般不会提及房地产，更不会多句、成段的阐述。
上一届三中全会，并没议及经济，而是审议通过了关于深化党和国家机构改革的决定。
上上一届三中全会，于2013年11月举行，涉及房地产的，主要是“加快房地产税立法并适时推进改革”。
但事实上，至今都未实现房地产税立法。
从中可知，房地产的周期性波动，显著影响到大政方针的落实节奏。
本届三中全会，聚焦全面深化改革，推进中国式现代化。
当前，全球政治、经济、军事等诸多方面皆不太平，我国经济发展的外部环境复杂而严峻；国内存在人口出现拐点、经济增速重心下移、疫情疤痕效应仍存、房地产大降温等诸多不利因素。
在此国内外背景下，确实到了深化改革、提质增效、跨越中等收入陷阱、实现中华伟大复兴的重要节点。
显而易见，在这一宏大叙事语境下，房地产不可能成为重点，还是让新质生产力之类的抢风头去吧。
我们需要重点关注的是，7月下旬的最高层经济部署会议，很可能再度释放利好信号；然后，8月9月，再一轮新的救市行动！
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