[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]最近,我发现一个市场现象,蛮反常的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在楼市总体上比较低迷的背景之下,有些城市的老破小二手房,卖得相对不错。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]陆续有几个粉丝向我付费咨询,目前是否是买老破小的好时机,听说有朋友也在投资老破小。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前像一线城市和二线城市,比如杭州,是不是值得去投资老破小?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]咱们今天针对这个现象,略做剖析。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]老破小卖得相对好一点,我认为有三个原因。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第一个原因,跟近期的政策变化有关
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]尤其是金融政策,主要是房贷政策,而且对于刚需非常有利。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如,首套房的房贷首付比例由最低20%降到15%,这是历史最低水平。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]再如,房贷利率也降了很多,对于刚需是有利的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]7月22日降息之后,估计全国首套房贷利率进一步降至3.33%左右。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]明显低于2016年的4.5%,也低于2009年的4.16%。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这属于实施个人房贷按揭制度以来的最低水平了!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去有些刚需因为首付比例比较高,暂时买不起,现在首付比例降了,利率也降了,有些刚需就可以上车去买房子了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而他们的预算总体上是偏紧的,这样就导致他们会优先考虑的是低总价的房子。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而低总价的房子当中,最重要的就是市区的老破小。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]去年8月9月份的时候,取消限购政策后,一线城市和新一线城市是以改善为主的需求爆发了一波,而这次是刚需的自主需求爆发了一波,道理是很顺畅的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外还要补充,今年5月17日政策之后,高能级的城市,像北上广深等购房政策又松了一波,对于刚需也是刺激。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近段时间,上海两三百万的房子,卖得相对比那些千万级的豪宅要好很多!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第二个原因,年轻人对于买房观念变了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]年轻人在大城市买房,他们的预算有限,那他要想买房子就面临着二选一:
要么买郊区尤其是远郊地区的新房子,要么买市区甚至是中心区的老破小。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去20年,很多年轻人喜欢去郊区买新房子,他们觉得新房子好看。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而且10年前郊区发展很快,他们就感觉未来郊区会变成市区。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外,十几年前的年轻人,他们相对吃苦耐劳一点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]住在远郊到市区上班,甚至住在更远的地方,比如北京住在廊坊到北京市区上班,住在昆山花桥来上海市区上班,上班的单程1.5个小时左右,其实蛮累的,但是那时候的年轻人就不怕苦。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而现在,20多岁刚毕业的小年轻,他们的居住观念已经发生很大变化了,他们不愿意住在远郊地区,花费很多时间上下班了。他们只求活得轻松点。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]另外,很多大城市的远郊地区、新城新区,发展步调放慢了,生活配套也跟不上,现在年轻人宁可选择市中心的老破小,也不愿意去买远郊的新房了。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]第三个原因,投资投机需求冒头了
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我们知道,过去三年楼市大幅降温,房价跌了,很多投资客都已经跑光了,为啥现在冒出来一些投资老破小的需求?
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]我认为,有四点吸引了他们。
第一点,价格便宜
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]贪便宜,是人的天性。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]不管是在日常消费中,还是投资行为中。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]比如股市中,茅台股价超千元,多数散户会认为太贵了,不划算。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]当前已经这么贵了,以后涨价会很困难。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]而他们根本不考虑公司品牌价值、利润增速、市盈率等指标。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]在同一地段,老破小的单价比优质房产(新房/次新),一般会低二至五成,附带优质学区老破小除外。
第二点,买入门槛低
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人想参与投资活动,但受限于钱太少。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]有些人买不起房,就买股票,连股票都买不起的就买彩票。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多人能买得起股票,但却买不起茅台。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]茅台股价超千元,买一手(100股)就要十几万,门槛太高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]就房产而言,老破小的总价低,所以买入门槛低。
第三,租金收益率较高
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]他们认为老破小的租金收益率比较高。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实,也不能说很高,比如2.5%到3%,但是要高于其他房源1.5%左右的收益率。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实,这是个错误观念!
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]作为投资者,你去配置房产的时候,须要考虑的是两个因素:
1、长期增值性;
2、租金回报率。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]总体来看,应该以考虑增值性为主。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]同样一个区域,老破小房源的增值性,一般明显弱于其他房源。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]何况,老破小租金收益率稍微高点,也是因为过去很长时间增值性偏弱导致的。
第四,赌未来拆迁补偿
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]很多投资客认为,老破小的房子以后会面临拆迁。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果你买了之后,没几年房子就拆了,拆了之后补偿费是比较高的。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]或者是没有市政安排,业主拆自建[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]也可以 。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]近期,杭州有个案例,引发全国关注。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]拱墅区的浙工新村,还没有达到市政拆迁的标准,但小区已很破旧了,业主就联合起来,自筹资金,自己重建,那重建之后房价肯定涨了很多。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实,浙江在这方面走在了全国前列。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]三年前,衢州江山市虎山街道安泰社区的永安里片区,就通过自主更新,新建起3幢17层高的新房,目前居民们已经顺利入住。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]过去几个月,有些投资客就盯着杭州某些以后会成为自拆自建标的物的小区,想要博取之后重建的巨大差价。
总体来看,老杨不建议把老破小作为家庭资产配置的标的物。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还是要重点关注优质板块当中的优质房子,放平心态、走正道,坚持长期主义、赚稳钱。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]大家别老想着抄小路,博暴富。
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