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[房产] 重庆物业服务实行4个等级收费，不少小区业主申请降费倒逼物业提升服务质量

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坚强的华华 发表于 2024-7-23 10:31:22 | 只看该作者 打印 上一主题 下一主题
 
今夏，重庆成“物业降费”焦点城市，降费背后是业主与物业之间的博弈。
现场：

多个别墅区业主自发摆摊签字，要求物业费从5元降至1.485元
一张桌子，四张凳子，最近每晚7点至9点，重庆市渝园小区里，两名业主志愿者准时摆放“摊位”，业主会自发前往现场签字，要求按规定降低物业费。
重庆物业服务实行4个等级收费，不少小区业主申请降费倒逼物业提升服务质量 第1张图片


渝园位于重庆市渝北区宝圣湖街道，属于别墅小区，绿树成荫，鸟语花香，环境十分优美，整个小区约有840户，目前负责管理该小区的是成都万科物业服务有限公司重庆分公司。
该小区一名业主向华商报大风新闻记者介绍称，当前的物业费是3.35元/平方米/月，但却“质价不符”，保安、保洁、维修、维护、绿化等强差人意，存在诸多问题，今年6月以来，业主开始在小区群里商讨“提质降费”问题，综合小区的实际情况，要求降至政府指导价的最高等级即1.9元/平方米/月，后来在律师指导下，有业主草拟了给物业公司的降费函，并在当地宝圣湖街道和万湖社区指导下，让业主签字征求降费意见。
重庆物业服务实行4个等级收费，不少小区业主申请降费倒逼物业提升服务质量 第2张图片


另一名业主称，随即数十名业主自发在微信群里接龙当“摆摊”志愿者，他们悬挂醒目横幅，每晚7时至9时轮流由2名业主志愿者值守在“摊位”前，按规定收集业主房产证和身份证复印件并由业主本人或委托人签字。
据悉，截至目前该小区已有280余户业主签字，同意物业费从3.35元降至1.9元。
重庆物业服务实行4个等级收费，不少小区业主申请降费倒逼物业提升服务质量 第3张图片


该小区有业主掐算称，如平均每户按180平方米计算，一年可节约物业费逾3000元，整个小区一年降下来的物业费达260余万元，“这真正在为业主节约居住成本。”
连日来，华商报大风新闻记者在重庆采访获悉，与渝园小区签字要求降费类似的是，重庆两江新宸正筹备成立业主委员会，准备将物业费从4元降至1.9元，而重庆市两江新区一知名别墅区业主则称，最近一段时间，他们也像渝园一样在“摆摊”搞签字降费活动，“我们现在的物业费是5.00元/月/平方米，根据小区实际情况，这次签字要求物业公司按1.485元/平方米/月收取物业服务费。”
据经济观察报报道，最近“在重庆，类似的事情在数百个小区此起彼伏地发生。”
该报援引一家头部物业企业重庆区域总经理的话称，他管理着100多个住宅小区，“在不到一个月里，这些在管项目中的80%都提出了降费诉求，业主忙着集合签字，下一步要召开业主大会与物业公司谈判。”
那么，这些小区业主要求降费的依据是什么呢？
政策：

重庆出台新规，规定物业服务按4个等级收取最高1.9元
记者检索发现，2023年12月26日，重庆市人民政府办公厅发布《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。2024年2月18日，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》公告，将物业服务内容分为四个等级，中心城区有电梯住宅是：一级1.00元/平方米·月；二级1.30元/平方米·月；三级1.60元/平方米·月；四级1.90元/平方米·月。无电梯住宅是：一级0.60元/平方米·月；二级0.85元/平方米·月；三级1.10元/平方米·月；四级1.35元/平方米·月。同时规定，4万平方米以上可浮10%，4万平方米（含）以下可上浮15%，普通级停车场物业服务费是80元/位·月，特级停车场物业服务费是100元/位·月（半机械停车场可按特级标准上浮20%；全机械停车场可按特级标准上浮30%）。该公告称，中心城区外有电梯住宅：0.70-1.80元/平方米·月；无电梯住宅：0.40-1.30元/平方米·月。
这两份文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价，不再采用此前政府指导价和市场调节价结合的价格管理形式。
记者同时注意到，新规称如确需超四级服务标准收费，物业公司可向住建部门和发改部门申请、核价。
据悉，该新规从2024年6月1日起施行。
记者采访获悉，新规公布之后，重庆主城和部分区县相继有小区业主根据该规定，在当地镇、街和社区指导下有序签字要求降费。
个案：

多家物业公司主动要求降费，免收公摊能耗费赢业主称赞
今年6月12日，重庆恒大未来城四街区业主成为成功降低物业费首例。
当天，负责管理该小区的长城物业集团股份有限公司重庆分公司发布《关于恒大未来城四街区物业费单价调整》的公告称，为响应业主呼声，他们根据小区实际情况，在确保服务品质基础上据实测算并报备街道后，决定自6月1日起将小区物业服务费调整为，高层1.9元，小高层1.8元，洋房2.5元，商铺3.8元，产权车位管理费70元，公摊能耗费免收。
该小区一名业主对记者介绍说，他们的高层住宅原价是2.4元，小高层是2.2元，洋房是2.8元，商铺是4元，这次物业主动降费幅度较大，赢得业主口碑和赞许。
无独有偶。6月26日，重庆首华物业管理有限公司张贴《关于香山国际A区物业费标准调整》的公告称，为更好地服务小区全体业主，创建更加美好的家园，同时响应业主呼声，回馈业主一直以来对物业公司的理解、支持和帮助，该司根据A区实际情况，报经集团(地产)总部批准，决定在确保服务品质基础上，自2024年7月1日起对该小区住宅和商业物业费统一降价0.20元，公摊水电能耗费免收，电梯除经权威部门鉴定须报废更换新电梯的费用由业主承担外，其他的不用业主再掏1分钱。
该小区业主对记者称，他们调整后的物业收费标准是：高层住宅1.00元，洋房住宅1.20元，商铺2.30元，产权车位月缴50元/个，年缴550元/个。
该物业公司同时还郑重承诺，“此次降价后不降低服务标准，并加大遗留问题的协调处理和整改完善力度，改进服务态度，持续提高物业管理服务品质。”
华商报大风新闻记者采访得知，在当前的降费预期中，越来越多的物业公司主动响应政府号召与业主协商降费，也有小区业主正通过签字方式，在当地街道和社区指导下按程序降费，这项工作正在进行中。
业主：

申请降费目的是倒逼物业提升服务质量，做到“质价相符”
重庆市渝园一名业主告诉记者，该小区业主的构成成分比较复杂，除公务员和企事业单位人员外，还有教师、商人和工薪阶层，他们中绝大部分要求按政府规定降费，以减轻居住成本，同时希望物业公司能进一步提升服务质量和管理水平，做到“质价相符”，对外墙勾缝、绿化美化、保洁保质、日巡夜巡等更加重视。
该业主进一步介绍称，他们是花钱购买服务的，但要物有所值，服务和价格要相匹配，物业公司收费的同时必须向业主公布服务明细，要经得起业主检验。
重庆融创嘉德领馆一期一名业主则称，他们签字降费的主要目的是倒逼物业公司提升服务质量，同时在政府规定范围内收费，至于最终能否成功降费需要与物业公司谈判，这是一场博弈。
物业：

一旦降费各方面服务将会缩水，降费必然导致减配
重庆一家头部物业公司不愿具名的经理称，面对所管辖的多个小区掀起的降费预期，他们倍感压力大，一方面政府出台的指导性定价要响应，另一方面物业成本要核算。
他直言不讳地说，别墅小区如果最终降成1.9元的标准，物业服务将会缩水，降费必然导致减配，“保安、保洁、管家数量和巡逻次数都会减少，整个服务质量将会下降。”
然而，有资深业内人士则称，在业主列入消费降级的清单中，降低物业费和提升服务质量其实是一对矛盾，降费将大大压缩物业公司的利润空间，物业服务需求侧的变化，将倒逼物业公司作出应对，在当前日益激烈的市场竞争环境下，如果物业公司不愿做出让步，极有可能有被“撬”的危险。
该人士支招称，其实物业最好的办法就是主动让步积极协商，进一步提升服务质量，赢取业主信任和口碑。
街道：

20%的业主签字后与物业公司谈判，如失败可重新选聘物业
重庆市渝北区某街道相关人士坦言，当前辖区内有10多个小区业主正在签字降费，这项工作正处于起步阶段，截至目前尚无物业公司主动联系业主降费。
该人士解释称，重庆市相关部门出台的那个文件是针对前期物业而言，所谓前期物业是指小区成立业委会或召开业主大会前，开发商为了完成交付和管理自行聘请的物业公司服务。
他说，在降费程序上先要提交20%的业主的联名申请，街道收到申请后会进行核实，然后邀请业主代表和物业公司进行协商，同时参加的还有住建委和发改委等部门，对物业公司的成本进行核算，届时双方协商时如果物业公司同意降费，则召开业主大会修订物业服务合同，如果物业公司不同意降费，小区可直接召开业主大会，重新拟定新的物业服务合同，进而招标选聘新的物业公司。
律师：

从13个方面解读四级服务细则，不达标有3种救济途径
北京嘉潍（重庆）律师事务所主任唐章富综合重庆相关政府官方网站上公布的内容，从13个方面对重庆市发改委公布的最高等级即第四级服务标准的细则进行了解读。
他分析认为，首先是物业公司的管理人员、专业技术人员按照国家有关规定要取得物业管理职业资格证书或岗位证书，且小区物业经理要有两年以上小区经理任职经历。同时，管理服务人员需统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，科学合理配备物业管理服务人员，人均管理面积2500-2900平方米，设有服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备，每天12小时有管理人员接待业主或物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主或物业使用人的咨询和投诉，答复率100%，有效投诉处理率100%。
其次实行24小时报修值班制度，公示24小时应急服务电话，急修20分钟内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场，回访率100%，有完整的报修、维修和回访记录。发生紧急维修事故时，物业公司工作人员须 1 小时到达现场并进行维修。每年进行2次以上业主满意度测评，覆盖率和履约满意率均要达到85%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改，重要节假日进行专题布置，每年组织3次（含）以上社区活动。路灯、楼道灯完好率不低于95%，接到业主或物业使用人报修后2小时修复。
他同时称，小区各出入口须24小时值守，其中主出入口7∶00-19∶00立岗，不倚不靠，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。重点部位应设巡更点，监控中心有巡更记录，实施24小时监控。对进出小区的装修人员实行临时出入证管理，室外果皮箱、垃圾桶合理设置，每日清理2次、擦拭1次，箱（桶）无满溢、无污迹、无异味，小区道路、广场、停车场、绿地等每天清扫2次；电梯厅、楼道、一层共用大厅每天拖拭2次；消防通道每两天拖拭1次；共用部位玻璃每月清洁1次；楼道灯每两月清洁1次；庭院路灯每月清洁1次。此外，绿地保存率100%。
他说，如果物业公司这些服务不达标的话，作为业主来说有3种救济途径，首先是与物业公司进行沟通，就发现的问题进行交涉，要求按照规定整改。若拒绝整改或整改仍不达标的，可向物业企业的主管部门投诉，比如当地住建委、发改委、物业服务协会等。
他介绍称，如果向相关主管部门投诉仍然无效的，可向法院起诉，要求按照标准提供服务，或降低物业服务费用，以及要求法院根据物业公司实际的等级进行认定，再根据认定的等级标准支付物业费。
新闻纵深：

重庆市一人大代表曾建议制定空置房首年物业费减免政策
重庆市人大代表、涪陵区发改委党委书记、主任易先勇曾在一次人代会上提出“制定空置房首年物业费减免政策”建议。
重庆市发改委回复称，该建议与国家法律法规规定不一致。《价格法》第十一条规定，经营者享有在政府指导价规定的幅度内制定价格的权利。《民法典》第九百三十七条第一款规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十四条第一款规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。相关规定还规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
 华商报大风新闻记者 申晓渡 编辑 李智
（如有爆料，请拨打华商报新闻热线 029-8888 0000）


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雨果数码 发表于 2024-7-23 10:51:51 | 只看该作者
 
实施起来很麻烦，
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人间光芒 发表于 2024-7-23 11:17:43 | 只看该作者
 
我不同意，低价必然降低品质！
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5#
暖阳下的萌萝卜 发表于 2024-7-23 11:24:52 | 只看该作者
 
发改委出了相关付物业收费标准，只能严格执行，不需和物业公司商量，议价。
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6#
北约万岁 发表于 2024-7-23 11:32:33 | 只看该作者
 
现在3.8元，不希望大幅降价，但希望有法律支持物业服务提质。
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